Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż odziedziczonego mieszkania przed upływem 5 lat

Autor: Marcin Sądej • Opublikowane: 15.06.2020

W styczniu 2018 roku sprzedałam mieszkanie, które nabyłam wraz z moimi dwoma braćmi jako spadek po zmarłym tacie. Sprzedaż mieszkania nastąpiła wcześniej niż przed upływam 5 lat, więc mamy świadomość, że musimy zapłacić podatek dochodowy lub przeznaczyć kwotę na cele mieszkaniowe. Mieszkanie zostało sprzedane za 153 tys. zł, każdy ze spadkobierców otrzymał sumę 51 tys. ze sprzedażny mieszkania, co zostało zapisane w akcie notarialnym. Z urzędu skarbowego uzyskałam informację, że powinniśmy opodatkować tylko część otrzymaną po tacie (ta po mamie, która zmarła w 2001 roku, jest już dawno zwolniona z podatku). Udział każdego z naszej trójki w części odziedziczonej po tacie został wyliczony przez US na 5/24. W jaki sposób mam obliczyć kwotę należną do opodatkowania lub przeznaczenia na cele mieszkaniowe (jeśli nie będę chciała zapłacić podatku)? Czy powinnam brać jako podstawę otrzymane pieniądze ze sprzedażny, które rzeczywiście otrzymałam, i pomnożyć przez udział 5/24? Czy może powinnam to zrobić od całej kwoty 150 tys.? Tylko jest to kwota ze sprzedaży całości mieszkania, z której uzyskałam 1/3, czyli 51 tys. Jak mam wypełnić PIT-39 – jeśli chcę zapłacić podatek (co w przychodzie/dochodzie?) / jeśli zamierzam wydatkować obliczoną kwotę na cele mieszkaniowe?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzedaż odziedziczonego mieszkania przed upływem 5 lat

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem 5 lat

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Podatek płatny jest od uzyskanego dochodu. Dochód stanowi różnicę pomiędzy przychodem otrzymanym ze sprzedaży a kosztem nabycia tejże nieruchomości. Stawka podatku wynosi 19%. Rozliczenie podatku następuje na formularzu PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

 

Nie zawsze podatnicy będą zobligowani do zapłaty podatku, bowiem istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy PIT. Zgodnie z tym przepisem zwalania się od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

 

Jak obliczyć dochód w całości korzystający ze zwolnienia od podatku?

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: dochód zwolniony = D x W/P, gdzie:

 

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży.

 

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia (sprzedaży) zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. W przypadku natomiast, gdy część przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, podatek ulegnie proporcjonalnemu zmniejszeniu.

 

Własne cele mieszkaniowe

Istotne w kontekście powyższego przepisu jest ustalenie, co należy rozumieć poprzez „własne cele mieszkaniowe”. Odpowiedź wskazuje art. 21 ust. 25 ustawy PIT, zgodnie z którym za wydatki na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. wydatki poniesione na:

 

  • nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  • rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
  • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

 

W myśl art. 21 ust. 26 ustawy PIT przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach

 

Ustawodawca nie wyjaśnia, w jaki sposób należy interpretować pojęcie własnych celów mieszkaniowych, dlatego też w tym zakresie należy odnieść się do dostępnego orzecznictwa.

 

W wyroku WSA w Gliwicach z 25.10.2017 r., sygn. akt I SA/Gl 767/17 czytamy:

 

„Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. nie wyjaśnia, które wydatki należy uznawać za wydatki poniesione na »własne cele mieszkaniowe«, lecz zawęża stosowanie omawianej ulgi do enumeratywnie wymienionych w art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. wydatków. Dopiero do tak określonego katalogu wydatków o charakterze przedmiotowym należy zastosować kwalifikator o charakterze podmiotowym wyrażający się w zwrocie »własne«. Nawiązując zaś do słownikowej definicji terminu »własny« trzeba wskazać, że oznacza on: należący do tego, o kim jest mowa, jemu właściwy, bezpośrednio go dotyczący”.

 

Natomiast w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 czerwca 2017 r., nr 0114-KDIP3-3.4011.91.2017.2.AK czytamy:

 

„Poprzedzenie wyrażenia »cele mieszkaniowe« przymiotnikiem »własne«, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie »własnych« potrzeb mieszkaniowych podatnika.

 

Potrzeby mieszkaniowe muszą być faktycznie realizowane 

W orzecznictwie dość jednolicie przyjmuje się, że cel mieszkaniowy wiąże się z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych, przy czym chodzi tu o potrzeby mieszkaniowe w sensie obiektywnym, a zatem potrzeby przeciętnego podatnika, który o ulgę się ubiega. Zawsze bowiem centrum życiowe koncentruje się w konkretnym budynku lub lokalu mieszkalnym i ten właśnie budynek lub lokal służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Potrzeba realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych jest najważniejszym elementem przedmiotowego zwolnienia, która powinna być zaspokojona w momencie nabycia lokalu mieszkalnego czy budynku.

Ponadto nabycie winno być ukierunkowane na zaspokojenie wyłącznie własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy i nie może służyć ani realizacji celów mieszkaniowych innych osób, ani służyć uniknięciu opodatkowania poprzez dokonanie wydatku.

 

W przypadku nabycia budynku lub lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie winien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości - w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Innymi słowy podatnik, który nabywa lokal lub budynek dla własnych potrzeb ma w tym lokalu/budynku faktycznie mieszkać. Lokal/budynek, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest lokalem/budynkiem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego”.

 

W świetle takiego wyjaśnienia nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci.

 

Same subiektywne deklaracje podatników o nabyciu budynku/lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie są wystarczające do uzyskania zwolnienia podatkowego. Nie wystarczy zatem samo poczynienie wydatków mieszkaniowych, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Organy podatkowe mają prawo do własnej oceny artykułowanych przez podatników subiektywnych motywów zakupu nieruchomości mieszkalnych i późniejszych decyzji co do dalszych losów tych nieruchomości. Weryfikacji takiej dokonuje się poprzez porównanie obiektywnych faktów związanych z zakupem i późniejszym losem nieruchomości do deklarowanych motywów działania podatnika. Przy czym motywy te muszą być potwierdzone obiektywnymi faktami.

 

Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych, czyli własnych potrzeb mieszkaniowych. W tym kontekście podstawową i elementarną kwestią jest to, że wydatkowanie pieniędzy pochodzących ze sprzedaży, aby mogło korzystać ze zwolnienia, musi nastąpić na taką nieruchomość w której podatnik będzie realizował własne cele (potrzeby) mieszkaniowe. Zatem w takiej nieruchomości należy faktycznie oraz rzeczywiście mieszkać. Mówiąc wprost, musi do być „dach nad głową” dla podatnika.

 

Podsumowując powyższe rozważania, wskazać należy, że aby uniknąć zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości, należy wydatkować na własne cele mieszkaniowe cały przychód (czyli cenę uzyskaną ze sprzedaży) na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce zbycie nieruchomości. W przypadku bowiem wydatkowania jedynie części przychodu uzyskanego ze sprzedaży podatek ulegnie jedynie proporcjonalnemu zmniejszeniu.

 

PIT-39

Nawet w przypadku skorzystania z opisanego zwolnienia należy złożyć PIT-39 w którym wykazuje się kwotę zwolnioną od podatku.

 

Przechodząc natomiast do odpowiedzi na zadane pytania.

 

Dla każdego ze spadkobierców przychodem opodatkowanym jest kwota 51 000 x 5/24 = 10 625 zł. Kwota ta jest przychodem. Co do kosztów to generalnie kosztem jest cena nabycia nieruchomości. Tutaj cena nabycia nie występuje ponieważ nieruchomość otrzymaliście Państwo w spadku. Kosztem może być ewentualnie podatek od spadków ale z pewnością jako najbliższa rodzina byliście z tego podatku zwolnieni. W konsekwencji kwota przychodu jest automatycznie kwotą dochodu podlegającego opodatkowaniu.

Chcąc skorzystać z opisanego zwolnienia każdy ze spadkobierców musi przeznaczyć cały opodatkowany przychód tj. 10 625 zł na własne cele mieszkaniowe. Wtedy sprzedaż będzie w całości zwolniona od podatku.

 

W przypadku, jeśli chce Pani zapłacić podatek, przychód i dochód będą tą samą kwotą, ponieważ nie występuje tu kategoria kosztów która mogłaby pomniejszyć przychód. W konsekwencji przychód 10 625 zł, koszt 0 zł, dochód 10 625 zł.

 

W przypadku, jeśli chce Pani wydatkować kwotę na cele mieszkaniowe, również wskazuje Pani powyższe wartości w zeznaniu podatkowym. Dodatkowo w poz. 25 zeznania PIT-39 należy wskazać kwotę dochodu zwolnionego od podatku. Jeśli cały przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to w pozycji tej należy również wpisać 10 625 zł. Tym sposobem podatek wyniesie 0 zł.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (1):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 7 plus 6 =

20.06.2020

II FSK 2413/16 - Wyrok NSA z 2018-08-30 całkiem co innego co tu jest opisane

darek

»Podobne materiały

Rozliczenie dofinansowania z PFRON-u

Zatrudniam pracownika z umiarkowanym stopniem niepełnosprawności, od roku otrzymuję za niego zwrot z PEFRON-u. Dziś uświadomiłam sobie, że powinnam ująć to w księdze przychodów i rozchodów, czyli pomniejszyć koszty uzyskania przychodu o wysokość tego dofinansowania. Co mogę teraz zrobić, zęby unikną

 

Umowa wydawnicza i jej konsekwencje podatkowe dla autora

Jestem obywatelem niemieckim i polskim, ale obowiązek podatkowy – ze względu na miejsce pobytu – mam w Niemczech. W najbliższych dniach mam podpisać umowę wydawniczą z wydawnictwem polskim na wydanie utworu w języku polskim rozpowszechnianym na terenie Polski. Co jest dla mnie bardziej k

 

Nieudokumentowane dochody z pracy najemnej za granicą a kontrola skarbowa

Pracuję u niemieckiego armatora na kilkumiesięcznych kontraktach – jestem marynarzem. Armator nie opłaca mi ubezpieczenia ani zdrowotnego, ani emerytalnego. Nigdy nie rozliczałem się z urzędem skarbowym z uzyskanych dochodów ani nie opłacałem składek w ZUS. Nie prowadzę żadnej działalnośc

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »