Mamy 10 937 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż mieszkania i kupno dwóch nowych a podatek

Autor: Aleksander Słysz • Opublikowane: 22.12.2017

4 lata temu kupiliśmy wraz z żoną mieszkanie za kwotę 650 tys. zł. Moje udziały wynosiły 85% (wkład ze sprzedaży mieszkania nabytego przed ślubem), a żony 15% (spadek). Mieszkanie to sprzedaliśmy za 740 tys. zł przed upływem 5 lat od nabycia. Za uzyskane pieniądze chcemy kupić dwa mieszkania obok siebie, które w przyszłości (na pewno nie w tym roku) chcielibyśmy scalić. Jedno mieszkanie kupiliśmy za gotówkę 380 tys., drugie za 304 tys.. Jaki podatek powinniśmy zapłacić oraz jak rozłożyć udziały, by był jak najmniejszy? Czy istnieje możliwość, by nie zapłacić podatku wcale, dokumentując fakt dwoma oddzielnymi aktami? W obu mieszkaniach będziemy mieszkać wraz z dziećmi, czyli realizujemy własne cele mieszkaniowe.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzedaż mieszkania i kupno dwóch nowych a podatek

Fot. Fotolia

Odpłatne zbycie mieszkania stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeśli to odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (lub wybudowanie, ale nie w opisanym przypadku). Sprzedaż nieruchomości przed upływem wymienionego terminu, tj. przed upływem 5 lat, powoduje powstanie przychodu i konieczność rozliczenia dochodu. Podatek od dochodu z odpłatnego zbycia wynosi tu 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą tą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a – w uproszczeniu – kosztami. Przy odpłatnym nabyciu koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Rozliczenia dokonuje się zeznaniem PIT-39 do dnia 30 kwietnia następującego po roku podatkowym, w którym dokonano zbycia.

 

By uniknąć płacenia podatku dochodowego, można skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

 

Szczegółowo cele mieszkaniowe wymienia art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatkami na własne cele mieszkaniowe są m.in. wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

 

Jak zrozumiałem, sprzedaną po 4 latach nieruchomość nabyli Państwo nie do majątku wspólnego, a finansując nabycie majątkiem osobistym, nabyli Państwo do majątku osobistego w udziałach: Pan 85/100, żona 15/100. Teraz również w formie współwłasności ułamkowej (czyli ze środków pochodzących z majątków odrębnych) zamierzają Państwo nabyć dwa mieszkania. Tym samym nabywając mieszkania z przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, wydatkując środki od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie:

 

  • Pan powinien nabyć udziały w ww. mieszkaniach za 85/100 kwoty przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, a
  • żona powinna nabyć udziały w ww. mieszkaniach za 15/100 kwoty ww. przychodu.

 

Jeśli przychód wyniósł 840 tys. zł, tyle muszą Państwo wydać na własne cele mieszkaniowe, by w ogóle podatku nie płacić, kwota z kredytu 202 tys. nie jest w mojej ocenie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, więc nie realizuje warunków ulgi.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VIII minus dziesięć =

»Podobne materiały

Cel mieszkaniowy a darowizna nabytej nieruchomości

Siostry (mama i ciocia) otrzymały darowiznę od swoich rodziców (moich dziadków) w formie domku. Domek został sprzedany przed upływem 5 lat od faktu darowizny i aby uniknąć podatku, mama i ciocia przeznaczyły dokładnie całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży na zakup mieszkania (przy tym złożyły w urzędzie

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »