.
Mamy 12 389 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż mieszkania a zachowanie bonifikaty

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 24.03.2009

Teściowa w 2007 r. wykupiła z bonifikatą mieszkanie komunalne w kamienicy. Chcemy zbyć tę nieruchomość. Rozpatrujemy 2 rozwiązania: 1) Jeśli mój mąż otrzyma mieszkanie w darowiźnie i będzie chciał je sprzedać przed upływem 5 lat osobie obcej, to czy będzie trzeba zwrócić uzyskaną bonifikatę? 2) Jeśli mieszkanie zostanie sprzedane przed upływem 5 lat od wykupu, a środki ze sprzedaży zostaną przekazane na zakup innej nieruchomości (sprzedalibyśmy teściowej nasze mieszkanie w bloku), to czy bonifikatę należałoby zwrócić? Jakie byłyby koszty notarialne takiej transakcji? Czy wariant „sprzedaż-kupno” ma sens, czy korzystniejsza byłaby zamiana mieszkań?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Ze względu na to, że Pani teściowa wykupiła mieszkanie komunalne z bonifikatą w 2007 r., bardzo istotna jest data, w której nastąpiło nabycie mieszkania.

 

Inna sytuacja Pani teściowej będzie, jeżeli nabyła ona mieszkanie przed 22 października 2007 r., a inna, jeżeli nabycie nastąpiło po tej dacie.

 

Wynika to z tego, że w dniu 22 października 2007 r. weszły w życie nowe przepisy dotyczące zasad i przesłanek zwrotu bonifikaty w związku ze zbyciem nieruchomości. Nowe przepisy wprowadziła ustawa z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2007 r. Nr 173, poz. 1218).

 

Nowelizacja wprowadziła nowy art. 68 ust. 2b ustawy. Zawiera on wyraźne zastrzeżenie, że obowiązek zwrotu bonifikaty po jej waloryzacji – przewidziany w art. 68 ust. 2 – dotyczy także osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość do innych celów niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w wypadku mieszkań – przed upływem 5 lat, licząc od pierwotnego nabycia.

 

Również od 22 października 2007 r. obowiązują przepisy pozwalające zachować prawo do bonifikaty w razie zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe oraz w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

 

Przepisy obowiązujące przed 22 października 2007 r. nie przewidywały zachowania prawa do bonifikaty po wydatkowaniu środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na zakup innej nieruchomości czy w przypadku zamiany mieszkania.

 

Należy zaznaczyć, że w związku z wprowadzeniem od dnia 22 października 2007 r. nowych zasad zachowania prawa do bonifikaty pojawiły się wątpliwości co do tego, które przepisy należy stosować w stosunku do nabywców, którzy wykupili mieszkanie od gminy przed dniem 22 października 2007 r. – czy mają to być przepisy w brzmieniu sprzed nowelizacji ustawy, czy też po tej nowelizacji. Te wątpliwości trwają do dzisiaj.

 

Decydujące znaczenie w tym względzie może mieć uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 11 kwietnia 2008 r. (sygn. akt III CZP 130/2007), w której to uchwale stwierdzono, iż nabywcą nieruchomości – o którym mowa w art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) przed jej zmianą ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2007 r. Nr 173, poz. 1218) – jest wyłącznie kupujący nieruchomość od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

 

Stosownie do tej interpretacji, jeżeli Pani teściowa nabyła mieszkanie przed 22 października 2007 r. i podaruje go swojemu synowi, a ten z kolei zbędzie tę nieruchomość – to wówczas ani na teściowej, ani na Pani mężu nie będzie spoczywał obowiązek zwrotu bonifikaty.

 

Taka sytuacja, jeżeli będzie dotyczyć mieszkania wykupionego z gminy po 22 października 2007 r., będzie się już wiązała z obowiązkiem zwrotu bonifikaty, chyba że w ciągu 12 miesięcy syn przeznaczy środki uzyskane ze sprzedaży na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo na nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe.

 

Jednak należy podkreślić, że część prawników i urzędów gmin ma w tej kwestii zdanie odmienne.

 

Jeżeli teściowa zamieni swój lokal mieszkalny na inny lokal albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe, to wówczas nie będzie obowiązana do zwrotu bonifikaty, stosownie do art. 60 ust. 2a pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tak będzie na pewno, jeżeli nabycie nieruchomości nastąpiło po 22 października 2007 r.

 

Natomiast co do tego, czy w sytuacji, w której lokal nabyto przed 22 października 2007 r., można stosować przepisy obowiązujące od tego dnia, istnieją duże rozbieżności wśród prawników, a także wśród urzędników gminnych.

 

Część prawników i urzędników twierdzi, że obowiązujące od dnia 22 października 2007 r. nowe zasady zbywania mieszkań komunalnych nabytych z bonifikatą mają zastosowanie do wszystkich sytuacji, kiedy sprzedaż lokalu mieszkalnego przez osobę, która nabyła lokal z zasobu publicznego, nastąpi po tej dacie. Dotyczy to również przypadków, w których nabycie lokalu nastąpiło przed 22 października 2007 r. Według tej interpretacji obowiązek zwrotu bonifikaty powstaje z chwilą sprzedaży nieruchomości, co tym samym rozstrzyga o zwolnieniu z tego obowiązku. Należy mieć na względzie datę wtórnej sprzedaży lokalu, a nie datę jego nabycia od gminy, a tym samym należy zastosować przepisy obowiązujące w dniu wtórnej sprzedaży lokalu.

 

Taka interpretacja wydaje się właściwa (część prawników i urzędników sądzi jednak inaczej: że do mieszkań nabytych przed 22 października 2007 r. stosuje się przepisy ustawy w brzmieniu sprzed tej daty), ale pojawia się problem z umowami notarialnymi zawartymi przed dniem 22 października 2007 r., gdzie pojawiają się zapisy powielające przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu sprzed nowelizacji. Wówczas wydaje się, że decydujące znaczenie będą miały zapisy zawarte w umowie ustanowienia odrębnej własności mieszkania i jego sprzedaży.

 

Jeżeli teściowa nabyła mieszkanie po 22 października 2007 r., to wówczas z pewnością będzie mogła dokonać zamiany tego mieszkania na inne bez utraty bonifikaty.

 

Zamiana lokali byłaby korzystniejsza kosztowo od 2 umów sprzedaży lokali, ponieważ przy umowach zamiany podstawą określenia maksymalnej stawki notarialnej jest najwyższa wartość zamienianego przedmiotu umowy (czyli wartość droższego mieszkania), natomiast przy umowie sprzedaży nieruchomości opłata notarialna będzie naliczana od wartości zbywanego mieszkania.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 10 plus 0 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »