.
Mamy 12 389 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż zabudowanego gruntu

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 14.03.2014

W 1999 r. kupiłem nieruchomość, na której znajdował się budynek gospodarczy, krótka droga dojazdowa i pomost – te ostatnie przylegały do terenu będącego własnością gminy. Użytkowałem nieruchomości przez 13 lat. Rok temu sprzedałem ten zabudowany grunt, ale bez budynku, drogi i pomostu. Kilka dni temu urząd miasta pozakładał kłódki i obecnie nie mogę dostać się do moich budynków, nie mam też dostępu do własnego sprzętu pływającego (przypiętego do pomostu). Gmina twierdzi, że nie mam prawa do tych nieruchomości i ruchomości. Co robić?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z treści aktów notarialnych wynika, iż nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, a Państwo nabyli i zbyli użytkowanie wieczyste. Z prawem do użytkowania wieczystego powiązane jest odrębne prawo własności budynków.

 

Zgodnie z treścią art. 235 Kodeksu cywilnego:

 

„§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

 

§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym”.

 

Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków na tym gruncie. Oznacza to, że prawem głównym jest prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym (podrzędnym) jest prawo własności budynku i urządzeń. Z tak ukształtowanej relacji wynika akcesoryjność tego ostatniego prawa w stosunku do użytkowania wieczystego gruntu. Akcesoryjność oznacza zaś, że żadne z nich nie może stanowić przedmiotu obrotu prawnego samodzielnie i że wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego gruntu powoduje wygaśnięcie prawa własności budynków i innych urządzeń.

 

Zgodnie zaś z treścią Wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 23 stycznia 2003 r., sygn. akt II CKN 1155/2000, LexPolonica nr 358734 „umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego, nie zawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest nieważna (art. 58 § 1 kc)”.

 

Nie ma znaczenia, czy wieczysty użytkownik wybudował budynek zgodnie z postanowieniami umowy o oddanie w wieczyste użytkowanie, czy niezgodnie.

 

Sprawa zwrotu nakładów jest bardziej skomplikowana.

 

Zgodnie z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami:

 

„Art. 77. 1. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Z zastrzeżeniem ust. 2, zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

 

2. Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe przepis stosuje się w okresie 5 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

 

3. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

 

4. Przy aktualizacji opłaty, o której mowa w ust. 1, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji”.

 

Istotne jest więc, czy nakłady nie były przedmiotem aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Co do zasady, w przypadku gdy użytkownik wieczysty zgłosi wniosek o zaliczenie nakładów na nieruchomość, właściciel nieruchomości nie może się uchylić od zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy opłatą poprzednią a opłatą aktualizowaną wartości udokumentowanych nakładów użytkownika wnoszącego o takie zaliczenie.

 

Użytkownik wieczysty zobowiązany jest do wykazania poniesionych nakładów.

 

Nie można przenieść użytkowania wieczystego bez własności budynków. Kupił Pan użytkowanie wieczyste z budynkami stanowiącymi odrębną własność i tylko tak mógł je Pan sprzedać – dokonać sprzedaży zabudowanego gruntu. Jeśli urząd miasta rości sobie prawa do budynków – proszę wystosować pismo z żądaniem zwrotu nakładów związanych z wygaśnięciem użytkowania wieczystego.

 

Termin przedawnienia takiego roszczenia to 3 lata.

 

Oczywiście do sprzętu pływającego i swoich ruchomości ma Pan prawo, ale tu należy wystąpić o wydanie ruchomości.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • cztery plus pięć =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »