Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż mieszkania a zwrot bonifikaty na wykup gruntu

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 06.07.2010

Chcę sprzedać mieszkanie i równocześnie uniknąć zwrotu bonifikaty za wykup gruntu. Sytuacja przedstawia się następująco: u notariusza został podpisany 31 października 2006 r. akt notarialny w sprawie wykupu od gminy miejskiej X nieruchomości gruntowej zabudowanej. Nabycie gruntu odbywało się z 98% bonifikatą. Z tego co wiem, bonifikata ta przysługuje na podstawie uchwały rady miasta X z 2005 r., niestety jej nie posiadam. W trakcie podpisywania umowy wynikła dyskusja na temat 10-letniego okresu, w którym zbycie gruntu powoduje konieczność zwrotu bonifikaty gminie X (w myśl zapisu w paragrafie 4 pkt 2 protokołu rokowań). Wówczas notariusz stwierdził, że ten przepis bardziej odnosi się do spółdzielni mieszkaniowej niż do osób będących właścicielami mieszkań, ale pewności nie mam. Rozważałem już różne możliwości: ale np. sprzedaż mieszkania bez gruntu jest chyba niemożliwa, obawiam się też sprzedaży komuś z rodziny (ponoć wówczas nie trzeba zwracać bonifikaty), ponieważ definicja „osób bliskich” jest dość mglista w protokole rokowań. Potrzebowałbym więc informacji, czy w jakiś sposób można uniknąć zwrotu bonifikaty, 10 lat to długo...


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Już na wstępie pragnę zaznaczyć, iż poruszony przez Pana w pytaniu problem jest dość złożony i wywołuje wiele (często sprzecznych ze sobą) opinii.

 

Podstawowe pytanie, jakie wiąże się z tym tematem, brzmi: czy żądanie zwrotu bonifikaty może być skierowane do spółdzielni, czy do członka spółdzielni, na rzecz którego ustanowiona została odrębna własność lokalu?

 

Ustawodawca nie odniósł się do tej sytuacji wprost. Wyraźnie wskazuje, że można udzielić spółdzielni bonifikaty na grunt, pod warunkiem że ona sprzeda go spółdzielcom, ale nie odnosi się do dalszego ciągu. Szkoda, że nie posiada Pan kopii aktu notarialnego sprzedaży gruntu, gdyż znajomość treści tego aktu bardzo pomogłaby mi w udzieleniu odpowiedzi.

 

Z opisanego w pytaniu stanu faktycznego wynika, że gmina X udzieliła spółdzielni mieszkaniowej bonifikaty w wysokości 98% na wykup gruntu. Na marginesie wspomnę tylko, że problem poruszony przez Pana w pytaniu jest dość powszechny i nie dotyczy tylko tej gminy. Zdecydowana większość gmin miejskich podjęła do tej pory uchwały o sprzedaży działek będących w użytkowaniu wieczystym i w tym celu ustanowiła stosowną bonifikatę. Zniżki na wykup takiego gruntu sięgają od 30 do nawet 99% wartości nieruchomości.

 

Z dyspozycji przepisu art. 68 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wynika, że dopuszcza się możliwość udzielenia przez właściwy organ bonifikaty za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana spółdzielniom mieszkaniowym, w związku z ustanowieniem na rzecz członków spółdzielni odrębnej własności lokali lub z przeniesieniem na członków spółdzielni własności lokali lub domów jednorodzinnych. Zatem powyższy przepis wiąże udzielenie bonifikaty od ceny sprzedaży nieruchomości na rzecz spółdzielni mieszkaniowej z ustanowieniem (lub przeniesieniem) wyżej wymienionych praw do nieruchomości na rzecz członków tej spółdzielni.

 

Równocześnie członkom spółdzielni mieszkaniowej, posiadającym prawa spółdzielcze do lokali, przysługuje w stosunku do spółdzielni roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a wyodrębnienie własności lokali następuje zawsze z przypisaniem do tych lokali udziałów w tzw. nieruchomości wspólnej, czyli działce gruntu oraz częściach wspólnych budynku.

 

Reasumując, spółdzielnia otrzymuje bonifikatę pod warunkiem, że zobowiąże się do ustanowienia na rzecz członków spółdzielni odrębnej własności lokali mieszkalnych lub przeniesienia na nich własności lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.

 

Z załączonego protokołu rokowań wynika, że tak się najprawdopodobniej stało w przedmiotowej sprawie. Zakładam, że w chwili obecnej jest Pan więc właścicielem mieszkania wraz z udziałem w gruncie wspólnym.

 

Opierając się na treści przesłanego przez Pana protokołu rokowań zakładam, że w akcie notarialnym sprzedaży gruntu jako nabywca wymieniona jest nie tylko spółdzielnia, ale i poszczególni właściciele mieszkań. Z udzielonej bonifikaty skorzystała zarówno spółdzielnia jak i poszczególni właściciele mieszkań. W związku z powyższym, moim zdaniem, zarówno spółdzielnia jak i właściciele mieszkań mogą być zmuszeni do zwrotu tej bonifikaty na rzecz miasta.

 

Inaczej sytuacja wyglądałaby, gdyby jedynym nabywcą wedle umowy sprzedaży gruntu była spółdzielnia. W takiej sytuacji obowiązek zwrotu bonifikaty dotyczyłby tylko spółdzielni. Jeśli jednak w akcie sprzedaży gruntu jako nabywcy obok spółdzielni wymienieni są także poszczególni właściciel mieszkań, wówczas uważam, że także ich dotyczy obowiązek zwrotu bonifikaty. W tej sytuacji nie mogę zgodzić się z opinią notariusza, że obowiązek zwrotu bonifikaty będzie obciążał tylko spółdzielnię.

 

Pozostaje więc zastanowić się, co może Pan zrobić, aby zbyć lokal przed upływem 10 lat, nie ryzykując jednocześnie, że gmina zażąda od Pana zwrotu bonifikaty.

 

Sprzedaż lokalu bez udziału w gruncie nie wchodzi w grę, bowiem przypadający na dany lokal udział w gruncie jako prawo ściśle związane z własnością lokalu nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu. Nie można więc oddzielnie sprzedać lokalu, a oddzielnie udziału w gruncie.

 

W liście wspomina Pan też o możliwości zbycia lokalu na rzecz osoby bliskiej. Pojęcie „osoby bliskiej” zostało zdefiniowane w art. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami i obejmuje zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.

 

Zbycie na rzecz osoby bliskiej jest bez wpływu na zwrot bonifikaty. Pragnę jednak zauważyć, iż jeśli ta osoba bliska zbędzie lokal na rzecz kolejnej osoby, wówczas może pojawić się obowiązek zwrotu bonifikaty. Zgodnie bowiem z ust. 2b art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami „przepis o zwrocie bonifikaty stosuję się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia”.

 

Na koniec pragnę zauważyć (co może mieć dla Pana istotne znaczenie), że zgodnie z ust. 2a art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązek zwrotu bonifikaty jest wyłączony w razie ewentualnej zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe. Ponadto zwolnienie od obowiązku zwrotu bonifikaty istnieje w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • II - dziesięć =

»Podobne materiały

Smród na klatce, uciążliwy sąsiad – co robić?

Mieszkam w bloku. Sąsiad z niższego piętra ma w domu koty, o które nie dba, przez co na klatce i w moim mieszkaniu panuje okropny smród. Zapach odchodów i karmy uprzykrza skutecznie życie mi i innym mieszkańcom. Spółdzielnia wezwała sąsiada do posprzątania, ale on zignorował to pismo. Jak

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »