.
Mamy 12 225 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż nieruchomości i spłata kredytu mieszkaniowego a zwolnienie z podatku

Autor: Marcin Sądej • Opublikowane: 17.03.2021 • Zaktualizowane: 17.03.2021

Jesteśmy małżeństwem. Mieszkamy w mieszkaniu, które zostało nabyte przeze mnie przed małżeństwem. Mamy też działkę zakupioną na kredyt, na której budujemy dom. Natomiast niedawno kupiliśmy kolejną działkę (też na kredyt) i również rozpoczęliśmy na niej budowę dom – tę nieruchomość zamierzamy sprzedać z zyskiem. Czyli pozostawimy sobie mieszkanie i działkę z domem w budowie. Czy możemy skorzystać ze zwolnienia podatkowego, przeznaczając środki ze sprzedaży na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup pierwszej działki? Czy takie działalnie będzie traktowane jako realizacja własnych celów mieszkaniowych, skoro posiadam mieszkanie sprzed zawarcia małżeństwa? Jeśli nie, to jaki byłby podatek do zapłaty? Czy w opisanej sytuacji US może podważać zasadność skorzystania przez nas ze zwolnienia podatkowego?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzedaż nieruchomości i spłata kredytu mieszkaniowego a zwolnienie z podatku

Zwolnienie od podatku dochodowego – własne cele mieszkaniowe

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym miało miejsce nabycie. Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy PIT – przychody ze wspólnej własności przypisuje się małżonkom po połowie. Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej współwłasność małżeńską każdy z nich powinien wykazać 50% przychodów ze sprzedaży.

 

Nie zawsze jednak powstanie obowiązek zapłaty podatku, ponieważ istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Zgodnie z tym przepisem – jeżeli podatnik przeznaczy cały przychód uzyskany ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat, licząc od końca roku kalendarzowego sprzedaży, to sprzedaż nieruchomości jest zwolniona od podatku (dodajmy, że nawet w tym przypadku podatnik ma obowiązek złożenia PIT-39 do 30 kwietnia roku następnego). Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy PIT – przez własne cele mieszkaniowe rozumie się m.in. wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe, jeżeli kredyt został zaciągnięty przed sprzedażą nieruchomości.

 

Własne cele mieszkaniowe a spłata kredytu

Z wyroku NSA z 17 czerwca 2020 r., sygn. akt II FSK 607/20, wynika, że jeżeli kredyt został zaciągnięty przed sprzedażą nieruchomości i ma charakter zobowiązania solidarnego, to również w przypadku gdy podatnik dokona odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiącej jego majątek osobisty, a środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczy na wspólne z żoną własne cele mieszkaniowe, to zwolnienie przysługuje. W konsekwencji sprzedaż mieszkania, które zostało nabyte przed ślubem, a więc stanowi Pana majątek osobisty, może korzystać ze zwolnienia, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego na działkę z domem pod warunkiem, że dom ten będzie dla Państwa docelowym miejscem stałego zamieszkania, tzn. dachem nad głową.

 

Ryzyko zakwalifikowania sprzedaży nieruchomości do wykonywania działalności gospodarczej

Trzeba podkreślić, że przedstawione reguły odnoszą się do sprzedaży nieruchomości o charakterze prywatnym, czyli niewykonywanej w ramach działalności gospodarczej. Dotyczy to zarówno reguły 5 lat opodatkowania, jak i możliwości skorzystania z opisanego zwolnienia od podatku.

 

Dodatkowo trzeba wskazać, że na gruncie ustawy PIT obowiązuje autonomiczna definicja działalności gospodarczej, która wskazuje, że jest nią działalność prowadzona w sposób zorganizowany, ciągły i dla celów zarobkowych. Aby fiskus uznał, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą nie jest konieczne formalne zarejestrowanie firmy w CEIDG. Już z samych okoliczności faktycznych może wynikać, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży nieruchomości. Warto w tym miejscu przywołać kilka ciekawych wyroków sądowych.

 

Czynności zwykłego zarządu własnym majątkiem a czynności utożsamiane z działalnością gospodarczą

W wyroku NSA z 04.03.2015 r., sygn. akt II FSK 855/14, możemy przeczytać:

„Brak podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.”

 

Jak natomiast wynika z wyroku NSA z 09.03.2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14:

„Każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej (np. deweloperskiej). Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje.”

 

W wyroku NSA z 03.10.2014r., sygn. akt II FSK 2390/12 sąd orzekł:

„Zamiary podatnika w dacie nabycia nieruchomości gruntowej, co do jej ewentualnego wykorzystania, o tyle nie mają znaczenia, jeżeli formy jego późniejszej aktywności, zarobkowy cel wprowadzanych w nieruchomości zmian oraz trwały charakter działań wyczerpują znamiona zdefiniowanego w ustawie podatkowej działalności gospodarczej.

Rozważając, czy w konkretnej sprawie nie mamy do czynienia ze zwykłą wyprzedażą majątku osobistego, Sąd uznał – wobec dokonanych przez podatnika czynności w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży – że zbywanej nieruchomości nadano zupełnie nową (i całkowicie odmienną od pierwotnej) jakość faktyczną i ekonomiczną, przy czym było to skutkiem działań podatnika, które znacząco wykraczały poza normalne czynności cechujące pozagospodarczy, nieprofesjonalny obrót nieruchomościami.”

 

Warto także zacytować wyrok NSA z 18.04.2014 r., sygn. akt II FSK 1344/12:

„Podejmowanie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, świadczą o dokonywaniu dostawy terenu budowlanego, a nie stanowią czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jednym z elementów pozwalającym odróżnić działalność gospodarczą od innych form aktywności i zarobkowania osób fizycznych jest jej ciągłość. Przesłanka ta ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych (względnie podejmowanych sporadycznie). Nie należy jej jednak rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy (np. przez cały rok, cały miesiąc, a tym bardziej przez cały dzień). Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu (np. jak w niniejszej sprawie powtarzalność podziału nieruchomości na działki i ich cykliczna sprzedaż).”

 

Zakup nieruchomości pod inwestycję a ryzyko zakwestionowania zwolnienia podatkowego przez urząd skarbowy

W kontekście dostępnego orzecznictwa oraz znanej mi praktyki ze strony US mam poważne wątpliwości co do niedawno zakupionej przez Państwa działki, na której budują Państwo dom i którą będą chcieli sprzedać. Jak rozumiem, był to zakup typowo pod inwestycję i nie zamierzali tam Państwo mieszkać, skoro mieszkają Państwo w mieszkaniu. Jeżeli rzeczywiście był to zakup pod inwestycje, to istnieje spore niebezpieczeństwo, że US potraktuje taką sprzedaż jako wykonywaną w warunkach działalności gospodarczej. To spowoduje, że w zakresie tej sprzedaży nie ma możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT stanowiącym o wydatkowaniu środków na własne cele mieszkaniowe. Może się okazać, że ta sprzedaż spowoduje konieczność bezwarunkowej zapłaty podatku i to według zasad ogólnych (17% lub 32%, jeżeli podstawa opodatkowania przekroczy 85 528 zł). W celu wyeliminowania wątpliwości zalecam wystąpienie z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji. Obecnie jest to jedyna droga na uzyskanie oficjalnego i wiążącego stanowiska fiskusa.

 

Trzeba pamiętać, że dla US nie ma znaczenia liczba dokonywanych transakcji. Wbrew powszechnej opinii także jednorazowa sprzedaż może być potraktowana jako działalność gospodarcza. Czuję się zobowiązany wskazać Państwu na takie ryzyko, ponieważ miałem kilka właśnie takich przypadków w swojej praktyce zawodowej.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • zero minus IV =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe

porady budowlane

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton