Tablica reklamowa na budynku

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego, zwanego dalej K.c.

Przedstawiona przez Panią umowa najmu wiąże Panią z wynajmującym – spółdzielnią mieszkaniową – na czas nieokreślony. O ile w większości umowa ta odpowiada przepisom ogólnym Kodeksu cywilnego, o tyle należy także dostrzec postanowienia oparte na zasadzie swobody umów określonej w art. 353¹ K.c.

Zgodnie z przywołanym przepisem strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Powszechnie przyjmuje się, że postanowieniem m.in. umowy najmu, które opiera się na zasadzie swobody umów, jest zapis umowny umożliwiający powieszenie lub inne umocowanie tablicy reklamowej na elewacji budynku, w którym znajduje się najmowany lokal. Mając na uwadze treść umowy zawartej ze spółdzielnią mieszkaniową, mimo że jest Pani najemcą, nie jest Pani uprawniona do oznakowania swojej działalności na elewacji budynku spółdzielni. Powyższe wynika jednak z umowy najmu. Nie wskazuje Pani, czy jest Pani członkiem spółdzielni mieszkaniowej, czy też nie. Jeżeli tak jest, wówczas istnieje możliwość rozpytania w spółdzielni, czy istnieje ogólny regulamin określający prawa i obowiązki najemców. Należy mniemać, że taki regulamin nie istnieje, ponieważ umowa najmu nie wskazuje, jakoby w sprawach nie unormowanych prócz Kodeksu cywilnego stosowane miałyby być inne postanowienia.

Osobiście spotkałem się już w praktyce z takim regulaminem, który zawierał w swej treści ogólne prawa i obowiązki stron umowy najmu, charakterystyczne dla wszystkich stosunków cywilnoprawnych, w tym m.in. postanowienia dotyczące reklamy.

Jeżeli taki regulamin nie obowiązuje dla lokali wynajmowanych będących w zasobach spółdzielni, wówczas mając na uwadze treść łączącego Panią ze spółdzielnią stosunku cywilnoprawnego, nie przysługuje Pani prawo do umieszczenia tablicy reklamowej na budynku. Ewentualne roszczenie odszkodowawcze przysługiwałoby, gdyby w umowie istniał odpowiedni zapis, a spółdzielnia odmawiała jego realizacji.

W opisywanej sytuacji z przykrością należy stwierdzić, iż nie przysługuje Pani prawo do używania tablicy reklamowej umieszczonej na ścianie budynku spółdzielni. Umowa najmu lokalu użytkowego nie jest bowiem równoznaczna z prawem do umieszczenia tablicy reklamowej na elewacji. Jeżeli będzie Pani próbowała negocjować zmianę umowy pod kątem tablicy reklamowej, pragnę zauważyć, że postanowienie umowne dające prawo do reklamy na ścianie winno wskazywać co najmniej wymiary tablicy reklamowej. Obecna sytuacja jest konsekwencją nienależycie sporządzonej umowy najmu, która nie chroni Pani interesów.