Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Termin wypowiedzenia umowy najmu

Autor: Wioletta Dyl • Opublikowane: 01.02.2013

Mój brat miał zawartą umowę najmu mieszkania do 31 lipca 2012 roku*. Po tym dniu umowa została przedłużona. Oświadczenie woli było złożone w formie ustnej, więc niestety nie ma dokumentów potwierdzających przedłużenie umowy. Wynajmujący przebywa za granicą, więc wszystkimi sprawami zajmuje się jego brat. Problem w tym, że mój brat nie płaci należności za mieszkanie od trzech miesięcy. Jest w trudnej sytuacji życiowej. Wysłał e-maila z prośbą o przedłużenie terminu zapłaty. Nagle właściciele zdecydowali, że mój brat ma się wyprowadzić. Dali mu na to tylko cztery dni. Twierdzą, że nie dostali żadnej wiadomości (e-maila) od mojego brata. Umowa najmu przewiduje miesięczny termin wypowiedzenia. Ponadto umowa przewiduje rozwiązanie stosunku prawnego w przypadku opóźnień lub braku zapłaty należności. Czy wynajmujący powinien trzymać się ww. miesięcznego terminu z umowy? Czy żądanie wyprowadzenia się w ciągu czterech dni jest zgodne z prawem?

 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zagadnienie wypowiedzenia umowy najmu z tytułu braku zapłaty umownej kwoty czynszu regulować winny zapisy tejże umowy. Jednak mamy tu sytuację, w której umowa najmu została przedłużona na zasadzie ustnej. Niestety brak jest pisemnego potwierdzenia tak zawartej umowy i w zasadzie dopiero w sytuacji, gdy właściciel nie domaga się przez kolejne trzy miesiące wyprowadzenia się z mieszkania z powodu upływu czasu, na jaki została umowa zawarta, wówczas uważa się (domniemywa się), że umowa została zawarta na czas nieokreślony. A zgodnie z art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

 

Procedurę dokonywania wypowiedzeń reguluje art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem w przypadku najmu wypowiedzenie stosunku prawnego przez wynajmującego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2-5 oraz art. 21 ust. 4-5 tej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Niemniej trzeba pamiętać, że rygor nieważności zastrzeżony został jedynie do formy wypowiedzenia, natomiast niezamieszczenie przyczyny wypowiedzenia oznacza, że wypowiedzenie nie istnieje.

 

Wynajmujący może wypowiedzieć najem nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że umowa najmu zakończy się z upływem ostatniego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostało złożone oświadczenie o wypowiedzeniu.

 

Jedną z przyczyn podlegającą reżimowi ustawy o ochronie praw lokatorów jest zaleganie przez najemcę z zapłatą czynszu lub innych opłat za użytkowanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności mimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

 

Odnosząc powyższe zapisy prawne do opisanej sytuacji, należałoby teraz ustalić, czy wynajmujący żądają opuszczenia mieszkania przez Pani brata, powołując się na upływ terminu najmu, na jaki został zawarty (31 lipiec 2012 r.), czy też z powodu braku zapłaty czynszu najmu. W drugim przypadku, tak jak pisałam, wypowiedzenie musi zachować wskazaną formę. W pierwszym przypadku w zasadzie również wynajmujący powinni w sposób pisemny wezwać do opuszczenia lokalu, podając przyczynę tego żądania.

 

Jeżeli przyczyną żądania opuszczenia mieszkania jest upływ terminu, na jaki umowa została zawarta, to dalsze zajmowanie lokalu przez Pani brata będzie traktowane jako zajmowanie lokalu bez podstawy prawnej, za co wynajmującemu przysługuje odszkodowanie. Jak stanowi art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów: „Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie”.

 

Odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby zajmującej lokal bez podstawy prawnej odszkodowania uzupełniającego.

 

W takim też przypadku żądanie opuszczenia lokalu w ciągu 4 dni miałoby uzasadnienie, ponieważ w sytuacji wygaśnięcia stosunku najmu terminy z umowy czy ustawowe nie obowiązują.

 

Udowodnienie okoliczności, że umowa została przedłużona w sposób ustny, należy do Pani brata, ponieważ to on wywodzi z niej skutki prawne. Jeżeli zatem wykaże, że umowa rzeczywiście została przedłużona zgodną wolą stron albo sam wynajmujący tak uważa, to rzeczywiście obowiązuje tu miesięczny termin wypowiedzenia za wcześniejszym wezwaniem do uiszczenia zaległości we wskazanym terminie.

 

 

*Stan prawny z dnia 18.08.2012 r.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 8 plus pięć =

»Podobne materiały

Natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu

Zawieram umowę najmu lokalu użytkowego. Dodano zapis, że umowa zawarta jest na czas nieokreślony, nie krócej niż 10 lat. Co to oznacza? Czy przysługuje nam w pewnych sytuacjach natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu?

 

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Wynajmowałam mieszkanie na podstawie umowy najmu okazjonalnego zawartej na czas określony (do końca grudnia 2014 r.). Wypowiedziałam tę umowę z końcem maja, jednak wynajmujący żąda ode mnie zapłaty za miesiące od czerwca do grudnia. Wydaje mi się, że nie ma do tego prawa – w umowie (którą prze

 

Zaliczka jako kaucja na poczet rezerwacji mieszkania

Tydzień temu odpowiedziałem w formie SMS-a na ogłoszenie w sprawie wynajmu mieszkania, że chcę je wynająć. Pani odpisała, że zgadza się, ale prosi o zaliczkę w wysokości 1000 zł, bo są inni chętni. Wysłałem pieniądze. Poprosiłem o podpisanie umowy w poniedziałek, lecz pani się nie zgodziła. Ustalili

 

Aneks do umowy najmu

Sześć lat temu wynajęłam mieszkanie w prywatnej kamienicy. Dostałam umowę na czas nieokreślony. Po trzech latach właściciel sprzedał kamienicę. Od nowego właściciela dostałam umowę na rok, a następnie aneks do umowy najmu do maja 2011 r. Od tamtego czasu nie mam żadnej umowy, choć nadal mieszka

 

Odpowiedzialność wynajmującego za szkody

Od jakiegoś czasu mieszkam za granicą wraz z moim synem. Swoje mieszkanie, znajdujące się we Wrocławiu, postanowiłam wynająć młodemu człowiekowi. W zeszłym tygodniu powiadomiono mnie, że pod wanną pękł wężyk i zostały zalane cztery piętra. Czy wynajmujący jest odpowiedzialny za zalanie i szkody

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »