Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zawarcie umowy dożywocia w celu uniknięcia płacenia zachowku

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 11.09.2009

Moja babcia, z którą mieszkałam od urodzenia, wykupiła z moją pomocą w 2008 r. mieszkanie od gminy – tanio, bo z bonifikatą za 14 500 zł. Babcia ma trzy córki, ale w testamencie to mnie uczyniła swoją spadkobierczynią. Obawiam się jednak, że po jej śmierci będę musiała się zmagać z nimi o to mieszkanie. Dodam, że jedna z córek – moja matka, porzuciła mnie i nigdy nie odnowiła kontaktów ze swoją matką ani ze mną. Druga zadeklarowała, że zrzeknie się prawa do zachowku, ale trzecia na pewno będzie się go domagać. Boję się, że nie będę w stanie finansowo temu sprostać. Jak więc można przenieść prawo własności mieszkania z babci na mnie jeszcze za jej życia i uniknąć płacenia zachowku? Czy pomocne będzie zawarcie umowy dożywocia?

Chciałabym się jeszcze dowiedzieć, jak ustalić wartość rynkową tego mieszkania, bo wiem, że od tego zależy wysokość ewentualnych opłat notarialnych. Jakiej kwoty mogę się spodziewać? Gmina ustaliła wartość tego mieszkania na 145 tys. zł.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zawarcie umowy dożywocia w celu uniknięcia płacenia zachowku

Odziedziczenie mieszkania po babci a zachowek dla spadkobierców ustawowych

W przypadku odziedziczenia mieszkania po babci, jak również w wypadku podarowania go Pani, spadkobierczynie ustawowe babci mogłyby żądać zachowku w wysokości połowy z tego, co odziedziczyłyby, gdyby miało miejsce dziedziczenie ustawowe lub 2/3 z tego, jeżeli w chwili śmierci babci byłyby trwale niezdolne do pracy (art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego). Każda z córek babci mogłaby żądać zachowku w wysokości 1/6 (1/2 z 1/3) wartości mieszkania (przyjmując, że mieszkanie wyczerpuje cały spadek po babci), ewentualnie 2/9 (2/3 z 1/3) wartości mieszkania, gdyby były niezdolne trwale do pracy.

 

W przypadku darowania Pani mieszkania przez babcię, nawet gdyby nie zostawiła ona testamentu i miałoby miejsce dziedziczenie ustawowe, to jej córki będą mogły żądać zachowku, chociażby ze względu na art. 993 K.c., stosownie do którego przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów i poleceń, natomiast dolicza się do spadku, stosownie do poniższych przepisów, darowizny uczynione przez spadkodawcę. Darowanie przez babcię mieszkania nie uchroni Pani przed zapłatą zachowku (jeżeli córki babci go zażądają).

Jak pozbawić dzieci prawa do zachowku?

Babcia mogłaby wydziedziczyć swoje córki, czyli pozbawić je prawa do zachowku, ale jest to uzależnione od spełnienia ustawowych przesłanek wydziedziczenia.

 

Stosownie do art. 1008 K.c. spadkodawca może w testamencie pozbawić zstępnych, małżonka i rodziców zachowku (wydziedziczenie), jeżeli uprawniony do zachowku:

 

  • wbrew woli spadkodawcy postępuje uporczywie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego,
  • dopuścił się względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci,
  • uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych.

Według art. 1009 K.c. przyczyna wydziedziczenia uprawnionego do zachowku powinna wynikać z treści testamentu. Ale uwaga – zgodnie z art. 1010 § 1 K.c. spadkodawca nie może wydziedziczyć uprawnionego do zachowku, jeżeli mu przebaczył. Wydaje się więc, że w przypadku Pani matki zaistniały podstawy wydziedziczenia – pkt 1 i 3 art. 1008 K.c.

Zawarcie umowy dożywocia między babcią i wnuczką

Może Pani jednak uniknąć również obowiązku zapłaty zachowku w sytuacji, w której pomiędzy Panią a babcią zostanie zawarta umowa dożywocia.

 

Według art. 908 § 1 K.c., jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Przeniesienie własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie

Stosownie do art. 908 § 2 K.c., jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

 

Jak więc wynika z przepisów w zamian za przeniesienie na Pani rzecz własności nieruchomości (mieszkania) zobowiąże się Pani do opieki nad babcią, dostarczania jej środków utrzymania, mieszkania itp.

Umowa dożywocia sposobem na uniknięcie zapłaty zachowku

Umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przysporzeniem (darowizną) i dlatego, jeżeli zostanie zawarta, spadkobierczynie babci nie będą mogły żądać zachowku od wartości mieszkania zbytego na Pani rzecz tą umową (tak jakby to miało miejsce w przypadku darowizny czy dziedziczenia testamentowego).

 

Zawarcie umowy dożywocia wydaje się najlepszym sposobem na uniknięcie zapłaty zachowku po śmierci babci.

 

W przypadku zbycia na Pani rzecz mieszkania umową dożywocia babcia nie będzie również zobowiązana do zwrotu bonifikaty (art. 68 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami).

 

Co do drugiej części Pani pytania, a więc ewentualnych kosztów przy tym – wydaje się – najlepszym dla Pani wariancie, zacznijmy od tego, że jako wartość mieszkania, jaką powinny Panie podać w akcie notarialnym, podać należy jego wartość rynkową. Kwotą wyjściową będzie wartość mieszkania wyliczona przez gminę – zapewne wyceny dokonał rzeczoznawca. Mieszkanie zostało wykupione w 2008 r., a więc niedawno. Wartość tego mieszkania nie zmieniła się zapewne znacznie.

Ustalenie wartości mieszkania

W celu ustalenia rzeczywistej wartości mieszkania może Pani poszukać w internecie ogłoszeń sprzedaży mieszkań w okolicy, w której babcia ma mieszkanie, lub zapytać w biurze nieruchomości. Nie ma potrzeby zatrudniania rzeczoznawcy do kolejnej wyceny.

 

Jako że babcia zbędzie mieszkanie, które nabyła w 2008 r., może więc skorzystać z ulgi meldunkowej w zapłacie podatku dochodowego. Wynika to z tego, że skoro nabyła mieszkanie w 2008 r., to do zbycia tego lokalu będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu z 2008 r. (obecnie przepisy tej ustawy już ulgi tej nie przewidują).

Opłata notarialna od umowy dożywocia

Opłata notarialna od umowy o dożywocie będzie uzależniona od wartości mieszkania. Maksymalna stawka wynosi od wartości:

 

  • do 3000 zł – 100 zł,
  • powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
  • powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, nie więcej niż 7500 zł.

 

Powyższe stawki to stawki maksymalne – można negocjować z notariuszem wysokość opłat. Do opłaty notarialnej będzie doliczony podatek 22% VAT.

Podatek od umowy dożywocia

Pani, jako nabywca nieruchomości, będzie zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Będzie on obliczany od wartości nieruchomości. Podatek od umowy dożywocia wynosi 2%, pobiera go notariusz.

 

Podatek dochodowy będzie naliczany, ponieważ umowa dożywocia jest zaliczana do umów odpłatnych (umowa darowizny jest umową nieodpłatną), gdzie występuje ekwiwalentność świadczenia. W zamian za nieruchomość nabywca utrzymuje dożywotnio zbywcę. Umowa dożywocia jest odpłatnym zbyciem nieruchomości. Jeżeli umowa dożywocia zostanie zawarta przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie mieszkania (a więc przed końcem 2013 r.), to wówczas po stronie babci pojawi się obowiązek podatkowy od odpłatnego zbycia nieruchomości.

Kiedy można skorzystać z ulgi meldunkowej przy zbyciu mieszkania?

Jednak babcia będzie mogła skorzystać z ulgi meldunkowej. Nie będzie musiała płacić podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli była w zbytym mieszkaniu zameldowana na pobyt stały co najmniej przez okres 12 miesięcy przed datą zbycia tego mieszkania.

 

Aby skorzystać z tej ulgi, należy w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości (dnia zawarcia umowy o dożywocie) złożyć oświadczenie, że spełnia się warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Do oświadczenia najlepiej dołączyć zaświadczenie o zameldowaniu. Proszę pamiętać o tym 14-dniowym terminie, bo jeżeli babcia tego nie dopełni, wówczas będzie musiała zapłacić podatek dochodowy od odpłatnego zbycia nieruchomości.

 

Całkowity koszt umowy (opłata notarialna, podatki) to mniej więcej – 1647 zł opłat notarialnych (1350 zł opłata notarialna + 22% VAT) i 2900 zł podatku od czynności cywilnoprawnych.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (14):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 4 - dwa =

13.04.2017

Moim zdaniem, ten przepis dożywocia jest wykorzystywany przez cwane rodzeństwo które chce pozbyć się kłopotu wypłaty zachowku, nawet niepełnosprawnemu oszukanemu bratu.

Grzegorz

13.04.2017

Umowa dożywocia pozbawia prawowitych spadkodawców do zachowku, moim zdaniem spadkobiercy do spadku powinny być poinformowani o fakcie zaistnienia takiego dokumentu akt notarialny z dożywociem, w innym wypadku uważam do za ohydny przekręt, i pozbawienie zachowku lub udziału w spadku prawowitych spadkobierców. Ja mam taki problem, z tatą byłem w bliskich stosunkach , byłem z nim prawie co dziennie, po jego śmierci dowiedziałem się że siostra aktem notarialnym dożywocia, pozbawiła mnie udziału w spadku , oraz zachowku, ja jestem niepełnosprawny ,wykorzystała ten fakt.

Grzegorz

13.04.2017

Socjalistyczna spuścizna, w sądach, daje jeszcze o sobie znaki ,oszustw popełnianych na spadkobiercach. jeszcze do tego jak brat czy siostra niepełnosprawnego brata, wykorzystanie jego choroby i nie poinformowała o fakcie wystawienia takiego aktu notarialnego, że pozbawia go zachowku po śmierci ojca z którym utrzymywał zaawansowane kontakty codziennego życia, był z nim w bardzo dobrych stosunkach życia codziennego,na każde zawołanie, do końca życia spadkodawcy. Ten proceder trwa już tyle lat, może by ktoś się wziął za tych co okradają swoje rodziny z należnych zachowków, wspomagając się notariuszem, który pomaga w przestępstwie nieświadomie, gdyż przepisy i prawo, umożliwiają pominąć prawdziwych spadkodawców, żeby bratu, siostrze nie wypłacać zachowku, albo nie mogli brać udziału w spadku z urzędu. Moim zdaniem to jest przestępstwo w majestacie prawa, gdyż notariusz powinien na 100%, poinformować spadkodawców że chce wystawić, akt notarialny z dożyciem, pozbawiający spadkodawców dochodzenia roszczeń. Brak takiego dokonania informacji spadkobierców pozbawia udziału w spadku, pomimo iż utrzymywali bardzo dobre stosunki z rodzicem, rodzicami. O dupę potłuc akt notarialny dożycia i takie dziadowskie prawo socjalistyczne, że notariusz omija niepełnosprawnych spadkodawców, i innych którzy zostają pozbawieni do prawa spadku i zachowku, po rodzicach, z błahego faktu nie poinformowania ich o takim stanie rzeczy j.w. Nagminnie wykorzystywany przekręt, oszustów, ma do dzisiaj przyzwolenie , oszustwa w majestacie prawa, na niewinnych osobach.

Andrzej

19.04.2016

"\bardzo to uczciwe, porada jak ominac prawo!! dlaczego jeden czlonek rodziny ma dostac caly spadek, a reszta nie am dostac nawet malego zachowku. jesli spadkobierca nie zasluguje to mozna go przeciez wydziedziczyc, moim zdaniem wszystkie umowy dozywocia i inne takie kruczki prawne sa nie potrzebne i szkodliwe!!! tak wlasnie zrobila moja siostra, nie dosc ze caly czas mieszka w domu naszej mamy i ma obiadki podsuwane pod nos to jeszcze po smierci mamy dostanie cale gospodarstwo!! a ja mieszkam za granica i musze sama na wszystko zarobic i nawet zachowku nie bede miala, taka sprawiedliwosc.. ktos sie orientuje czy mozna taka umowe jakos cofnac?
oburzona\"
Nawet małego zachowku? Co Ty pleciesz za bzdury!!! Siostra musiałaby Ci oddać (1/2 z 1/2) wartości mieszkania wartości gospodarstwa. Gdyby gospodarstwo było warte np 100000 złmuała by Ci spłacić zachowek w wysokości 25000 zł! Z czego by Ci oddała? Musiała by sprzedać gospodarstwo wtedy by miała z czego. A gdzie miałaby mieszkać?
Trzeba było nie wyjeżdżać!

sprawiedliwy

20.10.2014

Autor zapomniał o jednej rzeczy. Umowa darowizny z zapisem o zwolnieniu darowizny z obowiązku zaliczenia jej na schedę spadkową będzie jeszcze bardzie korzystna dla obdarowanego i nie będzie możliwości dochodzenia zachowku. Ominie się podatek dochodowy i zobowiązania co do świdczeń na rzecz dożywotnika.

det

11.08.2013

Bardzo dobre rozwiązanie dla rodziców, którymi zajmuje się jedno z dzieci, a reszta kładzie przysłowiową "lachę", bo uważa, że i tak mu się po śmierci rodziców coś dostanie za olewanie obowiązku opieki. Tak było w moim przypadku, ja zajmowałam się chorą matką, a bracia przez 10 lat nawet nie zadzwonili zapytać o zdrowie. Matka całe życie poświęciła na nasze wychowanie, a jeden z braci nawet nie pojawił się na pogrzebie. Swoją droga przez 20 lat utrzymywałam mamę, która miała 300 zł renty, remontowałam na własny koszt mieszkanie i sama je wykupiłam od spółdzielni, to dlaczego miałabym jeszcze oddać jakieś pieniądze nieuczciwym braciom. Jakie było ich zdziwienie, kiedy nie otrzymali zachowku.

Suzi

19.06.2013

oburzeni to są zazwyczaj ci, to nic z siebie nie dają, a tylko chcą brać. Pewnie Twoja siostra zajmuje się rodzinnym gospodarstwem do spólki z rodzicami, a Ty chcialabys na gotowe. bardzo dobrze że są możliwości takie jak umowa dożywocia, chociaż nad nią też trzeba się mocno zastanowić. nie wiem czy zdecydowałabym sie na to, bo to spore obciążenie

krysia

19.06.2013

bardzo to uczciwe, porada jak ominac prawo!! dlaczego jeden czlonek rodziny ma dostac caly spadek, a reszta nie am dostac nawet malego zachowku. jesli spadkobierca nie zasluguje to mozna go przeciez wydziedziczyc, moim zdaniem wszystkie umowy dozywocia i inne takie kruczki prawne sa nie potrzebne i szkodliwe!!! tak wlasnie zrobila moja siostra, nie dosc ze caly czas mieszka w domu naszej mamy i ma obiadki podsuwane pod nos to jeszcze po smierci mamy dostanie cale gospodarstwo!! a ja mieszkam za granica i musze sama na wszystko zarobic i nawet zachowku nie bede miala, taka sprawiedliwosc.. ktos sie orientuje czy mozna taka umowe jakos cofnac?

oburzona

17.06.2013

Ale fajnie, ze trafiłam na tę stronę :) Widze, że nie tylko ja mam taki problem. Dla mnie rodzicami od zawsze byli dziadkowie. To oni mnie wychowywali. Teraz chcą zabezpieczyc moją przyszłość i przepisać na mnie mieszkanie. Jednak jestesmy pewni, ze ich syn (czyli moj ojciec, ktory nigdy się mną nie interesował) w przyszlości domagałby się zachowku. Pokażę ten artykuł babci i dziadkowi i myślę że postawimy na umowę dożywocia. Problem z głowy :) Niby dziadkowie mogliby wydziedziczyć mojego ojca w testamencie, ale chyba lepiej nie ryzykować, bo cos czuję ze ojciec próbowałby obalić testament w Sądzie :/

Basia90

12.06.2013

Warto wspomnieć, że nad umową dożywocia też trzeba się solidnie zastanowic , w końcu przyjmuje się na siebie dużą odpowiedzialność za osobę starsza i to na lata. Nie można sobie ot tak zrezygnowac z opieki, bo się zmieniły np plany życiowe i chce się zamieszkać np za granicą. W takich sytuacjach trzeba się liczyć ze zmianą treści umowy na dożywotnia rente,a to niemałe obciażenie...

Ewik

01.03.2013

Do Stevena: W powyzszym przypadku skarga paulianska nie ma zastosownia

Gina

30.05.2012

„W przypadku odziedziczenia mieszkania po babci, jak również w wypadku podarowania go Pani, spadkobierczynie ustawowe babci mogłyby żądać zachowku w wysokości połowy z tego, co odziedziczyłyby, gdyby miało miejsce dziedziczenie ustawowe lub 2/3 z tego, jeżeli w chwili śmierci babci byłyby trwale niezdolne do pracy (art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego)”.
Myślałem, że w przypadku darowizny spadkobierczyniom ustawowym przysługuje prawo do skargi paulińskiej, a nie zachowek, i że w takim przypadku wysokość roszczeń jest mniejsza.

Steven

30.05.2012

Kiedy (w jakich przypadkach)„umowa dożywocia bywa także traktowana jako umowa nieodpłatna”? W zależności od interpretacji przepisów przez sędziego?

Steven

08.11.2011

Autor nie wspomina o rozbieżnościach w interpretacjach i orzecznictwie. Umowa dożywocia bywa także traktowana jako umowa nieodpłatna.

Mirosław

»Podobne materiały

Zakażenie gronkowcem w szpitalu i możliwość uzyskania odszkodowania

W szpitalu zostałem zakażony gronkowcem. Jakie mam szanse na uzyskanie odszkodowania i co powinienem zrobić, by je dostać?

 

Umowa dożywocia a zachowek dla małoletnich dzieci

Niecały rok temu zmarł dziadek, nie pozostawiając żadnego testamentu. Ustawowymi spadkobiercami, zgodnie z orzeczeniem sądu, zostały tylko jego wnuki (3 dorosłych i 2 małoletnich dzieci), bo żona dziadka i jego dzieci nie dożyły otwarcia spadku. Na krótko przed jego śmiercią jedna z dorosłych wnucze

 

Jak nie płacić zachowku?

Jestem wdowcem. Od kilkunastu lat mieszka i opiekuje się mną syn z wnuczką. W 2004 r. sporządziłem notarialnie testament, w którym oświadczyłem, że do całości spadku po sobie powołuję syna. W 2006 r. z kolei darowałem swoje mieszkanie jedynej córce syna (bez zapisu o dożywociu). Syn, działając w jej

 

Czy subwencja oświatowa może być przeznaczona na remont?

Czy według prawa pieniądze z subwencji oświatowej w przedszkolu niepublicznym mogę przeznaczyć na remont budynku przedszkola? Właścicielem tego przedszkola jest urząd, ja tylko dzierżawię. Wyremontowałem dach i zrobiłem ocieplenie – urząd dał materiał, ja poniosłem koszty robocizny.

 

Ponowne zdawanie egzaminu na prawo jazdy

Za jazdę pod wpływem alkoholu zatrzymano mi prawo jazdy kategorii B na dwa lata. W grudniu mija okres kary. Czy muszę ponownie zdawać egzamin?

 

Koszt wyrobienia świadectwa kwalifikacji przez pracownika

Mam firmę transportową. Zatrudniłem niedawno kierowcę, który przedłożył badania okresowe ważne do października 2011 r. Dwa tygodnie temu dostarczył mi jednak fakturę za świadectwo kwalifikacji, które musiał wyrobić, aby otrzymać nowe prawo jazdy (stare niebawem traciło ważność). Czy firma ponosi kos

 

Umowa wydawnicza i jej konsekwencje podatkowe dla autora

Jestem obywatelem niemieckim i polskim, ale obowiązek podatkowy – ze względu na miejsce pobytu – mam w Niemczech. W najbliższych dniach mam podpisać umowę wydawniczą z wydawnictwem polskim na wydanie utworu w języku polskim rozpowszechnianym na terenie Polski. Co jest dla mnie bardziej k

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »