Mamy 11 195 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Uciążliwa działalność współwłaściciela budynku mieszkalnego

Autor: Krzysztof Bigoszewski • Opublikowane: 08.04.2011

Jestem współwłaścicielem dwurodzinnego domu, tzw. bliźniaka. Sąsiad od dawna próbuje rozbudować swą połowę, ale nadzór budowlany kilkakrotnie wstrzymywał już prace ze względu na uchybienia. Jakiś czas temu sąsiad zarejestrował działalność „pokoje gościnne” i prowadzi usługi hotelarskie. Co mogę zrobić, by sąsiad zaprzestał uciążliwego dla mojej rodziny najmu pokoi? Pozwolenie na budowę naszego budynku zakładało zabudowę rodzinną, a my nigdy nie wydaliśmy zgody na prowadzenie tego hotelu.

 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Odpowiedź na Pańskie pytanie zacząć należy od dokonania analizy przepisów prawa mogących znaleźć zastosowanie w opisanej przez Pana sytuacji.

 

Otóż zgodnie z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

 

Opisane powyżej naruszenia należy interpretować w świetle art. 144 K.c., stosownie do którego „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

 

Takim właśnie działaniem zakłócającym korzystanie z nieruchomości sąsiednich jest emitowanie m.in. nadmiernych hałasów czy drgań gruntu, a nawet w określonych sytuacjach zwiększenie intensywności korzystania z tej nieruchomości, np. poprzez nadmierną ilość osób ją zamieszkujących lub ją odwiedzających. Są to tzw. immisje pośrednie.

 

O ile co do zasady immisje pośrednie, czyli nieskierowane bezpośrednio na naruszoną nieruchomość, np. poprzez przekierowanie na nią dymu lub wody albo częste odwiedziny innych osób, są dopuszczalne, o tyle również i one podlegają pewnym ograniczeniom.

 

Zachowanie osób zajmujących daną nieruchomość powinno być przede wszystkim oceniane w świetle stosunków miejscowych. Zgodnie zaś ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w orzeczeniu z dnia 03.07.1969 r., sygn. akt II CR 208/69, „ocena zakłóceń przy uwzględnieniu »stosunków miejscowych« powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną, w danym miejscu i czasie, rzeczywistością, powinna zagwarantować, że nie będzie ona miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów. Decydujące znaczenie ma charakter środowiska miejscowego: wieś, miasto, obszar przemysłowy, tereny uzdrowiskowe, rekreacyjne itp. Chodzi przy tym o ocenę obiektywną, a nie subiektywną wrażliwość danej osoby, o miarę zakłócenia, a nie działania czy zaniechania”.

 

Ponadto wskazane w treści art. 144 K.c. społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości – podobnie jak i stosunki miejscowe – jest cechą obu nieruchomości: wyjściowej i dotkniętej immisją. Zazwyczaj inna będzie ocena, czy granice zakłóceń zostały przekroczone w sytuacji, gdy na obu nieruchomościach prowadzona jest działalność przemysłowa, a zakłócenie występuje w postaci hałasu, niż w sytuacji, w której hałas dotyka nieruchomość o charakterze mieszkalnym czy rekreacyjnym, uniemożliwiając normalny wypoczynek właścicielowi lub jego bliskim. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wynika z jej charakteru i jest określone w planach zagospodarowania przestrzennego, a niekiedy w decyzji administracyjnej.

 

Powyższe może mieć istotne znaczenie właśnie w Pańskiej sprawie, skoro, jak Pan wskazuje, Pański sąsiad wbrew treści uzyskanego pozwolenia na budowę podjął się prowadzenia działalności hotelarskiej, co z kolei może być potraktowane właśnie jako korzystanie z nieruchomości w sposób wykraczający ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego jej przeznaczenia. Taka sytuacja dawałaby Panu jako właścicielowi nieruchomości sąsiedniej, dotkniętej nieprawidłowym wykonywaniem prawa własności przez sąsiada, możliwość ubiegania się o zaprzestanie tych naruszeń, a więc w praktyce zaniechanie prowadzenia działalności usługowej.

 

W tej sytuacji powinien Pan w pierwszej kolejności zwrócić się do sąsiada pisemnie (najlepiej nadając list polecony) o zaprzestanie tych naruszeń, czyli zaniechanie prowadzenia działalności usługowej, która zakłóca spokojne korzystanie z Pańskiej nieruchomości. Dobrze by było, gdyby w wezwaniu tym opisał Pan, na czym te zakłócenia polegają i co Pańskim zdaniem sąsiad powinien zrobić, aby one ustały. W wezwaniu tym należałoby także wyznaczyć sąsiadowi określony termin do zaniechania tych naruszeń oraz wskazać, że w przypadku jego uchybienia skieruje Pan sprawę na drogę postępowania sądowego, co narazi Pańskiego sąsiada na wysokie koszty.

 

Niestety jedynym wyjściem w sytuacji, gdyby Pański sąsiad odmówił spełnienia Pańskich żądań i nie zaniechał wspomnianych naruszeń, byłoby rozważenie wystąpienia na drogę sądową celem uzyskania orzeczenia zakazu wykorzystywania przez Pańskiego sąsiada należącej do niego nieruchomości w celach usługowych.

 

Jeśli jest Pan zainteresowany dalszą pomocą, to informuję, że nasz serwis świadczy również usługi w zakresie przygotowania pism, reprezentacji przedsądowej oraz sądowej.

 

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (1):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • jeden - I =

28.10.2017

zaden sad w tym przypadku nie wyda orzeczenia o zaprzestaniu działalnosci

iwo1

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »