.
Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż lokalu przed upływem 5 lat od daty zakupu a urząd skarbowy

Autor: Artur Nowak • Opublikowane: 24.05.2010

Wraz z żoną kupiliśmy w marcu 2007 r. mieszkanie. Zameldowała się w nim żona, a 15 miesięcy później – wymeldowała. W grudniu 2009 r. sprzedałem mieszkanie, nie zgłaszając tego faktu w urzędzie. Środki ze sprzedaży przeznaczymy na zakup innego mieszkania i remont domu, który kupiliśmy w międzyczasie. Co powinienem zrobić, by wszystko było zgodne z prawem? Czy można zataić fakt sprzedaży mieszkania przed urzędem skarbowym? Żona obecnie mieszka w kraju członkowskim UE.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak rozumiem, problem dotyczy opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w marcu 2007 r. i sprzedanego następnie w grudniu 2009 r. W tym przypadku znajdą zastosowanie zasady opodatkowania zbycia nieruchomości i lokali mieszkalnych przed upływem 5 lat, jakie obowiązywały w roku nabycia tego lokalu, a zatem w 2007 r.

 

W latach 2007-2008 zwolnione były przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

 

  1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
  2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
  3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
  4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

    – jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

 

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

 

Tym samym podstawowym warunkiem zastosowania tejże ulgi meldunkowej jest fakt udokumentowania zameldowania w budynku lub lokalu na pobyt stały nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia mieszkania i złożenie stosownego oświadczenia w terminie 14 dni od dnia odpłatnego zbycia. Jeżeli zatem małżonka nie złożyła takiego oświadczenia w terminie, wówczas dochód z tytułu zbycia lokalu będą Państwo musieli opodatkować według reguł poniżej przedstawionych (jak rozumiem, lokal mieszkalny objęty był wspólnotą majątkową).

 

Nawiasem mówiąc, gdyby w tym przypadku żona złożyła w terminie oświadczenie o możliwości skorzystania ze zwolnienia (była zameldowana w lokalu przez okres 12 miesięcy od dnia nabycia jego nabycia), wówczas istniałaby wątpliwość, czy również Panu przysługuje takie zwolnienia, jako że nie był Pan zameldowany w mieszkaniu. Generalnie organy podatkowe w ślad za stanowiskiem Ministerstwa Finansów stwierdzają, iż w tym przypadku, jeśli tylko jeden z małżonków był zameldowany w sprzedawanym mieszkaniu lub domu, to tylko on skorzysta z ulgi przy jego sprzedaży. Organy podatkowe uznają, że warunek zwolnienia podatkowego należy rozpatrywać odrębnie dla każdego z małżonków. Z dochodów ze sprzedaży małżonkowie muszą rozliczać się bowiem oddzielnie. Jeśli więc tylko żona była zameldowana w lokum przez ten okres, ona podatku nie zapłaci, ale zapłaci jej mąż, który nie był zameldowany. Jeżeli małżonkowie mają rozdzielność majątkową, to warunek 12-miesięcznego zameldowania musi spełnić tylko ten, kto jest właścicielem. Na szczęście innego zdania są sądy administracyjne, które stwierdzają zgodnie, iż wystarcza, że meldunek przez rok w sprzedawanym mieszkaniu miał jeden z małżonków, a obojgu przysługuje zwolnienie z podatku. Drugi małżonek może być zameldowany w innym miejscu (tak m. in. w orzeczeniu wojewódzkiego sądu administracyjnego we Wrocławiu, sygn. akt I SA/Wr 949/09).

 

Niestety, ponieważ żona nie dopełniła warunku skorzystania ze zwolnienia podatkowego (brak złożonego w terminie oświadczenia), dochód z tytułu zbycia lokalu powinni Państwo opodatkować.

 

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw (udziału w nieruchomości) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

 

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami uzyskania przychodów, które w tym przypadku stanowić będą udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

 

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

 

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł, a zatem z dochodami opodatkowanymi według skali podatkowej.

 

Podatek w Państwu przypadku kształtować się będzie następująco – przykładowo:

 

  1. nabyli Państwo lokal za 200 000 zł,
  2. sprzedali Państwo lokal za 250 000 zł,
  3. poniósł Pan wydatki na remont lokalu w kwocie 10 000 zł, wówczas podatek wynosi:

    19% x [250 000 – (200 000 + 10 000)] = 19% x 40 000 = 7600 PLN, czyli 3800 na osobę.

 

Niestety, żona również będzie musiała zapłacić ten podatek, mimo że jest nierezydentem podatkowym w Polsce. Nierezydenci podlegają opodatkowaniu w Polsce tylko od dochodów uzyskanych na terytorium RP. Zasady te stosuje się z uwzględnieniem dwustronnych umów o unikaniu podwójnego opodatkowania zawartych pomiędzy krajem miejsca zamieszkania podatnika a Polską. Generalnie umowy o unikananiu podwójnego opodatkowania przewidują, że dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości podlegają opodatkowaniu w kraju, w którym nieruchomość jest położona (tutaj w Polsce).

 

Zatajenie sprawy przed urzędem skarbowym nie jest dobrym pomysłem. Przede wszystkim urząd skarbowy otrzyma odpis aktu notarialnego od notariusza. Akt notarialny sporządzony w kancelarii zostanie przesłany do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce siedziby kancelarii, a następnie ten urząd skarbowy prześle informację do właściwego ze względu na Pańskie miejsce zamieszkania urzędu skarbowego. Notariusze przesyłają odpisy aktów notarialnych w terminie do 7. dnia miesiąca następującego po miesiącu sporządzenia aktu notarialnego. Można zatem założyć, że do właściwego dla Pana urzędu skarbowego akt ten dotrze więc z małym poślizgiem.

 

Wówczas w zależności od „dociekliwości” pracownika urzędu skarbowego organ podatkowy może wszcząć czynności sprawdzające, czy rzeczywiście istniały podstawy do zastosowania zwolnienia podatkowego (czyli m.in. kiedy lokal został zakupiony i czy zostało złożone oświadczenie o możliwości skorzystania z ulgi meldunkowej). W następstwie tych czynności może zostać wszczęte postępowania podatkowe, zakończone decyzją wymierzającą podatek wraz z odsetkami za zwłokę (odsetki za zwłokę na dzień dzisiejszy zapewne nie będą wysokie, lecz po kilku latach mogą już narosnąć do dość istotnej sumy). Generalnie zobowiązanie podatkowe w podatku dochodowym przedawnia się z upływem 5 lat od końca roku podatkowego, w którym zobowiązanie powstało.

 

Urząd skarbowy może też dociekać pochodzenia majątku na nabycie lokalu mieszkalnego, który będzie niebawem zakupiony. W tym przypadku również akt notarialny dotrze do urzędu skarbowego. Urząd skarbowy, posiadając informacje o Pańskich dochodach, może powziąć wątpliwości, czy udokumentowany w zeznaniach podatkowych dochód mógłby pokryć wydatki na zakup drugiego lokalu. Zostanie Pan wówczas wezwany do wyjawienia źródeł pochodzenia majątku, który na ten cel został przeznaczony. Jeśli nie będzie Pan w stanie udokumentować pochodzenia tego majątku, określony przez urząd skarbowy dochód zostanie opodatkowany sankcyjną stawką 75%. Przepisy nie określają natomiast, jak dalece wstecz organ podatkowy może badać źródła pochodzenia majątku, można więc przyjąć, że jest to okres przedawnienia zobowiązania, a więc 5 lat. W ramach tej procedury zapewne organ podatkowy uzyskałby już informację o sprzedaży pierwszego lokalu mieszkalnego. Wówczas byłoby to bardzo niekorzystne, ponieważ jeśli nie ujawnił Pan tego dochodu na żądanie organu, dochód ten zostałby opodatkowany sankcyjną stawką podatku.

 

Oczywiście mógłby Pan stwierdzić, iż majątek pochodzi ze źródeł dochodów małżonki pracującej poza granicami kraju i tam się rozliczającej. Wówczas jednak organ podatkowy mógłby wszcząć procedurę wzajemnego porozumiewania się z krajem, w którym małżonka przebywa i uzyskać stosowne informacje.

 

Jest zatem wielce prawdopodobne, iż właściwy dla Pana urząd skarbowy prędzej czy później uzyska oba odpisy aktów notarialnych i w zależności od dociekliwości pracowników może skojarzyć Pańskie nazwisko z obiema transakcjami. Wówczas albo zostaną wszczęte czynności sprawdzające co do opodatkowania dochodu ze zbycia pierwszego lokalu, albo – co gorsza – organ podatkowy będzie badał źródło pochodzenia dochodu przeznaczonego na nabycie drugiego lokalu. Wtedy jednak nie ma sensu nieujawniać tego dochodu, bowiem jest on udokumentowany w akcie notarialnym, który dotrze prędzej czy później do tego organu podatkowego.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 3 - 8 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »