Mamy 10 605 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem cywilnym? Opisz swój
problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Opublikowane: 19.02.2004 | Zaktualizowane:

Po upływie terminu wykluczone jest powoływanie dalszych podstaw uchylenia uchwały wspólnoty

Wyrok z dnia 2004.02.19 - sąd apelacyjny w Krakowie I ACa 1297/03

Przepis art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, poprzez zakreślenie terminu do zaskarżenia uchwały, stwarza jednocześnie prekluzję do powoływania podstaw zaskarżenia, a zatem po upływie wskazanego w nim terminu, wykluczone jest powoływanie dalszych podstaw uzasadniających uchylenie uchwały stosownie do art. 25 ust. 1.

 

Przepis art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, poprzez zakreślenie terminu do zaskarżenia uchwały, stwarza jednocześnie prekluzję do powoływania podstaw zaskarżenia, a zatem po upływie wskazanego w nim terminu, wykluczone jest powoływanie dalszych podstaw uzasadniających uchylenie uchwały stosownie do art. 25 ust. 1.

 

Sąd Apelacyjny w Krakowie, po rozpoznaniu w dniu 19 lutego 2004 r. na rozprawie, sprawy z powództwa Macieja S., przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Budynku przy ul. Lubomirskiego 49 w K., przy interwencji ubocznej Kazimierza T., o uchylenie uchwały, na skutek apelacji powoda, od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 17 września 2003 r., sygn. akt I C 523/03, oddala apelację i zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 180 zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

 

Maciej S. w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej budynku przy ul. Lubomirskiego 49 w K., domagał się uznania za nieważną i bezskuteczną uchwały wspólnoty nr 5/2002 z dnia 4 czerwca 2002 r. wyrażającej zgodę na zmianę przeznaczenia, przebudowę oraz dysponowanie nieruchomością, a w szczególności dotyczącej lokalu nr 2 stanowiącego własność Kazimierza T.

 

Uchwałą tą wspólnota udzieliła zgody Kazimierzowi T. na: dokonanie w pomieszczeniach 49/2, stanowiących jego własność i przynależnych (piwnice) zmiany sposobu użytkowania z funkcji mieszkalnej na użytkową zgodnie z załącznikiem nr 1 do uchwały, wykonanie komina wentylacyjnego zewnętrznego, wykonanie wc i zaplecza, wykonanie zmian instalacji wewnętrznych, dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w zakresie określonym tą uchwałą.

 

Powód zarzucał, iż uchwała została podjęta po dokonaniu przez Kazimierza T. przebudowy bez zezwolenia, przebudowa ta narusza substancję budynku, czym zagraża własności powoda, a nadto prace te naruszają estetykę budynku. Powód podniósł także, iż Kazimierz T. jedynie firmuje wszelkie działania, zaś inwestorami są w rzeczywistości osoby trzecie. Jako podstawę prawną roszczenia powód wskazał art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

 

W toku postępowania powód nadto podniósł, iż zaskarżona uchwała narusza jego interes, albowiem celem działania Kazimierza T. jest prowadzenie w lokalu restauracji, co spowoduje znaczny spadek wartości rynkowej lokali a także zakłócenie spokoju i miru domowego powoda. Jakkolwiek powód głosował za podjęciem uchwały to twierdził, że uchylił się od skutków prawnych swego oświadczenia woli, jako złożonego pod wpływem błędu. W dalszym toku postępowania powód zmienił podstawę prawną żądania powołując się na art. 202 k.c.

 

Pozwana wspólnota wniosła o oddalenie powództwa i zarzuciła, że uchwała nie narusza jakichkolwiek interesów powoda, że uchylenie się przez powoda od skutków oświadczenia woli w postaci oddania głosu za uchwałą było bezskuteczne wobec nieistnienia przesłanki dla podjęcia takiej czynności, że powództwo zostało złożone po upływie 6-tygodniowego terminu określonego w przepisie art. 25 ustawy o własności lokali, gdyż wpłynęło do sądu rzeczowo niewłaściwego.

W toku procesu Kazimierz T. zgłosił interwencję uboczną po stronie pozwanej, przyłączając się do jej stanowiska.

 

Wyrokiem z dnia 17 września 2003 r., Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 240 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. Uzasadniając to orzeczenie sąd I instancji wskazał na bezsporność faktu podjęcia uchwały i jej treści, sposobu głosowania, a w szczególności ilości oddanych głosów, oddania przez powoda głosu za podjęciem uchwały, a także skierowania w dniu 20 czerwca 2002 r. przez powoda do Kazimierza T. pisma zawierającego w swej treści oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli w postaci oddania głosu za uchwałą.

Sąd Okręgowy ustalił, że w budynku przy ul. Lubomirskiego 49 w K. znajduje się 10 lokali stanowiących odrębne nieruchomości.

 

Odrębną własność ustanowiono umową z dnia 10 lipca 1993 r. W umowie tej ustalono sposób zarządu nieruchomością wspólną, polegający na powierzeniu go każdemu z każdoczesnych właścicieli wydzielonych lokali mieszkalnych. Uchwałą nr 2/2000 ustalono statut wspólnoty, określający zasady reprezentacji zarządu. Stosownie do tego statutu, w razie kilkuosobowego składu zarządu oświadczenia woli za wspólnotę składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

 

Sąd I instancji ustalił, że przed podjęciem decyzji o poparciu uchwały, powód znał zakres prac planowanych przez Kazimierza T., wiedział o planowanej przez niego działalności restauratorskiej. Na skutek zawiadomienia skierowanego przez powoda w dniu 4 kwietnia 2002 r. do organów nadzoru budowlanego, Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w dniu 10 kwietnia 2002 r. wydał postanowienie o wstrzymaniu prac budowlanych w budynku przy ul. Lubomirskiego 49, z uwagi na brak decyzji o zezwoleniu na budowę, a następnie decyzją z dnia 15 maja 2002 r. nakazał rozbiórkę wykonanych prac.

 

Sąd I instancji wyjaśnił, że pominął dowody wnioskowane przez powoda, a to opinię biegłego, która miała wykazać spadek wartości lokalu powoda, jeżeli w budynku funkcjonowałaby restauracja, a także z zeznań świadków, którzy ten fakt mieli potwierdzić. Zdaniem Sądu Okręgowego, dowody te nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, skoro zaskarżona uchwała nie obejmowała zgody na prowadzenie restauracji, a jedynie dotyczyła zmiany przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na użytkowy, nie precyzując działalności, jaka miałaby w nim być prowadzona.

 

Także wniosek powoda o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność, że wentylacja wykonana przez Kazimierza T. zagraża bezpieczeństwu, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, skoro przedmiotem uchwały była jedynie zgoda na wykonanie wentylacji bez rozstrzygnięcia dotyczącego szczegółów jej wykonania. Zdaniem sądu I instancji, dla rozstrzygnięcia sprawy istotne jest, czy na wartość lokalu powoda wpływa zmiana przeznaczenia lokalu Kazimierza T. z mieszkalnego na użytkowy, bez względu na to jakie inne niż mieszkalne będzie jego wykorzystanie oraz czy jakiekolwiek przeprowadzenie wentylacji zagraża konstrukcji domu.

 

Takich wniosków dowodowych jednak nie zgłoszono. Nadto Sąd Okręgowy wskazał, iż ww. wnioski zostały zgłoszone z uchybieniem terminu zakreślonego przez Sąd w trybie art. 207 § 3 k.p.c., co skutkuje ich pominięciem. Z kolei dowód z zeznań Władysława J. został pominięty z uwagi na niesprecyzowaną tezę dowodową.

 

W wywodach prawnych sąd I instancji wskazał, iż na powodzie spoczywał ciężar udowodnienia przesłanek z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, czego powód nie uczynił. Wnioski dowodowe były bowiem formułowane w kierunku skutków rozpoczęcia działalności restauratorskiej, podczas gdy ta kwestia nie była przedmiotem zaskarżonej uchwały. Sąd wyraził stanowisko, iż do pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, co do zasad sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, albowiem w budynku liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych należących nadal do tego samego właściciela jest większa niż siedem (art. 19 powołanej ustawy).

 

Sąd wskazał także, iż pozew został wniesiony w terminie, skoro stosownie do art. 200 § 3 k.p.c. czynności dokonane w sądzie niewłaściwym pozostają w mocy. Nadto sąd I instancji wyraził pogląd, iż głosujący za uchwałą ma prawo jej zaskarżenia, jakkolwiek samo uchylenie się przez powoda od skutków oświadczenia woli było bezskuteczne, gdyż zostało skierowane do Kazimierza T., a nie do wspólnoty, a nadto nie istniały przesłanki z art. 84 k.c., skoro z samego pisma powoda zawierającego oświadczenie o uchyleniu wynika, że jest ono efektem ponownego przeanalizowania sprawy.

 

Wreszcie Sąd Okręgowy wyjaśnił, że nie uwzględnił wniosku o zawiadomienie o toczącym się postępowaniu w trybie art. 196 § 1 k.p.c. Ewy K.-S., albowiem dyspozycja powołanego przepisu dotyczy sytuacji, gdy powództwo nie zostało wniesione przez właściwą osobę, zaś prawo do zaskarżenia uchwały przysługuje samodzielnie każdemu z właścicieli lokali, a zatem zarówno powodowi, który z prawa tego skorzystał, jak też Ewie K.-S., która powództwa nie wniosła.

 

Wyrok powyższy zaskarżył powód w całości, wnosząc o jego zmianę i orzeczenie zgodne z żądaniem pozwu, bądź o jego uchylenie i przekazanie sprawy sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Zaskarżonemu wyrokowi powód zarzucił naruszenie prawa materialnego, a to przepisu art. 1914 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przez błędną jego interpretację, prowadzącą do zastosowania tego przepisu zamiast przepisów Kodeksu cywilnego.

 

Nadto, apelujący zarzucił naruszanie przepisów prawa formalnego, a to art. 233 § 1 k.p.c. przez niewszechstronne rozważenie dowodów ujawnionych w sprawie, z których wynika zamiar inwestycyjny Kazimierza T. i prognoza odnośnie spadku wartości lokalu powoda oraz art. 227 k.p.c. przez uznanie, że wnioskowana opinia biegłego i przedłożona opinia kominiarska nie są dowodami na fakty istotne w sprawie.

 

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie jest uzasadniona.

W pierwszej kolejności ustosunkować się należy do zarzutu naruszenia prawa materialnego. Jak należy domniemywać z uzasadnienia tego zarzutu, dotyczy on w istocie art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. Nr 80 z 2000 r., poz. 903), gdyż wskazany w apelacji przepis art. 1914 w ustawie tej nie istnieje. Wbrew wywodom apelacji, treść tego przepisu jednoznacznie wskazuje, iż do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności jedynie wtedy, gdy liczba wszystkich lokali w budynku, tak wyodrębnionych, jak też należących do dotychczasowego właściciela lokali niewyodrębnionych, nie jest większa niż siedem.

 

Takie stanowisko jednolicie jest przedstawiane w doktrynie, co zresztą skarżący dostrzega próbując z nim polemizować. Także powoływana w apelacji uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 1999 r., sygn. III CZP 32/99 (publ. OSNC 2000/6/T04), której teza dotyczy nieco innego problemu, w uzasadnieniu jednoznacznie prezentuje takie właśnie stanowisko. Sąd Najwyższy stwierdza tam, co następuje: "Wynika z nich (z przepisów art. 19 i art. 20 ust. 1 powołanej ustawy - przyp. własny), że na liczbę lokali, decydującą o sposobie sprawowania zarządu nad wspólną nieruchomością, składają się lokale już wyodrębnione, a więc będące odrębnymi nieruchomościami oraz te, które należą do dotychczasowego właściciela; chodzi tu zatem o lokale jeszcze nie wyodrębnione, które - stosownie do art. 2 ust. 1 - mogą stać się odrębnymi nieruchomościami w przyszłości. Mówiąc inaczej, liczbę lokali, od której zależy sposób wykonywania zarządu, tworzą wszystkie samodzielne - w rozumieniu art. 2 ustawy - lokale znajdujące się w budynku będącym nieruchomością wspólną."

 

Sąd Apelacyjny w pełni to stanowisko podziela. Dostrzec należy, iż powód usiłuje prowadzić wykładnię językową tego tylko przepisu w oderwaniu od pozostałej części ustawy, ignorując fakt, że wykładnia przez niego prezentowana, w kontekście całej regulacji prawnej, prowadziłaby do rezultatów absurdalnych i niezrozumiałych z uwagi na cel tej regulacji, a w konsekwencji zmuszałaby do wniosku o irracjonalnym działaniu ustawodawcy.

 

Odnosząc się do zarzutu naruszenia prawa procesowego należy się zgodzić z sądem I instancji tak co do nieistotności dla rozstrzygnięcia sprawy dowodów, które zostały pominięte, jak też okoliczności, że pominięcie tych dowodów i faktów które miały być nimi wykazane, znajduje oparcie w art. 207 § 3 k.p.c. Dla właściwego uzasadnienia tej kwestii należy jednak w pierwszej kolejności odnieść się do wynikających z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali wymogów i podstaw zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

 

Wbrew zarzutom strony pozwanej, uchwała została zaskarżona we wskazanym przez ten przepis 6-tygodniowym terminie. Niezależnie bowiem od brzmienia powołanego przez sąd I instancji art. 200 § 3 k.p.c. dostrzec trzeba, iż sądem właściwym do rozpoznania sprawy w I instancji był Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie, a przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu w Krakowie było bezpodstawne. Jak wskazuje Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 27 lutego 2001 r., sygn. V CZ 4/01 (publ. OSNC 2001/7-8/124), sprawa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczącej spraw majątkowych jest sprawą o prawa majątkowe. Nie budzi żadnych wątpliwości, iż kwestionowana uchwała dotyczyła spraw majątkowych, a skoro wartość przedmiotu sporu wynosi 6.000 zł, to stosownie do art. 16 k.p.c. właściwym do jej rozpoznania był sąd rejonowy.

 

Przepis art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, poprzez zakreślenie terminu do zaskarżenia uchwały, stwarza jednocześnie prekluzję do powoływania podstaw zaskarżenia, a zatem po upływie wskazanego w nim terminu wykluczone jest powoływanie dalszych podstaw uzasadniających uchylenie uchwały stosownie do art. 25 ust. 1. Analogiczne stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 października 1984 r., sygn. I CR 257/84 (publ. w bazie orzeczniczej LEX nr 8634 oraz powoływanym przez S. Rudnickicgo [w:] Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga pierwsza.

 

Część ogólna, Wydawnictwo Prawnicze 1999 r., str. 283-284) w odniesieniu do niedopuszczalności powoływania po upływie terminu z art. 88 k.c. nowych okoliczności mających stanowić podstawę do uchylenia się od skutków złożonego oświadczenia woli. Skoro powód jako podstawę swego żądania powołał jedynie dokonanie przebudowy części wspólnych bez stosownego zezwolenia, naruszenie przez przebudowę substancji budynku, a przez to zagrożenie jego własności, naruszenie ogólnej estetyki budynku oraz okoliczność, że faktycznie prace finansują osoby trzecie, to tylko w granicach tych faktów należało rozważać istnienie przesłanek z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. W konsekwencji - brak było podstaw do rozważań, czy przebudowa oraz przeznaczenie lokalu na prowadzenie restauracji doprowadzi do zmniejszenia wartości lokalu powoda.

 

Przedłożona opinia kominiarska nie mogła mieć natomiast znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyż Kodeks postępowania cywilnego nie zna dowodu z opinii sporządzonej na zlecenie samej strony, zaś powód nie wnosił o powołanie biegłego przez Sąd. Na marginesie należy zauważyć, iż udzielone uchwałą zezwolenie nie zwalnia interwenienta ubocznego Kazimierza T. od konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, zaś postępowanie administracyjne dotyczące tej kwestii jest właściwym do wyjaśnienia tej kwestii i sprecyzowania wymogów technicznych w taki sposób, by przebudowa nie zagrażała bezpieczeństwu budynku i jego mieszkańców.

 

Jakkolwiek w świetle powyższych wywodów nie ma to już znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, to stwierdzić należy, iż strona pozwana trafnie wywodzi, iż przeznaczenie lokalu stanowiącego odrębną własność pozostaje poza sferą władztwa wspólnoty mieszkaniowej, a zatem wynikające stąd roszczenia mogłyby być kierowane jedynie do właściciela lokalu, o ile takie wykonywanie przez niego prawa własności przekraczałoby granice wynikające z art. 140 k.c.

 

Z powyższych przyczyn, na podstawie art. 385 k.p.c., apelacja podlega oddaleniu.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono stosownie do art. 391 § 1 k.p.c. w związku z art. 98 k.p.c., zasądzając je od powoda na rzecz strony pozwanej w wysokości należnego wynagrodzenia radcy prawnego.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

wersja do druku

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem cywilnym? Opisz swój
problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

 

»Najczęściej czytane artykuły w dziale
»Najnowsze artykuły w dziale
»Najczęściej czytane pytania w dziale
»Najnowsze pytania w dziale
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »