Sprzedaż mieszkania a zwrot bonifikaty

Na wstępie chciałbym zauważyć, że zasady i warunki zbywania przez gminy lokali mieszkalnych na rzecz najemców określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 – dalej u.g.n.).

Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. w sytuacji zbywania nieruchomości osobom fizycznym prawo pierwszeństwa w ich nabyciu będzie przysługiwało osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Ponadto zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 1 u.g.n. nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34.

Warto w tym miejscu zauważyć, że szczegółowe zasady zbywania lokali mieszkalnych, które stanowią własność gminy, z reguły zostają określone w stosownych uchwałach rad gmin, dlatego sugeruję się z taką zapoznać.

Z treści przedstawionego pytania wynika, że rozpoczął Pan budowę finansowaną z zakończonego 31 grudnia 2012 r. programu „Rodzina na swoim”, natomiast Pana mama zamierza wykupić od gminy mieszkanie komunalne, po czym rozważana jest sprzedaż przedmiotowego mieszkania i nabycie udziału w budowanej nieruchomości. Zatem – jak rozumiem – „dokapitalizowanie” Pana budowy.

W takim stanie faktycznym na uwagę zasługuje art. 68 ust. 2 u.g.n., zgodnie z którym: „Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu”.

Powyższego przepisu nie stosuje się w przypadku (art. 68 ust. 2a u.g.n.):

• zbycia na rzecz osoby bliskiej, chyba że osoba ta zbędzie lub wykorzysta nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia;

• zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;

• zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;

• zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;

• sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Przepis art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. wskazuje, że w przypadku gdy środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na nabycie innego lokalu albo nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe w ciągu 12 miesięcy od sprzedaży lokalu mieszkalnego, gmina nie będzie miała podstaw do żądania zwrotu udzielonej bonifikaty.

Szeroko komentowana była sytuacja, w której tylko część środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu została przeznaczona lub wykorzystana na cele mieszkaniowe lub gdy część środków była przeznaczana na cele mieszkaniowe, a część na pokrycie ceny zakupu, np. na wynagrodzenie notariusza. Obecnie przeważa pogląd, że skoro ustawodawca zamierzał ograniczyć obrót lokalami nabytymi z udzieloną bonifikatą, to cała kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu nabytego z bonifikatą winna być przeznaczona na nabycie innego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości o charakterze mieszkalnym.

Wobec powyższego gdyby część środków ze zbycia mieszkania została przeznaczona na inny cel niż nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe, gmina, która sprzedała lokal z bonifikatą, może żądać jej zwrotu.

Mając na uwadze stan faktyczny przedstawiony w pytaniu, uważam za zasadne wyjaśnienie pojęcia: „nabycie innego lokalu albo nieruchomości”. Ustawodawca w art. 4 pkt 3b u.g.n. przewidział, że ilekroć w ustawie jest mowa o zbywaniu albo nabywaniu nieruchomości, należy przez to rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste.

Tym samym spełnieniem dyspozycji przepisu art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. w związku z art. 4 pkt 3b u.g.n. będzie np. nabycie nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym lub nabycie lokalu mieszkalnego, a także nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości przeznaczonej pod budowę domu jednorodzinnego.

Podsumowując, pragnę zauważyć, że na gruncie stanu przedstawionego w treści pytania należy uznać, iż środki uzyskane z ewentualnej sprzedaży wykupionego wcześniej mieszkania z udzieloną bonifikatą winny być w mojej ocenie przeznaczone w całości na nabycie innego lokalu albo nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe.

Co w takim razie z nabyciem udziału w nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe?

Na tak postawione pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi, wydaje się jednak, że ustawy nie można interpretować rozszerzająco, a zatem nasuwa się wniosek, iż środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania wykupionego wcześniej z odpowiednią bonifikatą w przypadku zakupu udziału w nieruchomości mogą spowodować roszczenie po stronie gminy w przedmiocie zwrotu udzielonej bonifikaty. Z drugiej strony można uznać, że ewentualne zachowanie Pana mamy nie zmierzałoby do uzyskania zysku ze sprzedaży nabytego od gminy lokalu, albowiem środki uzyskane ze zbycia lokalu przeznaczone byłyby w całości na zakup udziału w budowanej nieruchomości, co uzasadniałoby odstąpienie lub brak żądania zwrotu udzielonej bonifikaty.

W okolicznościach danej sprawy sugeruję zatem, aby Pana mama w pierwszej kolejności wykupiła mieszkanie ze stosowną bonifikatą, a następnie poprosiła o interpretację właściwego urzędu gminy w przedmiocie, który jest podstawą niniejszej odpowiedzi. Taki schemat postępowania ma swoje plusy i minusy, a mianowicie urząd będzie znał zamiar Pana mamy, natomiast korzyścią z pewnością będzie udzielone na piśmie stanowisko w przedmiocie postępowania gminy w przypadku zbycia mieszkania i zakupu udziału w nieruchomości.

Na zakończenie chciałbym Pana poinformować, że w przypadku gdyby doszło w przyszłości do wystąpienia przez gminę z żądaniem zwrotu bonifikaty, przysługiwać będzie Pana mamie prawo do wystąpienia z wnioskiem o odstąpienie od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, albowiem zgodnie z art. 68 ust. 2c u.g.n.: „właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, w innych przypadkach niż określone w ust. 2a, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku”.