Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż mieszkania z bonifikatą i zakup nowego z mężem

Autor: Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 14.08.2019

W 2015 roku zakupiłam mieszkanie z bonifikatą od gminy. Byłam jedynym najemcą. W tym czasie nie pozostawałam w związku małżeńskim, więc zakupiłam je z osobistego majątku. Obecnie sprzedałam to mieszkanie i chcę zakupić inny lokal mieszkalny i przeznaczyć całość środków pozyskanych na zakup innego lokalu mieszkalnego, ale sprawa się komplikuje, bo niedawno zawarłam związek małżeński i w zakupie nowej nieruchomości będzie brał udział mój małżonek, który też będzie wnosił swój wkład finansowy w ten zakup. Jak powinny wyglądać zapisy w akcie notarialnym, aby gmina nie żądała ode mnie zwrotu udzielonej bonifikaty?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Kwestia obowiązku zwrotu bonifikaty, jak również przypadków, kiedy obowiązek ten nie występuje, określona została w art. 68 ust. 2–2c ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami:

 

„Art. 68

2. Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

2a. Przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku:

1) zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b;

2) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;

3) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;

4) zamiany lokalu mieszkalnego na:

a) inny lokal mieszkalny będący przedmiotem prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo

b) nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe będącą przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego;

5) sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie:

a) innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo

b) nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.

2b. Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

2c. Właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, w innych przypadkach niż określone w ust. 2a, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku”.

 

Jak wynika z cytowanego przepisu, jeśli całość środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania zostanie wykorzystana na zakup innego lokalu mieszkalnego, obowiązek zwrotu bonifikaty nie powstanie.

 

Z przekazanych informacji wynika, że zamierza zakupić Pani lokal mieszkalny wspólnie z mężem, który nie był beneficjentem bonifikaty. Podstawowym problemem w Pani przypadku jest zatem fakt, że nie kupuje Pani całego lokalu mieszkalnego, a jedynie udział w nim. W orzecznictwie obserwujemy obecnie trend do łagodniejszego podchodzenia do kwestii zwrotów bonifikat, niż miało to miejsce jeszcze jakiś czas temu. W związku z powyższym pojawiają się orzeczenia dopuszczające zakup udziału we współwłasności, a nie całej nieruchomości czy lokalu za środki uzyskane z dotowanego lokalu. Stanowisko takie zaprezentował m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 lutego 2015 r. (sygn. akt IV CSK 265/14), w którego uzasadnieniu czytamy:

 

„Stosownie do art. 68 ustęp 2 u.g.n. jeśli nabywca przed upływem 5 lat od dnia transakcji zbył lokal komunalny kupiony z bonifikatą pieniężną, zobligowany jest, na żądanie właściwego organu, do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Powódka bezspornie sprzedała mieszkanie nabyte od strony pozwanej przed upływem wskazanego wyżej okresu. Przedmiotem sporu pozostawało, czy ziściły się okoliczności wskazane w art. 68 ust. 2a punkt 5 u.g.n. zwalniające powódkę od obowiązku zwrotu udzielonej jej bonifikaty. Wykładnia językowa art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. prowadzi do wniosku, że warunkiem zastosowania tego przepisu, a tym samym wyłączenia obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jest nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe, które nastąpiło po zbyciu lokalu objętego bonifikatą, i wydatkowanie - na nabycie tego innego lokalu albo innej nieruchomości o określonym przeznaczeniu - środków uzyskanych ze sprzedaży. Przepis ten znajduje, co do zasady zastosowanie także w sytuacji, gdy środki finansowe ze sprzedaży lokalu nabytego uprzednio z bonifikatą zostaną następnie przeznaczone na zakup udziału w nieruchomości w celu zapewnienia zbywcy lokalu możliwości zaspokojenia w tej nieruchomości potrzeb mieszkaniowych, którą utracił w wyniku sprzedaży dotychczas posiadanego lokalu mieszkalnego, nabytego uprzednio od gminy z bonifikatą”.

 

Jak wynika z cytowanego przepisu, dopuszczalne jest nabycie za środki uzyskane ze zbycia dotowanego lokalu, udziału w nieruchomości, jeśli tylko ma ona służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, którą nabywca utracił w wyniku sprzedaży dotychczas posiadanego lokalu mieszkalnego. Należy przyjąć, iż analogiczne rozwiązanie dotyczyć będzie nabycia udziału w lokalu mieszkalnym.

 

Dodatkowym argumentem przemawiającym na Pani rzecz jest fakt, że współwłaścicielem mieszkania zostanie Pani małżonek, który jako osoba bliska uprawniony jest do objęcia dotowanego mieszkania (bądź jego części), bez konieczności dokonania przez Panią zwrotu bonifikaty.

 

W celu zabezpieczenia Pani interesu zadbałbym jednak w pierwszej kolejności, ażeby w akcie notarialnym dotyczącym zakupu nowej nieruchomości znalazły się informacje o pochodzeniu środków na zakup mieszkania i udziale, w jakim nabywają Państwo mieszkanie ze swoich majątków osobistych. Dodatkowo, w celu uniknięcia w późniejszym czasie problemów związanych z przyjęciem przez gminę odmiennej interpretacji i komicznością dowodzenia swoich racji przed sądem, sugeruję wystąpienie do gminy z pismem w celu potwierdzenia dopuszczalności nabycia udziału we współwłasności lokalu mieszkalnego wraz z Pani mężem. Gmina najprawdopodobniej udzieli odpowiedzi pozytywnej, ale ze względu na dość rygorystyczne podejście do tematu zwrotu bonifikat w wielu miejscach warto zastosować takie zabezpieczenie.

 

Na zakończenie wskażę, że pewnym alternatywnym rozwiązaniem, jeśli gmina jednak nie przyzna Pani racji, a Pani nie będzie chciała wdawać się w spór, jest sfinansowanie zakupu lokalu w całości przez Panią ze środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania i np. z darowizny od męża czy kredytu. Wątpię jednak, czy będzie musiała posuwać się Pani do takich kroków.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • I minus 4 =

»Podobne materiały

Eksmisja drugiego najemcy mieszkania komunalnego

Mieszkam w mieszkaniu komunalnym z moim ojcem, który jest alkoholikiem. Umowa najmu jest na mnie i na ojca. Wszystkie opłaty oraz koszty napraw i remontów pokrywam ja. Ojciec nie dokłada się do niczego, jest na moim utrzymaniu. Często zaprasza do domu swoich znajomych, z którymi urządza libacje. Jak

 

Dziedziczenie mieszkania wykupionego od gminy

Obecnie tata jako główny najemca ma szansę wykupić zamieszkiwane od lat mieszkanie komunalne. Kupi je z bonifikatą. Ojciec jest schorowany i starszy. Czy po jego śmierci dojdzie do dziedziczenia mieszkania wykupionego od gminy, czy ono przepadnie? Może na wszelki wypadek powinien mi je przekazać jak

 

Zwrot bonifikaty na wykup mieszkania komunalnego

Mama wykupiła mieszkanie komunalne na własność, otrzymała dużą bonifikatę. Następnie mieszkanie przekazała mi, a ja je sprzedałem. Wszystkie środki przeznaczyłem na zakup małego domku, w którym mieszkamy. Teraz po 2 latach urząd domaga się zwrotu bonifikaty. Nie zgodził się na umorzenie długu. Czy m

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »