.
Mamy 13 183 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Sprzedaż mieszkania a bonifikata

Autor: Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 14.01.2014

16.05.2008 r. kupiliśmy mieszkanie z 90% bonifikatą z tytułu wpisania budynku do rejestru zabytków. Czy jeśli sprzedamy mieszkanie w grudniu 2013 r.*, to będziemy musieli zwrócić bonifikatę? A może lepiej poczekać do 2014 r.? W Internecie znalazłam coś takiego: „Nabywca nie ma obowiązku zwrotu, jeśli korzystał z 50% bonifikaty przewidzianej ustawą o gospodarce nieruchomościami, podwyższonej przez Radę Miasta Poznania do 90%, przyznanej z tytułu położenia lokalu w budynku wpisanym do rejestru zabytków”. Proszę o pomoc.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zbycie lokalu mieszkalnego, którego sprzedaż na rzecz dotychczasowych najemców nastąpiła z bonifikatą w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., w skrócie „ustawa”), będzie łączyć się z obowiązkiem zwrotu bonifikaty, pod warunkiem że zbycie nastąpi przed upływem pięciu lat od czasu nabycia. Należy zauważyć, iż bonifikata w sensie procentowym wynika z uchwały organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego (rada gminy/ miasta), ale podstawa prawna jej udzielenia zawsze wynika z ustawy. Okres pięcioletni liczymy od dnia sprzedaży przez gminę, tj. od 16 maja 2008 r., a nie od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia przez najemców (od 1 stycznia 2009 r.).

 

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm., w skrócie „p.d.o.f.”) nie ma w kontekście bonifikaty posiłkowego zastosowania, co nie oznacza, że nie dotyczy Pani przypadku, wręcz przeciwnie. W dniu 16 maja 2013 r. upłynęło pięć lat „karencji” ze względu na ryzyko zwrotu zwaloryzowanej kwoty bonifikaty, udzielonej przy nabyciu lokalu. Sprzedając lokal w grudniu 2013 r., nie musi się Pani obawiać żądania przez gminę zwrotu bonifikaty. Nawet jeśli przepisy prawa miejscowego wskazują, że „nabywca nie ma obowiązku zwrotu, jeśli korzystał z 50% bonifikaty przewidzianej ustawą o gospodarce nieruchomościami, podwyższonej przez Radę Miasta Poznania do 90%, przyznanej z tytułu położenia lokalu w budynku wpisanym do rejestru zabytków”, to wobec upływu pięciu lat od dnia 16 maja 2008 r. powyższe zwolnienie utraciło już dla Pani znaczenie. Ponadto nabywca zawsze może swoją własność zbyć, prawo własności jest zbywalne i nie można tego ograniczyć, dlatego umowa sprzedaży nie mogła niczego w tym względzie zakazywać (por. art. 57 § 1 Kodeksu cywilnego).

 

Natomiast, by planowane odpłatne zbycie nie spowodowało powstania po Państwa stronie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym, proszę wstrzymać się ze sprzedażą do 1 stycznia 2014 r. albo przeznaczyć cały osiągnięty przychód, czyli cenę ze sprzedaży, na własne cele mieszkaniowe (ich pełny katalog zawiera art. 21 ust. 25 pkt 1 p.d.o.f.). Kwestia zwrotu bonifikaty i podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, to dwie zupełnie różne instytucje prawne.

 

Ustawa o gospodarce nieruchomościami była wielokrotnie przedmiotem zmian ustawodawczych, dlatego dla oceny przedstawionego stanu faktycznego należy stosować przepisy tej ustawy, obowiązujące w dacie kolejnej, wtórnej sprzedaży. Z treści Pani pytania wynika jednak, że dopiero planują Państwo zbycie mieszkania w grudniu 2013 r., zatem jest to tylko hipotetyczne rozważanie, bo zastosowanie znajdzie aktualne brzmienie ustawy. Dodać trzeba, że nawet „brak w treści umowy sprzedaży lokalu uzgodnienia co do możliwości żądania zwrotu bonifikaty (…) nie wyłącza prawa właściwego organu do domagania się jej zwrotu w przypadku zaistnienia przesłanek warunkujących zwrot” (wyrok Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z dnia 15 września 2011 r., sygn. akt II CSK 728/10).

 

W świetle przepisu art. 68 ust. 1 pkt 1) i pkt 7) ustawy właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeśli m.in. nieruchomość jest sprzedawana na cele mieszkaniowe lub jako lokal mieszkalny. W myśl przepisu art. 68 ust. 2 ustawy, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Zbycie po tym terminie już jest prawnie obojętne z punktu widzenia zwrotu bonifikaty, jak to ma miejsce w Pani przypadku.

 

Jeżeli zdecydują się Państwo na sprzedaż mieszkania przed 31 grudnia 2013 r., to do końca kwietnia następnego roku należy złożyć deklarację PIT-39 z tytułu osiągnięcia przychodu z odpłatnego zbycia i zapłacić 19% podatek. Jeśli podatnik zamierza skorzystać ze zwolnienia podatkowego i przeznaczyć przychód na własne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od końca roku, w którym doszło do odpłatnego zbycia, w deklaracji należy wykazać „0” w pozycji dochodu do opodatkowania (por. art. 21 ust. 1 pkt 131 p.d.o.f.). Na gruncie okoliczności podanych w pytaniu wydatki należy bezwzględnie poczynić do końca grudnia 2015 r. Szczegółowa problematyka związana z podatkowymi konsekwencjami odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest objęta zakresem Pani pytania. Sygnalizuję te kwestie jako istotne wobec pierwotnego problemu żądania zwrotu bonifikaty i zasad obliczania terminów oraz dlatego, że planowana sprzedaż nie będzie obojętna z punktu widzenia przepisów podatkowych, jeśli nastąpi przed końcem bieżącego roku.

 

 

 

*Stan prawny z dnia 25.10.2013 r.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 10 minus 4 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl