.
Mamy 12 090 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż lokalu użytkowego z najemcą

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 23.05.2011

Miesiąc temu podpisałem umowę najmu na lokal użytkowy (jako osoba prawna), z dniem przekazania mi lokalu od 1 kwietnia 2011 r. Dziś (29 marca) właściciel lokalu poinformował mnie, iż lokal w ciągu 3 miesięcy sprzeda innemu właścicielowi i ten prawdopodobnie nie będzie chciał kontynuować ze mną współpracy. Ja w związku z planowaną działalnością w tym lokalu poczyniłem już duże przygotowania. Czy nowy najemca ma prawo zerwać ze mną umowę lub podnieść wysokość czynszu bez podania przyczyny? Czy obecny właściciel może ponieść jakieś konsekwencje prawne w związku z tym, że nie informował mnie o zbyciu lokalu w najbliższym czasie? Jakie byłoby najkorzystniejsze rozwiązanie dla mnie?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Pana sytuacja jest uregulowana w art. 678 i 679 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi:

 

Art. 678. § 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

 

§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

 

Art. 679. § 1. Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody.

 

§ 2. Najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę; w przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.

 

W odniesieniu do lokali użytkowych nabywca lokalu nie może wypowiedzieć umowy najmu, jeśli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną, a lokal został najemcy wydany.

 

Zgodnie z art. 81 §1: Jeżeli ustawa uzależnia ważność albo określone skutki czynności prawnej od urzędowego poświadczenia daty, poświadczenie takie jest skuteczne także względem osób nieuczestniczących w dokonaniu tej czynności prawnej (data pewna). Czynność prawna ma datę pewną także w wypadkach następujących:

1) w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym – od daty dokumentu urzędowego;

2) w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza – od daty wzmianki.

 

Jeśli więc umowa była zarejestrowana w jakimś urzędzie – np. w związku z podjęciem działalności gospodarczej zgłaszał Pan tę umowę jako tytuł prawny do lokalu i zostało to poświadczone – może się Pan powoływać na ten argument. Podobny skutek do wskazanego ma ujawnienie najmu w księdze wieczystej. Jednakże pod warunkiem, iż umowa zawarta była na czas określony. Jeśli na czas nieokreślony – takie uprawnienie Panu nie przysługuje.

 

Jednakże nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to przysługuje mu także w razie, gdy umowa najmu zawarta była na czas oznaczony, niezależnie od uprawnienia przewidzianego w art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego.

 

Zbycie rzeczy najętej nie zmienia sytuacji prawnej najemcy. Takie same prawa miał „stary-obecny właściciel”. Mógł on rozwiązać z Panem umowę na takich samych warunkach (z wyjątkiem wcześniejszego rozwiązania umowy).

 

Właściciel nie musi Pana informować o zbyciu lokalu. Prawo najmu nie daje prawa pierwokupu lokalu.

 

Jeśli jednak nowy właściciel wypowie umowę, a okres wypowiedzenia będzie krótszy, niż wynika z umowy – może Pan dochodzić od niego odszkodowania. Szkoda obejmuje nie tylko rzeczywistą stratę, ale też utratę korzyści, jakich najemca mógł się spodziewać, gdyby używał rzeczy nadal zgodnie z umową.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VI plus sześć =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe

porady budowlane

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton