.
Mamy 12 225 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kto jest właścicielem mieszkania po zmarłym?

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 27.05.2010

Dziadek przekazał wnuczce w formie darowizny mieszkanie we wrześniu 2006 r. Wnuczka zameldowała się w tym mieszkaniu. Umowa darowizny zawierała zastrzeżenie, że w ciągu czterech lat obdarowana nie sprzeda mieszkania. W wyniku konfliktu z rodziną wnuczka podarowała dziadkowi to samo mieszkanie w grudniu 2006 r. Dziadek zmarł w kwietniu 2010 r. Kto jest właścicielem mieszkania po zmarłym? Dodam jeszcze, że w 2008 r. w mieszkaniu zamieszkał wnuk, który obecnie nie chce się wyprowadzić – czy ma jakieś prawa do tej nieruchomości? Czy wnuczka może kazać mu się wyprowadzić?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jeśli chodzi o moment przejścia prawa własności nieruchomości, to sprawa wygląda następująco. Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej [a także rzeczą jest nieruchomość] przenosi własność na nabywcę, chyba że strony inaczej postanowiły”.

 

Skoro zatem umowa darowizny nie mówi nic o chwili wydania przedmiotu umowy, przeniesienie własności nieruchomości na obdarowanego następuje z chwilą zawarcia umowy darowizny. Jeśli jednak strony przewidziały inny moment przeniesienia własności nieruchomości na obdarowanego, owo przeniesienie nastąpi w przewidzianym przez strony czasie.

 

Szczególnego znaczenia przepis ten nabiera przy przeniesieniu własności nieruchomości, gdyż zgodnie z art. 157 § 1 K.c. „własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu”. Oznacza to, że strony nie mogą postanowić, że prawo własności nieruchomości przejdzie na nabywcę np. 5 dni po podpisaniu aktu notarialnego. Prawo własności nieruchomości przechodzi więc na nabywcę z chwilą podpisania zobowiązująco-rozporządzającej umowy sprzedaży czy darowizny tej nieruchomości.

 

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, iż na mocy umowy darowizny z września 2006 r. wnuczka stała się właścicielką mieszkania. Z kolei na mocy umowy darowizny z grudnia 2006 r. dziadek ponownie stał się właścicielem mieszkania.

 

Przedmiotowe mieszkanie wejdzie w skład spadku po zmarłym dziadku, gdyż to on w świetle prawa był jego właścicielem w chwili śmierci.

 

Co do lokatora dziadka – wnuk nie może zajmować lokalu bez tytułu prawnego do niego. Definicję tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego można sformułować w sposób następujący – jest to pisemne lub ustne oświadczenie woli, jednostronne lub w formie umowy stron, albo orzeczenie lub decyzja właściwego sądu lub organu, z którego wynika dla danej osoby możliwość korzystania z lokalu czy też rozporządzania nim. Nie istnieje ogólna forma, w jakiej powinien być potwierdzony czy wydany tytuł prawny do lokalu. Tytuł prawny do lokalu może powstać w wyniku różnych czynności prawnych, orzeczeń lub decyzji. Może to być np. umowa kupna, umowa darowizny, umowa dożywocia, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, notarialne stwierdzenie nabycia spadku, przydział lokalu. Tytuł do lokalu może powstać także wskutek umowy najmu, umowy dzierżawy, umowy użyczenia. Zaznaczyć należy, iż umowy powyższe nie zawsze wymagają dla swej ważności formy pisemnej.

 

Z okoliczności sprawy nie wynika, aby wnuk posiadał jakikolwiek tytuł prawny do zajmowanego lokalu. W związku z tym spadkobiercy (obecni właściciele) będą mogli domagać się jego eksmisji. Podstawą żądania eksmisji jest bowiem stan, w którym osoba zajmująca lub władająca lokalem (nieruchomością) nie ma do tego tytułu prawnego.

 

Generalnie podstawą eksmisji jest wyrok eksmisyjny sądu, dlatego w świetle prawa nie może Pani samodzielnie eksmitować wnuka. Konieczne byłoby skierowanie pozwu o eksmisję do sądu. Dopiero na podstawie prawomocnego wyroku eksmisyjnego komornik będzie mógł przeprowadzić eksmisję.

 

Jeśli wnuk jest jednym ze spadkobierców (a więc współwłaścicielem mieszkania), należy zwrócić uwagę na następujące kwestie.

 

Prawa i obowiązki, które wchodzą w skład spadku, przechodzą w drodze dziedziczenia na rzecz spadkobiercy albo spadkobierców. Jeżeli do dziedziczenia dojdzie na rzecz więcej niż jednej osoby, pomiędzy tymi osobami powstaje współwłasność praw i obowiązków spadkowych, co wynika z art. 1035 K.c.: „jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu”.

 

Jak wynika z powyższego artykułu, pomiędzy spadkobiercami powstaje współwłasność ułamkowa – w takiej części, w jakiej poszczególni spadkobiercy dziedziczą po spadkodawcy.

 

Współwłasność powstaje od chwili otwarcia spadku, czyli już od momentu śmierci spadkodawcy, i powstaje ona z mocy samego prawa.

 

Mając na uwadze powyższe, do chwili działu spadku (który znosi stosunek współwłasności) mieszkanie spadkodawcy stanowi przedmiot współwłasności ułamkowej między spadkobiercami, do której stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności ułamkowej (art. 195 i następne).

 

Zgodnie z art. 206 K.c. „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

 

Jak wynika z powyższego artykułu, każdy ze współwłaścicieli ma uprawnienie do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej (w tym przypadku z mieszkania). Może posiadać całą rzecz i korzystać z całej rzeczy. Równolegle jednak identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. W tym układzie uprawnienie każdego ze współwłaścicieli splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych uprawnień pozostałych współwłaścicieli.

 

Patrząc od drugiej strony, każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany przestrzegać przysługującego innym uprawnienia do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej.

 

Każdy ze współwłaścicieli uzyskuje właściwe roszczenie ochronne na wypadek naruszenia przyznanego ustawą uprawnienia przez któregokolwiek ze współwłaścicieli.

 

Jeśli dojdzie do naruszenia normy z art. 206 K.c., każdemu ze współwłaścicieli przysługuje roszczenie o dopuszczenie do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej.

 

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, iż na chwilę obecną wnuk, jeśli jest jednym ze spadkobierców, ma prawo korzystać z mieszkania w takim zakresie, w jakim daje się to pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z tego mieszkania przez pozostałych spadkobierców.

 

W celu wyjścia ze współwłasności należałoby dokonać działu spadku. Dział spadku polega na określeniu wartości całego majątku i jego podziale pomiędzy poszczególnych spadkobierców.

 

Dział spadku może być przeprowadzony w drodze umowy (jeśli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowa musi mieć formę aktu notarialnego) lub na drodze sądowej.

 

Ponadto warto zwrócić uwagę na treść art. 923 § 1 K.c., zgodnie z którym „małżonek i inne osoby bliskie spadkodawcy, które mieszkały z nim do dnia jego śmierci, są uprawnione do korzystania w ciągu trzech miesięcy od otwarcia spadku z mieszkania i urządzenia domowego w zakresie dotychczasowym. Rozrządzenie spadkodawcy wyłączające lub ograniczające to uprawnienie jest nieważne”.

 

Osoby bliskie spadkodawcy to osoby złączone z nim nie tylko stosunkiem pokrewieństwa lub powinowactwa (dzieci, wnuki, rodzice, teściowie), ale także stosunkiem faktycznym (konkubinat). Osobom takim przysługuje uprawnienie do dalszego korzystania z mieszkania i urządzenia domowego w zakresie dotychczasowym w ciągu trzech miesięcy od otwarcia spadku. Należy pamiętać, że spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Takie uprawnienie powstaje z mocy samego prawa i nie może zostać ograniczone ani zniesione przez spadkodawcę przez oświadczenie czy inną czynność prawną dokonaną za życia.

 

Jeśli chodzi o kwestię ponoszenia kosztów mieszkania przez wnuka, to warto tu zacytować art. 207 K.c., zgodnie z którym „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 2 plus 2 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe

porady budowlane

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton