Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż nieruchomości w Polsce przez firmę z zagranicy a ustawa o praniu brudnych pieniędzy

Autor: Adam Dąbrowski • Opublikowane: 14.04.2020

Firma zarejestrowana na Wyspach Marshalla jest właścicielem nieruchomości (mieszkania) na terenie Polski. Zakup mieszkania miał miejsce w 2013 roku. Ja jestem jedynym reprezentantem spółki. Teraz firma zamierza sprzedać nieruchomość. Jak to zrobić technicznie?Chodzi mi o przeprowadzenie transakcji, aby nie naruszyć ustawy o praniu brudnych pieniędzy. Spółka nie ma polskiego rachunku bankowego. Czy jakieś pełnomocnictwo dla np. agencji nieruchomości?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzedaż nieruchomości w Polsce przez firmę z zagranicy a ustawa o praniu brudnych pieniędzy

Akt notarialny sprzedaży nieruchomości

Według prawa polskiego mieszkanie stanowi nieruchomość, a zbycie nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Umowa zbycia podpisana powinna być podpisana przez osobę mająca prawo do reprezentowania spółki osobiście. Ale taka osoba może udzielić pełnomocnictwa innej osobie, ustalając jego zakres oraz sposób rozliczenia się z tytułu przepływu środków ze zbycia nieruchomości.

 

Umowa musiałaby być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to z Kodeksu cywilnego:

 

„Art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.

Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości w Polsce

Pełnomocnictwo do zawarcia umowy sprzedaży wymaga formy aktu notarialnego.

Wynika to z faktu, że umowa, na mocy której dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Zgodnie natomiast z treścią art. 99 Kodeksu cywilnego:

 

„Art. 99. § 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie”.

 

Przystępując do zawarcia umowy lub udzielenia pełnomocnictwa, powinien Pan mieć przygotowane:

 

  • swoje dane osobowe z adresem zamieszkania, dokument tożsamości,
  • wypis z rejestru spółek Wysp Marshalla z jego tłumaczeniem na język polski (dokonane przez tłumacza przysięgłego),
  • uchwałę spółki o zbyciu mieszkania, o ile taka decyzja nie należy tylko do Pana jako jej reprezentanta (dyrektora),
  • dane pełnomocnika.

 

W pełnomocnictwie muszą być dane osobowe pełnomocnika z adresem zamieszkania; w przypadku firmy jej nazwa, wypis z właściwej ewidencji/rejestru, dane osobowe osoby uprawnionej do jej reprezentowania.

Dokumenty potrzebne przy sprzedaży nieruchomości przez firmę z zagranicy

Przy sprzedaży samodzielnej dane i dokumenty wskazane powyżej oraz:

 

  • wypis z ksiąg wieczystych, wypis z ewidencji nieruchomości i wyrys z mapy( chodzi o grunt związany z mieszkaniem);
  • informacje o przeznaczeniu tereny w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (lub wiedzę o tym ze wskazaniem źródła jej pochodzenia, np.: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dostępny online);
  • dane nabywcy.

 

Przy udzielaniu pełnomocnictwa można upoważnić pełnomocnika do zgromadzenia wskazanych wyżej dokumentów i informacji.

Formalności przy sprzedaży przez firmę z zagranicy

Cena może być przelana przez nabywcę bezpośrednio na rachunek zagraniczny, ewentualnie na rachunek pełnomocnika a ten przekaże ją spółce.

 

Spółka zagraniczna nieprowadząca w Polsce żądnej działalności w jakiejkolwiek formie nie ma obowiązku posiadania rachunku w Polsce. Nie trzeba mieć zezwolenia na transfer środków z Polski za granicę. Polski nabywca może mieć rachunek za granicą i stamtąd dokonać płatności. Nabywcą może być cudzoziemiec, który będzie płacił z rachunku w swoim kraju.

Ustawa o praniu brudnych pieniędzy

W opisanym przypadku nie ma wątpliwości co do legalności źródła pochodzenia pieniędzy. Teoretycznie nie powinno być problemów. W razie postępowania nie ma problemów z wyjaśnieniem.

 

Oczywiście nie każdy przelew na 15 tys. euro i więcej jest dowodem przestępstwa. Ale podlega skontrolowaniu przed jego dokonaniem lub po. Informacja o nim trafia do właściwych organów oraz służb.

 

Ważne, aby dysponować dokumentami, które wskazują źródło pochodzenia środków i dowodzą, że nie mamy do czynienia z praniem brudnych pieniędzy. A takim dowodami byłyby:

 

  • wypis z księgi wieczystej (dowód na bycie właścicielem),
  • umowa sprzedaży lub pełnomocnictwo i umowa sprzedaży.

 

Niewątpliwie wykonany zostanie transfer środków pieniężnych o równowartości przekraczającej 15 000 euro. Taka transakcja nie jest ujęta w wyjątkach niepodlegających ustawie. Nie powinno dojść do zastosowania środków nadzwyczajnych:

 

  • zamrożenia wartości majątkowych będących własnością, posiadanych, kontrolowanych pośrednio oraz bezpośrednio przez osoby i podmioty, a także korzyści pochodzących z tych wartości majątkowych, przez co rozumie się zapobieganie ich przenoszeniu, zmianie lub wykorzystaniu, a także przeprowadzeniu z udziałem tych wartości jakiejkolwiek operacji w jakikolwiek sposób, który może spowodować zmianę ich wielkości, wartości, miejsca, własności, posiadania, charakteru, przeznaczenia lub jakąkolwiek inną zmianę, która może umożliwić osiągnięcie z nich korzyści;
  • nieudostępnienia wartości majątkowych bezpośrednio ani pośrednio osobom i podmiotom, ani na ich rzecz, przez co rozumie się w szczególności nieudzielanie pożyczek, kredytu konsumenckiego lub kredytu hipotecznego, niedokonywanie darowizn, niedokonywanie płatności za towary lub usługi.

 

Bank dokonujący transakcji dokonuje oceny ryzyka i ustala właściwego beneficjenta danej operacji. W oparciu o art. 106a Prawa bankowego bank ma jednak prawo do blokady środków na rachunku na nie dłużej niż 72 godziny. Może to zrobić, jeśli ma uzasadnione podejrzenie, że działalność banku jest wykorzystywana w celu ukrycia działań przestępczych lub dla celów mających związek z przestępstwem skarbowym lub innym przestępstwem niż przestępstwo, prania brudnych pieniędzy lub finansowania terroryzmu.

 

Ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu w art. 74 i 86 zobowiązuje bank do zawiadamiania w określonych sytuacjach Generalnego Inspektora Informacji Finansowej (GIIF). Chodzi o dwa typy przypadków. Po pierwsze, zidentyfikowanie przez bank okoliczności, które mogą wskazywać na podejrzenie popełnienia przestępstwa prania pieniędzy lub finansowania terroryzmu.

 

Po drugie, powzięcie uzasadnionego podejrzenia, że określona transakcja lub określone wartości majątkowe mogą mieć związek z praniem pieniędzy lub finansowaniem terroryzmu Powyższy obowiązek bank musi zrealizować niezwłocznie w przypadku powzięcia uzasadnionego podejrzenia, że określona transakcja lub określone wartości majątkowe mogą mieć związek z praniem pieniędzy lub finansowaniem terroryzmu.

 

Natomiast w przypadku powzięcia wątpliwości co do samych okoliczności „podejrzanych” bank powinien zawiadomić GIIF niezwłocznie nie później jednak niż w terminie 2 dni roboczych od dnia potwierdzenia przez instytucję obowiązaną podejrzenia.

 

Zasady te mają zastosowanie także do transakcji przeprowadzonych, jeśli przekazanie zawiadomienia było niemożliwe przed ich przeprowadzeniem. Przepisy dają zatem furtkę do reagowania na wiele działań, także tych dokonanych. Tym samym przedmiot podejrzeń został ujęty dość szeroko, co wiąże się z koniecznością większej czujności banku i innych instytucji obowiązanych.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • siedem + cztery =

»Podobne materiały

Kostka brukowa jako koszt firmy

Mam działalność gospodarczą na terenie, który nie jest wprowadzony do środków trwałych. Obecnie utwardzamy plac, tzn. kładziemy kostkę brukową. Są to spore koszty. Zastanawiam się, czy mogę wprowadzić kostkę brukową jako koszt firmy? Jak ewentualnie wyglądałaby sytuacja przy sprzedaży terenu?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »