Mamy 10 894 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Umowa użyczenia mieszkania zamiast najmu a podatek

Autor: Aleksander Słysz • Opublikowane: 12.11.2018

Wynajmuję komuś mieszkanie. Jednakże ktoś podpowiedział mi, że jeśli spiszemy umowę użyczenia (nie najmu), nie będę musiał płacić podatku dochodowego do US. Czy to prawda? Która forma jest lepsza, tańsza dla mnie ? Proszę o podstawy prawne.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Fot. Fotolia

Umowa użyczenia mieszkania zamiast najmu a podatek

Ktoś bardzo wprowadza Pana w błąd. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Innymi słowy umowa użyczenia ma to do siebie, iż osoba, której mieszkanie chce Pan oddać do używania, nie płaci za to. W takiej sytuacji rzeczywiści Pan nie płaci podatku dochodowego (ani zryczałtowanego), bowiem nie powstaje jakikolwiek przychód po Pana stronie.

 

Najem ma zaś charakter odpłatny, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

 

W przypadku nieruchomości położonej na terenie Polski, podatnik osiągającą przychód z jej najmu ma możliwość wyboru źródła, dla dochodu z najmu, oraz sposobu jego opodatkowania. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych dzieli przychody na tzw. źródła – art. 10 ust. 1 ustawy PIT – są nimi (zachowuje ustawową numerację) m.in.:

 

„3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą”.

 

Przychody z najmu na ogół mieszczą się bądź w źródle wymienionym w pkt 6 (tzw. najem prywatny) bądź w źródle z pkt 3 (działalność gospodarcza). Z tego powodu wybór w zakresie opodatkowania, zazwyczaj, ogranicza się do czterech opcji opodatkowania:

 

  1. najem itp. jako odrębne źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) - opodatkowany na zasadach ogólnych,
  2. najem itp. jako odrębne źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) - opodatkowany w formie ryczałtu (od przychodu) oraz
  3. najem prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust 1 pkt 3 ww. ustawy) opodatkowany progresywnie (skalą podatkową),
  4. najem prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust 1 pkt 3 ww. ustawy) opodatkowany podatkiem liniowym (19%).

 

Pomijając zakładanie działalności gospodarczej, gdy osiągnie Pan przychód z oddawania mieszkania w najem, pozostaje rozliczenie z tzw. najmu prywatnego, więc należy dokonać wyboru pomiędzy opodatkowaniem (A) dochodu podatkiem dochodowym (dochód opodatkowany według skali progresywnej 18% i 32%) i (B) opodatkowaniem przychodu podatkiem zryczałtowanym (ryczałt w wysokości 8,5%).

 

A. Co do zasady od przychodu odejmuje się koszt jego uzyskania i powstały dochód opodatkowuje, rozliczenie następuje według skali podatkowej, tj według stawki 18% (oraz teoretycznie 32%) od dochodu. Ponoszone koszty i odpis amortyzacyjny pomniejszają zatem przychód, zmniejszając tym samym dochód do opodatkowania.

B. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych polega na bezpośrednim opodatkowaniu przychodu, bez odliczania kosztów uzyskania przychodu i odpisów amortyzacyjnych przy zastosowaniu stawki 8,5%. Koszty i odpis amortyzacyjny nie wpływają zatem na wysokość podatku – jest to najprostsza forma opodatkowania i bardzo wygodna, nie zawsze jednak najkorzystniejsza.

 

Odnośnie ryczałtu – jako możliwego wyboru - opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają w przypadku najmu otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń – tak stanowi art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Można zatem przychód opodatkować ryczałtem lub opodatkowywać dochód podatkiem dochodowym od osób fizycznych.Zasad ogólnych nie trzeba wybierać, ale ryczałt tak. Bardzo istotnym jest, by dokonać tego terminowo (niedochowanie terminu skutkuje brakiem możliwości rozliczania się w tej formie) – oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy należy złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wystąpił pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiąga się w grudniu (właściwe rozliczenie następuje na PIT-28). Rozliczenie się na zasadach ogólnych według skali podatkowej wymaga wykazywania przychody z najmu w PIT-36. Oczywiście przy obu tych formach opodatkowania standardowo wpłaca się w trakcie roku zaliczki/ryczałt za okresy miesięczne.

 

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • I + 3 =

»Podobne materiały

Wyegzekwowanie od ZGM-u przeprowadzenia remontu

Jestem najemcą lokalu mieszkalnego, którego administratorem jest Zakład Gospodarki Mieszkaniowej. W ostatnim czasie często dochodziło do zalania mojego mieszkania, które znajduje się na ostatnim piętrze bloku. Powodem jest nieszczelny dach. Zgłaszałem problem w administracji, jednak poinformowano m

Niezameldowany mąż jako najemca lokalu po zmarłej

Moja mama trzy miesiące temu dowiedziała się, że jest ciężko chora. W szpitalu wyszła więc za swojego partnera, ale nie zdążyła go zameldować w swoim mieszkaniu przydzielonym od gminy. Wkrótce później zmarła. Mąż mamy dowiadywał się, czy może zameldować się i mieszkać w mieszkaniu po zmarł

Koszty doprowadzenia gazu do mieszkań w prywatnej kamienicy

Jestem emerytką. Nowy właściciel kamienicy, w której mieszkam, zaplanował doprowadzić do mieszkań gaz. Zmusza najemców do zapłaty za doprowadzenie rur oraz do zakupu pieców. Nie stać mnie na to. Co mogę zrobić w tej sytuacji?
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »