.
Mamy 13 516 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Sprzedaż ziemi rolnej a podatek dochodowy

Mam uprawnienia rolnicze, ale pracuję zawodowo, dlatego opłacam ZUS, a nie KRUS. Posiadam ziemię rolną 5 ha (klasa III), którą chciałbym sprzedać. Ziemia ta nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Właśnie pojawił się kupiec chętny na kupno 3,5 ha – chce na tym gruncie pobudować dom. Nie jest z naszej gminy, więc prawdopodobnie będzie mógł się pobudować dopiero po pięciu latach. Dlatego zaproponował, abym to ja wystąpił o pozwolenie na budowę domu i wówczas on będzie mógł zrealizować swój plan zaraz po kupnie tej ziemi. Czy jest jakiś prostszy sposób? Druga kwestia: kupujący nie jest rolnikiem, czy sprzedając mu tę ziemię będę musiał zapłacić podatek dochodowy?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Rozumiem, że ów kupujący, mimo że rolnikiem nie jest, to się nim stanie w chwili nabycia gospodarstwa i taki ma cel? Generalnie – w oparciu o przedstawiony stan faktyczny doradzałabym najpierw wydzierżawić ziemie kupującemu na umowę poświadczoną w gminie do celów KRUS. Wówczas kupujący zyska status rolnika. Wtedy kolejnym krokiem będzie uzyskanie bieżącej informacji w gminie, na terenie której jest owo gospodarstwo, czy i na jakich warunkach dzierżawca (już rolnik, który przejął na okres nie krótszy niż lat 10 gospodarstwo – może skorzystać z prawa do zabudowy siedliskowej – regulują to bowiem uchwały w poszczególnych gminach). Konieczne może też okazać się przemeldowanie do tej gminy. Wówczas jako dzierżawca (najlepiej z zastrzeżonym w umowie prawem pierwokupu) będzie mógł rozpocząć pod własnym nazwiskiem inwestycje budowlane bez konieczności mieszania Pana w dokumenty budowlane. Od Pana uzyska jedynie zgodę na realizację. Przypominam jedynie, że nie chodzi tu o byle jaką umowę dzierżawy, ale poświadczoną urzędowo, zgłoszoną do rejestru gruntów i zarejestrowaną w KRUS.

 

Ważne jednak, aby oba podmioty (rolnik nowy i dotychczasowy) po transakcji zyskały lub utrzymały swój „rolny” status podatkowy.

 

Odnosząc się do sprzedaży ziemi rolnej w aspekcie podatku dochodowego, poniżej przedstawiam interpretacje podatkowe w tej materii – widać w nich jedno (mimo niuansów), że istota zwolnienia tkwi w zachowaniu rolnego celu przedmiotu sprzedaży. Bowiem, co do zasady, przychody uzyskane przez rolników ze sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego są zwolnione z podatku dochodowego. Rolnicy powinni jednak uważać, komu sprzedają działkę, bo od tego może zależeć, czy spełnią warunki do skorzystania ze zwolnienia.

 

Przede wszystkim należy pamiętać, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym będzie podlegać tylko sprzedaż nieruchomości, która następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie. Po tym terminie sprzedaż nie jest opodatkowana.

 

Rozważając skutki podatkowe sprzedaży gruntu, należy przede wszystkim rozstrzygnąć, czy wchodzi on w skład gospodarstwa rolnego. Art. 2 ust. 4 ustawy o PIT nakazuje termin „gospodarstwo rolne” rozumieć zgodnie z przepisami ustawy o podatku rolnym. Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej.

 

Aby dany grunt stanowił „gospodarstwo rolne” muszą zostać w świetle powyższego łącznie spełnione następujące warunki:

 

  • grunt musi być sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
  • nie może być zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza,
  • musi stanowić własność lub znajdować się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej,
  • łączna powierzchnia gruntu musi przekraczać 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy.

 

Jeżeli dany grunt spełnia wszystkie wymienione przesłanki, to jego sprzedaż może korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego. Ze zwolnienia nie korzysta np. sprzedaż działki leśnej. Grunty oznaczone jako lasy i grunty leśne nie stanowią gospodarstwa rolnego ani też nie wchodzą w jego skład, gdyż nie są użytkami rolnymi, ani gruntami zadrzewionymi i zakrzewionymi na użytkach rolnych (Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, 19 czerwca 2008 r., ITPB2/415-494/08/AD).

 

Ustawa o PIT wprowadza ponadto ograniczenie w możliwości skorzystania ze zwolnienia przy sprzedaży gospodarstwa rolnego, a mianowicie po sprzedaży grunt nie może utracić swojego charakteru rolnego lub leśnego. Wątpliwości interpretacyjne rolników dotyczą tego, w jakich okolicznościach grunt traci charakter rolny lub leśny. Zdaniem organów podatkowych dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu, decyduje cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją.

 

Wskazują one, że cel nabycia gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy, jak również z innych okoliczności związanych z daną transakcją. Możliwe jest, że według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dany grunt położony jest na terenie upraw rolnych, ale całokształt okoliczności może wskazywać na utratę rolnego charakteru.

 

Taki pogląd reprezentują powszechnie organy podatkowe, np. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, 29 maja 2008r., ILPB2/415-161/08-4/AK; 23 maja 2008r., ILPB2/415-154/08-2/AJ; Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, 24 sierpnia 207r., ITPB1/415-45/07/RS.

 

Podobny pogląd przedstawił także NSA w wyroku z dnia 11 grudnia 1996 r. III SA1025/95. Sąd wskazał także, że sam fakt decyzji o warunkach zabudowy nie przesądza o utracie charakteru rolnego przez przedmiotowy grunt. Możliwe jest więc, że decyzja o warunkach zabudowy będzie dopuszczać możliwość zabudowy działki rolnej zabudową mieszkaniową jednorodzinną i mimo to działka nie straci charakteru rolnego, jeżeli nabywca nie będzie miał zamiaru zmiany przeznaczenia działki (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 29 lipca 2008r., IPPB1/415-613/08-2/JK).

 

Ważna jest w tym zakresie także osoba nabywcy. Jeżeli nabywcą jest osoba, która nie jest rolnikiem i nie zakupiła gruntów na powiększenie gospodarstwa rolnego, to uzyskany przychód ze sprzedaży nie może korzystać ze zwolnienia (Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, 26 czerwca 2008r., IBPB2/415-593/08/MM; KAN-3153/03/08). Jeżeli nabywca zamierza na nabytym gruncie prowadzić działalność gospodarczą, to sprzedawca także nie będzie mógł korzystać ze zwolnienia – nawet jeżeli po zakończeniu działalności grunt powróci do swego dawnego charakteru rolno-leśnego (Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, 3 czerwca 2008r., ILPB2/415-275/08-2/JK).

 

Reasumując, należy uznać, że pierwszym warunkiem skorzystania ze zwolnienia w podatku PIT przy sprzedaży ziemi rolnej jest, aby spełniał on definicję gospodarstwa rolnego z ustawy o podatku rolnym. Drugim warunkiem jest natomiast konieczność, aby po sprzedaży grunt ten nie utracił swojego rolnego lub leśnego charakteru.

 

Tyle interpretacje podatkowe. Ja natomiast podsumowując powyższe – zalecam dobrego notariusza, który zna od tej strony przepisy podatkowe i jednoznacznie określi w umowie cel nabycia, nawiązując do obowiązującej do chwili sprzedaży umowy dzierżawy.

 

W Pana przypadku uważam, że przede wszystkim trzeba skupić się na kupującym, bo mam obawy, że jeżeli nabędzie to jako nie-rolnik, to US sklasyfikuje dochód ze sprzedaży jako podlegający 19% podatkowi dochodowemu.

Masz problem prawny? Opisz swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • X - 5 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl