Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż mieszkań przez gminę i adaptacja wspólnego strychu

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 19.08.2010

W budynku wielorodzinnym od 60 lat mieszka kilka rodzin, które wystąpiły do gminy o sprzedaż mieszkań. Gmina wyraziła zgodę pod warunkiem udostępnienia pomieszczeń strychowych, które miały być zaadaptowane. Pomimo sprzeciwów mieszkańców dokonano remontu, a niedawno uzyskane pomieszczenia mieszkalne sprzedano wraz z częściami wspólnymi lokatorów – strychami. Powstała mała wspólnota mieszkaniowa. Czy jest to zgodne z ustawą o gospodarce nieruchomościami? My uważamy, że nie, zwłaszcza że nabywcą mieszkania był pracownik urzędu.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z opisu sytuacji zawartej w pytaniu wynika, że strych, który gmina zaadoptowała na mieszkanie, które następnie zbyła na rzecz obecnego właściciela, nie był częścią wspólną nieruchomości.

 

Gdyby strych był częścią wspólną nieruchomości, gmina nie mogłaby go adaptować na mieszkanie, a także zbyć tego mieszkania na rzecz obecnego właściciela.

 

Przypuszczam, że w Państwa przypadku gmina jako właściciel budynku wyodrębniła w nim lokale mieszkalne, które zbyła na rzecz najemców, a także dokonała wyodrębnienia samodzielnego lokalu mieszkalnego, który powstał, kiedy gmina zaadaptowała strych na lokal mieszkalny.

 

Jak wynika z Pani pytania, lokale, które zajmują byli najemcy, zostały wyodrębnione i zbyte na rzecz najemców już po zaadaptowaniu strychu na lokal mieszkalny. Wcześniej, jak Pan wspomina, najemcy lokali zgodzili się na ograniczenie swoich praw do strychu. Dlatego też strych nie stanowi części wspólnej nieruchomości.

 

Gdyby w przypadku wyodrębniania własności lokali i ich zbywania zaznaczono w umowach, iż częścią wspólną nieruchomości jest strych, to wówczas gmina nie mogłaby tego strychu zbyć.

 

Co więcej, adaptacja strychu została dokonana przez gminę w czasie, kiedy jedynym właścicielem nieruchomości była ta gmina. Państwo jako najemcy lokali nie mieli wpływu na to, jakich czynności dokonuje gmina w budynku, którego była jedynym właścicielem.

 

Przyznaje Pan w pytaniu, że najemcy „udostępnili pomieszczenia strychowe”, z których dotychczas korzystali, co – jak rozumiem – było równoznaczne ze zrzeczeniem się przez najemców swoich uprawnień do korzystania ze strychu.

 

Art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali „samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej «lokalami», mogą stanowić odrębne nieruchomości”. Natomiast według ust. 2 art. 2 ustawy „samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”.

 

„Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej «pomieszczeniami przynależnymi»”.

 

Jak wynika z pytania, strych w Państwa przypadku nie był ani pomieszczeniem przynależnym do lokalu, ani nie stanowił części wspólnej nieruchomości.

 

Warto zapoznać się także z rzutem odpowiednich kondygnacji budynku. Taki rzut musiał, stosownie do art. 2 ust. 5 ustawy, stanowić załączniki do aktów ustanawiających odrębną własność lokali.

 

Należy też pamiętać, że nieruchomość wspólną stanowi, stosownie do ustawy o własności lokali, grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Gmina przed wyodrębnieniem własności lokali zapewne doprowadziła do tego, że strych stał się pomieszczeniem służącym do wyłącznego użytku dotychczasowego właściciela.

 

Wspólnota mieszkaniowa w Państwa przypadku powstała z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu. Wspólnotę mieszkaniową tworzyła gmina jako dotychczasowy właściciel nieruchomości oraz byli najemcy, na których rzecz zbyto lokale, których własność wcześniej wyodrębniono.

 

Gminie jako dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługiwały co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych. Odnosiło się to także do jej obowiązków.

 

Z chwilą wyodrębnienia własności lokali i ich zbycia powstała wspólnota mieszkaniowa, której członkami byli właściciele lokali (byli najemcy), oraz gmina, niezależnie od tego, czy jednocześnie z wyodrębnieniem lokali wyodrębniono również własność lokalu znajdującego się na strychu.

 

Byli najemcy lokali, którzy stali się właścicielami wyodrębnionych lokali, posiadali łącznie udział 90% w nieruchomości wspólnej, natomiast gmina jako dotychczasowy właściciel (lub jako właściciel lokalu znajdującego się na strychu jeżeli wyodrębniono własność znajdującego się tam lokalu) posiadała udział 10% we wspólnej nieruchomości.

 

Ten udział przypadający gminie w częściach wspólnych nieruchomości został zbyty na rzecz osoby, która wygrała przetarg. Udział obecnie przysługuje tej osobie. Osoba ta stała się członkiem wspólnoty mieszkaniowej w miejsce gminy, która członkiem tej wspólnoty była od chwili wyodrębnienia własności pierwszego z lokalu.

 

Należy też wskazać, iż jako współwłaściciele nieruchomości i właściciele lokali znajdujących się w budynku nie mieliście Państwo żadnego wpływu na rozporządzenia gminy dotyczące części nieruchomości służących wyłącznie do użytku gminy, lokalu stanowiącego własność gminy i udziału gminy w częściach wspólnych nieruchomości. To, czy gmina mogła zbyć lokal należący do niej, nie zależało od woli pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej.

 

Gmina mimo Państwa sprzeciwów mogła zbyć lokal należący do niej w drodze przetargu. To, że gmina wyraziła wolę zbycia Państwa lokali na Państwa rzecz w trybie bezprzetargowym i zapewne z bonifikatą, także zależało od woli gminy.

 

Gmina nie ma bowiem obowiązku zbycia lokali wchodzących w skład gminnego zasobu mieszkaniowego na rzecz najemców w trybie bezprzetargowym czy też na rzecz innych osób w drodze przetargu. To gmina decyduje, które lokale są przeznaczane na sprzedaż.

 

Pod względem prawnym nie można zarzucić gminie działań sprzecznych z prawem. Jeszcze raz podkreślę, że gdyby stosownie do umów strych stanowił część wspólną nieruchomości, to gmina nie mogłaby nim rozporządzać.

 

Jeżeli przetarg odbył się zgodnie z prawem, gmina prawidłowo przeprowadziła ten przetarg (ogłoszenie o przetargu, prawidłowa wycena nieruchomości itp.), to pod względem prawnym nie można gminie nic zarzucić.

 

Fakt zajmowania stanowiska urzędniczego przez daną osobę nie jest przesłanką do wykluczenia takiej osoby z przetargu. Oczywiście ocena takiego działania pod względem moralnym może być zgoła odmienna.

 

Rozwiać wątpliwości co do prawidłowości działań gminy w zakresie organizacji i przeprowadzenia przetargu na zbycie nieruchomości może kontrola wewnętrzna przeprowadzana przez organy gminy lub też kontrola zewnętrzna. Najwyższa Izba Kontroli oraz regionalne izby kontrolują gospodarkę finansową gminy. Jednostki te mogą prowadzić kontrolę na podstawie kryterium zgodności z prawem (kryterium legalności) i zgodności dokumentacji ze stanem faktycznym. Kontrolę społeczną wykonuje rada gminy.

 

Jeżeli zachodzi podejrzenie niegospodarności, ewentualne postępowanie w sprawie mogłaby prowadzić prokuratura.

 

Trudno oceniać bez dokładnego zapoznania się z okolicznościami ogłoszenia i przeprowadzenia przetargu oraz jego warunkami, czy dopuszczono się zaniedbań lub uchybień. Myślę, że tylko wnikliwa analiza dokumentów oraz czynności faktycznych, jakich dokonał w tej sprawie organ gminy, mogłaby odpowiedzieć na pytanie, czy istnieje choć cień podejrzenia, że przy przeprowadzaniu przetargu dopuszczono się zaniedbań lub też nadużyć.

 

Odnośnie tego, czy gmina była właścicielem całego strychu, można się przekonać, studiując dokładnie dokumenty związane z wyodrębnianiem własności lokali w budynku.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (1):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • II + 7 =

13.04.2015

W tej opinii jest cos nie tak, w zapytaniu bowiem jasno zostało napisane, że mieszkańcy sprzeciwiali się remontowi strychu, a co za tym idzie można wywnioskować, iż nie wyrazili zgody na pozbycie się części wspólnych. Tymczasem w treści odpowiedzi wskazano, iż \"Wcześniej, jak Pan wspomina, najemcy lokali zgodzili się na ograniczenie swoich praw do strychu. Dlatego też strych nie stanowi części wspólnej nieruchomości.\"

milka

»Podobne materiały

Rozwód z Filipinką

Mam pytanie dotyczące rozwodu z Filipinką. 5 lat temu zawarłem ślub cywilny z Filipinką na Filipinach. Od 4 lat żona mieszka ze mną w Polsce, ma numer PESEL i kartę pobytu. Ślub tylko zgłaszaliśmy w urzędzie miejskim. Niestety okazało się, że nie pasujemy do siebie i chcemy się rozstać. Czy możliwy

 

Czy można zamienić mieszkania komunalne?

Moja mama jest najemcą mieszkania komunalnego dwupokojowego, w którym ja również jestem zameldowany. Mama od wielu lat ma partnera, który też posiadacza mieszkanie komunalne jednopokojowe. Czy jest możliwa zamiana mieszkań komunalnych, to znaczy, abym to ja stał się najemcą mieszkania jednopokojoweg

 

Zamiana mieszkania a nakaz zwrotu bonifikaty

Moja babcia przed 4 laty wykupiła mieszkanie komunalne z 80-procentową bonifikatą. Niedługo potem darowała mi to mieszkanie, o czym powiadomiłyśmy urząd skarbowy. Rok temu zdecydowałam się na zamianę mieszkania na większe, dopłaciłam brakującą kwotę. Wiedziałam od notariusza, że mieszkania po babci

 

Szanse na przejęcie pustostanu z zasobów gminy

Mieszkam z dzieckiem kątem u rodziny. Znalazłam pustostan do remontu w sąsiedniej gminie. Lokal należy do zasobów gminy, jest niezamieszkały od 15 lat – od śmierci głównego najemcy. Czy mam szansę, aby dostać przydział na to mieszkanie? Jak się o to starać? 

 

Zwrot bonifikaty na wykup mieszkania komunalnego

Mama wykupiła mieszkanie komunalne na własność, otrzymała dużą bonifikatę. Następnie mieszkanie przekazała mi, a ja je sprzedałem. Wszystkie środki przeznaczyłem na zakup małego domku, w którym mieszkamy. Teraz po 2 latach urząd domaga się zwrotu bonifikaty. Nie zgodził się na umorzenie długu. Czy m

 

Sprzedaż mieszkania z bonifikatą i zakup nowego z mężem

W 2015 roku zakupiłam mieszkanie z bonifikatą od gminy. Byłam jedynym najemcą. W tym czasie nie pozostawałam w związku małżeńskim, więc zakupiłam je z osobistego majątku. Obecnie sprzedałam to mieszkanie i chcę zakupić inny lokal mieszkalny i przeznaczyć całość środków pozyskanych na zakup innego lo

 

Najem mieszkania komunalnego po śmierci najemcy (rodziców)

Z rodzicami i bratem mieszkaliśmy wspólnie w mieszkaniu komunalnym. Głównym najemcą najpierw był ojciec, a po jego śmierci – matka. Niedawno niestety zmarła nasza mama i postanowiłem zostać głównym najemcą (brat się zgodził), ale w urzędzie miejskim powiedziano mi, że nie przyznają mi teg

 

Kupno mieszkania z lokatorami komunalnymi a lokal zamienny

Znalazłem tanią kawalerkę z zameldowanymi lokatorami komunalnymi. Właścicielem nie jest już gmina, ale prywatny właściciel. Po kupnie kawalerki chciałbym się do niej wprowadzić. Czy gdy już zostanę jej właścicielem, to będę mógł wymagać od gminy, żeby przydzieliła tym państwu jakiś inny lokal?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »