Mamy 11 794 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Szereg usterek w mieszkaniu od dewelopera

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 27.06.2015

Siedem miesięcy temu kupiliśmy mieszkanie od dewelopera, niestety ujawniło się szereg usterek, do których wzywaliśmy dewelopera. Niektóre z nich deweloper uznał za nieuzasadnione (z czym się nie zgadzamy, niestety nie mamy na to żadnych dowodów pisemnych ani zdjęć. Deweloper chce teraz zwrotu kosztów wezwań do niezasadnych reklamacji i jego radca prawny podejmuje wobec nas kroki sądowe. Z jego kancelarii otrzymaliśmy list, w którym jest takie zdanie: „Zgłaszane przez Panią reklamacje mają wyłącznie charakter złośliwy”. Czy deweloper ma prawo do zwrotu poniesionych przez siebie kosztów tych reklamacji, które on uważa za nieuzasadnione i jak się bronić przed jego zarzutami?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzedawca odpowiada za wszelkie wady (fizyczne i prawne), które powstały przed przejściem niebezpieczeństwa przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy na kupującego, lub też powstały po przejściu niebezpieczeństwa, lecz wynikły z przyczyn, które tkwiły już wcześniej w sprzedanej rzeczy (art. 559 Kodeksu cywilnego). W braku odmiennego uregulowania umownego przejście na kupującego niebezpieczeństwa przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy następuje z chwilą wydania rzeczy.

 

Sprzedawca nie odpowiada za wady rzeczy, o których kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy (jeżeli przedmiotem sprzedaży była rzecz oznaczona co do tożsamości) W szczególności dotyczy to wad, o których sprzedawca sam kupującego poinformował.

 

Dla zwolnienia sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nie wystarczy bowiem, że kupujący mógł – przy dołożeniu należytej staranności – wadę zauważyć, ale koniecznym jest, aby kupujący faktycznie o wadzie wiedział. Sprzedawca bowiem odpowiada także za wady jawne, jeśli nie były kupującemu znane (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 26 stycznia 1994 r. I ACr 640/94; Wokanda 1994 nr 11 str. 48).

 

W praktyce obrotu przetrwało znane kodeksowi zobowiązań (art. 323 K.z.) pojęcie wady jawnej (a zatem także i stanowiącej jej przeciwieństwo wady ukrytej), a także wobec tego, że pojęcie wady ukrytej jest stosowane przy sprzedaży komisowej (art. 770), celowe jest wyraźne stwierdzenie, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi przy sprzedaży nie zależy od tego charakteru wady (tak wyrok SA w Poznaniu z dnia 26 stycznia 1994 r., I ACr 640/94, „Wokanda” 1994, nr 11 s. 48).

 

Pojęcie wady ukrytej określane było przez przeciwieństwo do wady jawnej; ta ostatnia jest wadą, której istnienie kupujący mógł ujawnić w chwili zawarcia umowy (lub wydania rzeczy) przy dołożeniu zwykłej uwagi, wada zaś ukryta jest wadą, której ujawnienie wymagałoby szczególnych fachowych badań.

 

Sądzić można, że właśnie w nawiązaniu do powyższego ujęcia wady jawnej w Kodeksie zobowiązań pojawił się – formułowany także na podstawie Kodeksu cywilnego – pogląd (S. Buczkowski w: Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 1972, s. 1290), że uprawnienia z rękojmi nie przysługują nabywcy, który nie zauważył wad przy odbiorze na skutek własnego niedbalstwa. Wydaje się, że tak zgeneralizowane ujęcie nie ma oparcia w przepisach tego drugiego kodeksu, brak w nim bowiem uzależnienia odpowiedzialności od tego, czy wada ma charakter jawny (tak też orz. SN z dnia 29 czerwca 2000 r., V CKN 66/00).

 

Wynika z tego, że kupujący, mając oczywiście prawo zbadania wydawanej mu przez sprzedawcę rzeczy (także arg. z art. 544 § 2 in fine), nie jest obciążony prawnym obowiązkiem czujności ani szczególnego badania rzeczy, chyba że jest to w danych stosunkach przyjęte (por. uwagę 3 do art. 563).

 

Brak obowiązku badania jakości rzeczy nawet co do jej cechy budzącej szczególne obawy, jaką jest szkodliwość rzeczy, potwierdza judykatura (orz. SN z dnia 18 marca 1981 r., IV CR 611/80, niepubl.). W wytycznych Sądu Najwyższego z 30 grudnia 1988 r. w zakresie wykładni prawa i praktyki sądowej w sprawach rękojmi i gwarancji (M.P. z 1989 r. Nr 1, poz. 6) pojawiło się wprawdzie sformułowanie, że „nabywca wie o wadzie wówczas, gdy mógł ją z łatwością stwierdzić w chwili wydania rzeczy”, ale podkreślono równocześnie, że kupujący nie ma obowiązku badania rzeczy. Jednakże wytyczne utraciły moc wiążącą (zgodnie z uchwałą obu Izb SN z 5 maja 1992 r., OSNCP 1993, nr 1, poz. 1: „wytyczne w zakresie wykładni prawa i praktyki sądowej nie mają mocy zasad prawnych”).

 

W żadnym natomiast wypadku sprzedawca nie zwolni się od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady rzeczy, wykazując, że wada powstała bez jego winy, lub że o wadzie nie wiedział (por. W. Czachórski i in. Zobowiązania. Zarys wykładu, Warszawa 1999 r. str. 360), aczkolwiek obrona taka odniesie skutek, jeżeli powołując się na istnienie wad rzeczy kupujący domaga się odszkodowania za nienależyte wykonanie zobowiązania przez sprzedawcę na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego.

 

Jedyną okolicznością, skutkującą ustawowym zwolnieniem sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, a w istocie – wyłączającą samo powstanie tej odpowiedzialności, jest znajomość wady przez kupującego. Fakt, że kupujący miał świadomość wadliwości rzeczy, a ściślej – znał konkretną, istniejącą wadę rzeczy, wyłącza odpowiedzialność sprzedawcy za tę (i tylko tę) wadę, założyć bowiem wolno, że nabywając taką rzecz, godził się z jej wadliwością lub że ta konkretna wada nie miała dla niego w danej sytuacji znaczenia, a kwota, jaką zgodził się za rzecz zapłacić, stanowiła w jego ocenie ekwiwalent rzeczy obciążonej tą wadą. Nie może też być mowy o potrzebie ochrony zaufania kupującego.

 

Jak wynika z powyższego, znajomość wady przez kupującego musi być skorelowana z jego decyzją (aktem woli) zakupu konkretnej rzeczy mimo jej wadliwości. Dlatego wymagane jest, ażeby kupujący wiedział o wadzie najpóźniej w chwili zawarcia umowy; jeśli w tym momencie rzecz nie była jeszcze skonkretyzowana (tak przy rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku – patrz uwaga 1 do art. 561) lub w ogóle jeszcze nie istniała (tak przy sprzedaży rzeczy przyszłych), musi wiedzieć o wadzie w chwili wydania–odbioru rzeczy.

 

W wypadku ujawnienia się wady fizycznej rzeczy sprzedanej na kupującym ciąży obowiązek dopełnienia pewnych obowiązków (aktów staranności) w stosunku do sprzedawcy, których wypełnienie jest warunkiem skutecznej realizacji uprawnień z tytułu rękojmi.

 

Kupujący jest zobowiązany zawiadomić sprzedawcę o wadzie rzeczy w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Jeżeli zaś w danych stosunkach przyjęte jest zbadanie zakupionej rzeczy, kupujący jest zobowiązany zawiadomić sprzedawcę o wadzie rzeczy w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym mógł wadę wykryć przy zachowaniu należytej staranności.

 

Skutkiem niedochowania terminów zawiadomienia sprzedawcy o wadzie rzeczy sprzedanej oraz terminów zbadania rzeczy jest utrata przez kupującego wszystkich uprawnień z tytułu rękojmi.

 

Zgodnie z art. 563 § 3 Kodeksu cywilnego do zachowania terminów zawiadomienia sprzedawcy o wadzie rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie listu poleconego. Nie oznacza to wszakże, że zawiadomienia muszą nastąpić w formie pisemnej za pośrednictwem poczty. Oznacza to tylko tyle, że kupujący, który wyśle list polecony z zawiadomieniem do sprzedawcy jeszcze przed upływem terminów do zawiadomienia, dochował terminu zawiadomienia już w momencie wysłania listu, niezależnie od tego, kiedy list faktycznie do sprzedawcy dotrze. Jeżeli jednak dokona tego w inny sposób (np. listem zwykłym lub ustnie) to skutek zawiadomienia nastąpi (zgodnie z art. 61 Kodeksu cywilnego) dopiero z chwilą, gdy zawiadomienie dotrze do sprzedawcy, tak aby mógł się on zapoznać z jego treścią.

 

W wypadku ujawnienia się wad rzeczy sprzedanej kupującemu zawsze przysługiwać będą dwa uprawnienia:

 

  • uprawnienie do żądania obniżenia ceny,
  • uprawnienie do odstąpienia od umowy.

 

Dalsze uprawnienia kupującego zróżnicowane zostały w zależności od tego, czy przedmiotem sprzedaży jest rzecz oznaczona co do tożsamości, czy też rzecz oznaczona tylko co do gatunku. W pierwszym wypadku kupującemu może przysługiwać, obok wyżej wskazanych, również uprawnienie do żądania usunięcia wad rzeczy. W przypadku rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku kupującemu przysługiwać będzie uprawnienie do żądania wymiany rzeczy na wolną od wad.

 

Wybór pomiędzy powyższymi uprawnieniami przysługuje co do zasady kupującemu i po jego dokonaniu jest on nim związany (por. J. Skąpski [w:] System prawa cywilnego. Prawo zobowiązań część szczegółowa, Wrocław 1976 r. str. 138).

 

Nie wiem, co to były za zgłoszenia i czego dotyczyły. Czy były związane z wadą budynku. Trudno więc odnieść się do tego, czy były zasadne. Ale aby wyegzekwować należność, deweloper musi pozwać Państwa do sądu. I nie ma innej drogi obrony, jak obecnie wystąpić do radcy prawnego z pismem – powołując się na rękojmię wskazać, że wszystko to były wady fizyczne budynku lub to samo podnosić przed sądem, jeśli już sprawa tam trafi.

 

Generalnie każda wada obniżająca wartość nieruchomości jest wadą fizyczną a deweloper ma obowiązek ją naprawić.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 2 minus 7 =
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

Poduszki