Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Umowa najmu na 10 lat

Autor: Krzysztof Bigoszewski • Opublikowane: 13.05.2014

Wynajmuję pomieszczenie do celów magazynowych od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Co roku spisywana jest umowa z właścicielem. W związku z tym, że poniosłam duże nakłady inwestycyjne na przedmiot najmu, chciałabym zawrzeć umowę na dłuższy czas – minimum na 10 lat, a nawet więcej. Umowa najmu powinna gwarantować mi, że właściciel nie będzie mógł jej wypowiedzieć, zaś ja będę miała możliwość dokonywania dalszych modernizacji oraz ewentualnie podnajmu innemu podmiotowi. Czy można sporządzić taką umowę? Czy byłaby ona zgodna z przepisami?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Po analizie przedstawionego przez Panią stanu faktycznego sprawy, udzielając odpowiedzi na Pani pytanie, sięgnąć należy przede wszystkim do przepisów Kodeksu cywilnego (K.c.) dotyczących najmu, w tym najmu lokali.

I tak, zgodnie z przepisem art. 661 § 1 K.c., najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Powyższe ma znaczenie dla określenia właściwego terminu ewentualnego wypowiedzenia takiej umowy najmu, gdyż zgodnie z przepisem art. 673 K.c.:

„§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

(…)

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Ponadto § 2 ww. artykułu w przypadku najmu lokali jest zastąpiony regulacją art. 688 K.c., zgodnie z którym jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jak z kolei wskazuje się w literaturze przedmiotu [tak m.in. A. Doliwa, Komentarz do art. 659-692 K.c. (w:) Prawo mieszkaniowe. Komentarz, wyd. 4, Warszawa 2012], przepis art. 688 ma charakter jednostronnie bezwzględnie obowiązujący – strony mogą bowiem w umowie najmu lokalu, zgodnie z którą czynsz najmu jest płatny miesięcznie, ustanowić dłuższy od trzymiesięcznego termin wypowiedzenia.

Mając powyższe na uwadze, najlepszym rozwiązaniem byłoby dla Pani zawarcie umowy najmu na okres maksymalnie 10 lat (dłuższy okres z mocy ustawy spowoduje, że umowa ta obowiązywałaby bezterminowo), bez określania w umowie jakichkolwiek terminów wypowiedzenia umowy, gdyż wtedy zastosowanie znalazłby przepis art. 673 § 3 K.c., a co za tym idzie, umowa taka nie mogłaby zostać wypowiedziana przez żadną ze stron przed końcem okresu, na jaki została zawarta. Zawarcie zaś umowy na czas nieokreślony lub dłuższy niż 10 lat powodowałoby, że każda strona mogłaby umowę taką z mocy ustawy wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (zgodnie z art. 688 K.c.), przy czym strony nie mogą w sposób umowny wyłączyć tego uprawnienia.

Jeżeli chodzi zaś o uzyskanie przez Panią prawa podnajmu wynajętego lokalu lub jego części, to wskazać należy, że o ile umowa nie stanowi inaczej, prawo takie Pani posiada z mocy samej ustawy.

Zgodnie bowiem z treścią art. 668 § 1 K.c. najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

Odnośnie natomiast uprawnień najemcy w zakresie dokonywania określonych prac remontowych lub modernizacji przedmiotu najmu – powinno to następować przede wszystkim zgodnie z poniższymi przepisami:

„Art. 666. § 1. Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

§ 2. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

Art. 667. § 1. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.

§ 2. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia”.

Wobec powyższego, chcąc zagwarantować sobie prawo dalszych modernizacji wynajętego lokalu, w umowie najmu musiałby się znaleźć zapis dotyczący katalogu czynności, jakie najemca uprawniony jest podejmować względem lokalu, a do których nie potrzebuje on osobnej zgody wynajmującego – w ten sposób zgoda taka zostałaby wyrażona przez wynajmującego niejako z góry.

Jak zatem widać, skonstruowanie i zawarcie takiej umowy spełniającej Pani oczekiwania jest formalnie możliwe, jednakże należy mieć na uwadze to, że taka treść umowy znacząco ogranicza prawa wynajmującego, a zatem w tym zakresie mogłyby się pojawić trudności z uzyskaniem zgody wynajmującego na jej zawarcie.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • III + 10 =

»Podobne materiały

Remont w wynajmowanym lokalu

Od 20 lat mama jest najemcą lokalu (mieszkanie zakładowe) i bezskutecznie stara się o wymianę fatalnej stolarki – okien i drzwi. Zdecydowaliśmy zatem, że wykupimy mieszkanie i remont przeprowadzimy na własny koszt. Niestety od 20 lat mama otrzymuje pisma, że administracja nie dostaje pieniędzy

 

Oświadczenie woli złożone pod wpływem alkoholu

Posiadam nieruchomość, którą nabyłem przed 30 laty. Przed 5 laty, będąc lekko pijanym, napisałem mojej siostrze oświadczenie woli takiej oto treści: „Ja niżej podpisany oświadczam, iż w momencie sprzedaży mojej nieruchomości zobowiązuję się przekazać połowę uzyskanej kwoty mojej siostrze&rdquo

 

Jak uzasadnić wniosek o przywrócenie terminu do złożenia sprzeciwu wobec nieskutecznego doręczenia pisma

Nie dotrzymałam 7-dniowego terminu na uzupełnienie braków formalnych w sprzeciwie od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym. Przyczyna – babcia staruszka odebrała list polecony z sądu w piątek, a mnie przekazała informację, że to było we wtorek. Nie było mnie wtedy przez kilka dni w domu.

 

Upoważnienie adwokata do wglądu do akt

Mieszkam od wielu lat na stałe w Hiszpanii. Kilka tygodni temu do moich rodziców, którzy mieszkają w Polsce, przyszli policjanci. Podali rodzicom sygnaturę akt jakiejś sprawy i nazwisko prokuratora, z którym mam się skontaktować. Dzwoniłam do prokuratury, ale przez telefon nie mogłam dowiedzieć się,

 

Parkowanie na parkingu dla pracowników firmy

Parking przed zakładem pracy jest tylko dla pracowników (stosowne oznakowanie: zakaz wjazdu, nie dotyczy pracowników). Pracownicy otrzymali karty z odpowiednią informacją do położenia za szybą. Na parking wjeżdża samochód oznakowany wymaganym pozwoleniem. Pracownik firmy jako pasażer, za kierownicą

 

Opróżnienie lokalu mieszkalnego

Chcę na jakiś czas wynająć mieszkanie. Zgłosiła się pracująca matka, która samotnie wychowuje małoletnie dzieci (6 i 11 lat). Chciałabym podpisać umowę, która zabezpieczy moje interesy. Zastanawiam się nad umową najmu okazjonalnego. Czy to dobry pomysł? Czy najemca po jakimś czasie nabędzie dod

 

Niezamówiona informacja handlowa

Chciałabym się dowiedzieć, jak według polskiego prawa wygląda kwestia dopuszczalności wysyłania niezamówionej informacji handlowej w następującej sytuacji. Mam zamiar wysłać potencjalnym klientom zgodę na przesłanie swojej oferty; dopiero jeśli ją wyrażą, otrzymają informacje na temat mojej firmy. D

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »