Mamy 11 050 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Umowa rezerwacyjna kupna nieruchomości

Autor: Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 13.12.2018

Planujemy kupno nieruchomości z rynku wtórnego, która jest obciążona hipoteką (nieprzekraczającą wartość nieruchomości ), osoba sprzedająca chce najpierw podpisać umowę rezerwacyjną. Czy taka umowa jest respektowana w świetle prawa? Czy można wpłaconą kwotę ując u notariusza, spisując umowę przedwstępną? Jak bezpiecznie rozwiązać zakup nieruchomości obciążonej hipoteką, aby nie narazić się na oszustwo i stratę pieniędzy?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Umowa rezerwacyjna kupna nieruchomości

Fot. Fotolia

Umowa rezerwacyjna, jest umową podpisywaną przede wszystkim z deweloperami. Umowa ta należy jednak do tak zwanych umów nienazwanych i żadne przepisy, poza przepisami ogólnymi, nie odnoszą się stricte do treści takiej umowy. Dlatego też możliwe jest zawarcie przez Pana z właścicielem mieszkania takiej umowy i ukształtowanie jej treści według własnego uznania. Należy jednak zauważyć, iż w przypadku zakupu nieruchomości nie będzie miała ona tak silnych skutków jak umowa przedwstępna.

 

Jak rozumiem, spłata zadłużenia obciążonego hipoteką ma zostać dokonana ze środków przekazanych przez Pana. W takiej sytuacji najbezpieczniejszym wyjściem jest faktycznie zawarcie umowy przedwstępnej, na mocy której dokona Pan spłaty bezpośrednio na rzecz wierzyciela, czyli banku. W pierwszej kolejności należy wskazać, iż umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Spowoduje to, iż w przypadku nie wywiązania się przez właściciela mieszkania z obowiązku zawarcia umowy sprzedaży, będzie Pan mógł dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie jedynie odszkodowania. Taki stan rzeczy wynika z art. 390 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

 

„Art. 390

§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.

 

Co więcej, jak wyżej wskazałem, zapłata z tytułu umowy przedwstępnej, stanowiąca cześć ostatecznej ceny (w wysokości aktualnego zadłużenia) powinna nastąpić bezpośrednio na rachunek bankowy wierzyciela, a nie właściciela mieszkania. Zabezpieczy to Pana przed ewentualnym zawłaszczeniem środków przez właściciela mieszkania, bez spłaty zadłużenia. W takiej sytuacji, nawet jeśli dochodziłby Pan zawarcia umowy przyrzeczonej i przeniesienia na Pana własności nieruchomości, to mieszkanie nadal obciążone byłoby hipoteką.

 

Właściciel mieszkania powinien dostarczyć do notariusza zaświadczenie z banku, w którym wskazana jest aktualna kwota zadłużenia (na taką kwotę będzie zawarta umowa przedwstępna) oraz rachunek bankowy wierzyciela, na który należy wpłacić należność. Bardzo istotne jest także, ażeby w takim dokumencie znajdowała się zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie zadłużenia.

 

Po wykreśleniu hipoteki możliwe będzie zaś zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości na pozostałą kwotę, ustaloną wcześniej w umowie przedwstępnej.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 0 + 3 =

»Podobne materiały

Sprzedaż samochodu i żądanie pokrycia kosztów naprawy silnika

Trzy miesiące temu sprzedałem samochód, którego używałem przez ostatnie pięć lat. Przedwczoraj zadzwonił do mnie kupujący, żądając pokrycia kosztów naprawy silnika. Sprzedawałem auto w 100% sprawne, natomiast kupujący uważa, że awaria była ukryta (co jest nieprawdą) i grozi mi sprawą w sądzie. Co p

 

Rejestr zastawów

Kilka miesięcy temu podpisaliśmy z innym podmiotem umowę na dostawy z odroczonym terminem płatności. Zabezpieczeniem był m.in. wpis do rejestru zastawów. Po pierwszej transakcji zaprzestaliśmy jednak współpracy. Okazało się, że firma złożyła wniosek o dokonanie zastawu i zrobiono wpis. Jak złoż

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »