Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż domu z lokatorem

Autor: Wioletta Dyl • Opublikowane: 29.11.2013

Jeden z moich kuzynów namówił naszą babcię, aby przepisała na niego swój dom (w akcie darowizny) w zamian za możliwość mieszkania w nim do końca życia i opiekę. Okazało się jednak, że kuzyn nie spłaca kredytu zaciągniętego na ten dom i prawdopodobnie nieruchomość będzie zlicytowana (tak powiedział komornik, który przyszedł do babci). Czy polskie prawo dopuszcza sprzedaż domu z lokatorem? Czy babcia zostanie eksmitowana? Jak się bronić?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z przedstawionego stanu faktycznego nie wynika wyraźnie, czy na rzecz babci, która jest lokatorką domu wystawionego na sprzedaż, zostało ustanowione dożywocie, czy też służebność osobista, ale wnoszę, że ponieważ był to akt darowizny, to jednak mamy do czynienia ze służebnością osobistą. Kuzyn otrzymawszy darowiznę, zaciągnął kredyt – jak rozumiem, na hipotekę darowanego mu domu. Kredyt ten nie był przez niego spłacany. W związku z tym, jak należy się domyślać, bank wypowiedział umowę kredytu, wystawił bankowy tytuł egzekucyjny, na który uzyskał tytuł wykonawczy i skierował sprawę do egzekucji komorniczej, stąd też wizyta komornika w domu, gdzie ma ustanowiona służebność osobistą starsza Pani.

 

Służebność osobista polega na ograniczeniu własności nieruchomości przez fakt, że osoba niebędąca właścicielem ma prawo korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie określonym służebnością.

 

Kwestię prowadzenia egzekucji z nieruchomości regulują przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie: K.p.c.), a dokładniej – art. 921-1013. Art. 1000 § 3 K.p.c. stanowi, że jeżeli nieruchomość obciążona jest służebnością osobistą, to w przypadku licytacji tej nieruchomości służebność ta pozostaje w mocy wyłącznie w przypadku, gdy przysługuje jej pierwszeństwo przed wszystkimi innymi hipotekami. To oznacza, że jeżeli obciążenie domu hipoteką na rzecz banku udzielającego kredyt nastąpiło już po obciążeniu nieruchomości służebnością osobistą na rzecz Pańskiej babci, to prawo służebności osobistej (czyli prawo do mieszkania w rzeczonym domu) nadal pozostaje ważne mimo sprzedaży domu w drodze np. licytacji przez komornika. Wynika to z reguły ogólnej ustanowionej w art. 249 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.), która stanowi, że jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych (np. zastaw, służebność czy hipoteka) obciąża tę samą rzecz, prawo, które powstało później, nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej.

 

Z powyższego wynika zatem, że jedynie od daty ustanowienia służebności osobistej na rzecz Pańskiej babci będzie zależeć, czy z chwilą nabycia domu sprzedawanego w drodze licytacji pozostanie ona ważna i zostanie utrzymana w mocy. Służebność osobista mieszkania w domu jest bowiem ograniczonym prawem rzeczowym skutecznym wobec każdoczesnego właściciela. Nowy właściciel kupi więc dom z lokatorem i nie będzie mógł stwierdzić, że jego ta służebność nie dotyczy, albo że chce zerwać czy „wypowiedzieć” służebność. Innymi słowy, ewentualny nabywca domu nie będzie mógł usunąć osoby uprawnionej do służebności ze swojego domu.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 8 minus 2 =

»Podobne materiały

Sprzedaż mieszkania z lokatorami?

Jestem z żoną w separacji. Żona z córką mieszkają w moim mieszkaniu, które nabyłem jeszcze przed ślubem, ja natomiast mieszkam gdzie indziej. Chciałbym sprzedać swoje mieszkanie i spłacić kredyt, który na nim ciąży. Czy mogę sprzedać mieszkanie z lokatorami, czyli z zamieszkującymi i zameldowan

 

Uniemożliwienie dojazdu do nieruchomości nowemu właścicielowi

Od 5 miesięcy jestem właścicielem nieruchomość wraz działką. Przez ponad 30 lat poprzedni właściciele korzystali z sąsiadem ze wspólnego wjazdu na posesje. Po zakupie nieruchomości przeze mnie (po 3 miesiącach) sąsiad postawił płot, który całkowicie uniemożliwia mi wjazd na moją posesję. Sąsiad

 

Zlikwidowanie służebności przejazdu

Sprawa dotyczy zlikwidowania służebności przejazdu. Przez działkę teściowej, na której stoi jej dom, przejeżdżają sąsiedzi do swojej posesji (tak było od zawsze). Niedawno sąsiedzi zaczęli się interesować, jak prawnie załatwić przejazd przez jej działkę, bo nie chciała im niczego podpisać. Okazało s

 

Gospodarstwo przekazane synowi, obowiązki wdowy wobec teściów

W latach 90-tych XX w. teściowie przekazali gospodarstwo rolne dla syna, w zamian dostali od państwa emerytury KRUS. Syn zmarł nagle i gospodarstwo przejęła synowa, która ponownie wyszła za mąż. Czy teściom coś się od synowej należy?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »