.
Mamy 12 435 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż mieszkania spadkowego a podatek

Autor: Marcin Sądej • Opublikowane: 11.07.2021 • Zaktualizowane: 11.07.2021

W 2013 roku wraz z dwoma braćmi uzyskałem w spadku po mamie mieszkanie, każde po 1/3. W tym roku bracia dokonali darowizny swoich części na moją rzecz. W tej chwili sprzedaję mieszkanie i zamierzam zakupić inne, po niższej cenie, na rynku wtórnym. Nie wiem, jak wygląda sprawa podatku po sprzedaży mieszkania spadkowego. Proszę o poradę.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzedaż mieszkania spadkowego a podatek

Sprzedaż mieszkania spadkowego szybciej niż 5 lat po nabyciu

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub części, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przez nabycie rozumie się nie tylko nabycie w drodze kupna, ale również nabycie w drodze darowizny czy dziedziczenia.

 

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

 

W opisanym przez Pana przypadku mamy do czynienia z dwoma momentami nabycia:

 

  1. W 2013 r. na skutek dziedziczenia nabył Pan 1/3 nieruchomości. Od tego roku upłynęło więcej niż 5 lat, w związku z czym sprzedaż obejmująca tę część nie będzie podlegała opodatkowaniu.
  2. W 2021 r. na skutek darowizny nabył Pan 2/3 nieruchomości. Nie upłynął okres 5 lat, w związku z czym sprzedaż obejmująca tę część nieruchomości będzie zasadniczo podlegała opodatkowaniu.

Zwolnienie z podatku od sprzedaży mieszkania spadkowego

Nie zawsze podatnicy będą zobligowani do zapłaty, podatku bowiem istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy PIT. Zgodnie z tym przepisem „zwalania się od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.

 

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

  • dochód zwolniony = D x W/P. gdzie:
  • D – dochód ze sprzedaży,
  • W – wydatki na cele mieszkaniowe,
  • P – przychód ze sprzedaży.

 

W sytuacji, gdy 2/3 przychodu z odpłatnego zbycia (sprzedaży) zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. W przypadku natomiast, gdy część przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, podatek ulegnie proporcjonalnemu zmniejszeniu.

Własne cele mieszkaniowe

Istotne w kontekście powyższego przepisu jest ustalenie, co należy rozumieć poprzez „własne cele mieszkaniowe”. Odpowiedź wskazuje art. 21 ust. 25 ustawy PIT, zgodnie z którym za wydatki na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. wydatki poniesione na nabycie nieruchomości, na remont i wykończenie nieruchomości czy wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na własne cele mieszkaniowe.

 

Ustawodawca nie wyjaśnia, w jaki sposób należy interpretować pojęcie własnych celów mieszkaniowych, dlatego też w tym zakresie należy odnieść się do dostępnego orzecznictwa. W wyroku WSA w Gliwicach z 25.10.2017 r., sygn. akt I SA/Gl 767/17, czytamy:

 

„Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. nie wyjaśnia, które wydatki należy uznawać za wydatki poniesione na "własne cele mieszkaniowe", lecz zawęża stosowanie omawianej ulgi do enumeratywnie wymienionych w art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. wydatków. Dopiero do tak określonego katalogu wydatków o charakterze przedmiotowym należy zastosować kwalifikator o charakterze podmiotowym wyrażający się w zwrocie »własne«. Nawiązując zaś do słownikowej definicji terminu »własny« trzeba wskazać, że oznacza on: należący do tego, o kim jest mowa, jemu właściwy, bezpośrednio go dotyczący”.

 

Natomiast w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 czerwca 2017 r., nr 0114–KDIP3–3.4011.91.2017.2.AK czytamy:

 

„Poprzedzenie wyrażenia »cele mieszkaniowe« przymiotnikiem »własne«, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie »własnych« potrzeb mieszkaniowych podatnika.

 

W orzecznictwie dość jednolicie przyjmuje się, że cel mieszkaniowy wiąże się z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych, przy czym chodzi tu o potrzeby mieszkaniowe w sensie obiektywnym, a zatem potrzeby przeciętnego podatnika, który o ulgę się ubiega. Zawsze bowiem centrum życiowe koncentruje się w konkretnym budynku lub lokalu mieszkalnym i ten właśnie budynek lub lokal służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Potrzeba realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych jest najważniejszym elementem przedmiotowego zwolnienia, która powinna być zaspokojona w momencie nabycia lokalu mieszkalnego czy budynku.

Ponadto nabycie winno być ukierunkowane na zaspokojenie wyłącznie własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy i nie może służyć ani realizacji celów mieszkaniowych innych osób, ani służyć uniknięciu opodatkowania poprzez dokonanie wydatku.

 

W przypadku nabycia budynku lub lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie winien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości – w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Innymi słowy podatnik, który nabywa lokal lub budynek dla własnych potrzeb ma w tym lokalu/budynku faktycznie mieszkać. Lokal/budynek, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest lokalem/budynkiem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego”.

 

W świetle takiego wyjaśnienia nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która, posiadając własne miejsce zamieszkania, nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci.

 

Same subiektywne deklaracje podatników o nabyciu budynku/lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie są wystarczające do uzyskania zwolnienia podatkowego. Nie wystarczy zatem samo poczynienie wydatków mieszkaniowych, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Organy podatkowe mają prawo do własnej oceny artykułowanych przez podatników subiektywnych motywów zakupu nieruchomości mieszkalnych i późniejszych decyzji co do dalszych losów tych nieruchomości. Weryfikacji takiej dokonuje się poprzez porównanie obiektywnych faktów związanych z zakupem i późniejszym losem nieruchomości do deklarowanych motywów działania podatnika. Przy czym motywy te muszą być potwierdzone obiektywnymi faktami.

 

Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych, czyli własnych potrzeb mieszkaniowych. W tym kontekście podstawową i elementarną kwestią jest to, że wydatkowanie pieniędzy pochodzących ze sprzedaży, aby mogło korzystać ze zwolnienia, musi nastąpić na taką nieruchomość, w której podatnik będzie realizował własne cele (potrzeby) mieszkaniowe. Zatem w takiej nieruchomości należy faktycznie oraz rzeczywiście mieszkać. Mówiąc wprost – musi do być „dach nad głową” dla podatnika.

Częściowe zwolnienie z podatku po sprzedaży mieszkania spadkowego

Podsumowując: jeżeli 2/3 przychodu (tj. ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości) przeznaczy Pan na własne cele mieszkaniowe (na opisanym powyżej zasadach, czyli musi to być Pana dach nad głową, gdzie faktycznie będzie Pan mieszkał), to może Pan skorzystać ze zwolnienia od podatku i sprzedaż nieruchomości nie spowoduje konieczności zapłaty PIT. Warto pamiętać, że nawet w przypadku skorzystania ze zwolnienia podatnik ma obowiązek złożenia zeznania PIT–39 w terminie do 30 kwietnia roku następnego po roku sprzedaży.

 

Jeżeli kwota, która zostanie po zakupie nowego mieszkania, zostanie przeznaczona na remont, to cała transakcja będzie zwolniona od podatku PIT.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dwa + dwa =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »