Sprzedaż mieszkania i zakup działki i przekazanie jej córce

Na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o jakich mowa wyżej – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „wolne od podatku dochodowego są jednak dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”. Za wydatki poniesione na te cele uważa się (art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy) „wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej”.

Dla uzyskania ulgi, o której mowa powyżej, konieczne jest zatem, by środki nabyte ze zbycia nieruchomości, przeznaczyć na zaspokojenie „własnych potrzeb mieszkaniowych”. Ustawa nie przewiduje terminu, w którym następnie te własne potrzeby mieszkaniowe miałyby być realizowane. Organ może zatem ocenić zamiar realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez wykorzystanie środków na moment skorzystania z ulgi.

Jednakże dalsze postępowanie podatnika, o ile wskazuje, że w momencie korzystania z ulgi taki zamiar nie istniał, może być wykorzystane przez organy podatkowe do podważenia zasadności skorzystania z ulgi.

Zgodnie w wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 21 maja 2014 r., sygn. akt I SA/Sz 350/14, „wydatki na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych innych osób, nawet dziecka, nie mieszczą się w pojęciu »zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych« objętych dyspozycją przepisu art. 21 ust. pkt 131 stawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.)”. Ponadto „wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, jednak nie w celu zamieszkiwania w tym lokalu, lecz w celu odsprzedaży go z zyskiem lub też w celu wynajmowania go i uzyskiwania z tego tytułu przychodu z najmu, nie spełnia warunku zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.). W takim wypadku celem działania podatnika nie jest dążenie do spełnienia, zrealizowania potrzeby mieszkaniowej, ale dążenie do osiągnięcia zysku. Nabywane mieszkanie jest środkiem do jego osiągnięcia” (wyrok WSA w Łodzi z dnia 24.02.2012 r., sygn. akt I SA/Łd 1639/11).

Trzeba zatem stwierdzić, że w razie rozeznania przez organ podatkowy, iż w istocie działka miała służyć celom mieszkaniowym Pani, nie zaś Pani mamy, a nabyta została nie w tym celu, by to mama wybudowała na niej dom, Pani mama musiałaby zapłacić podatek od sprzedaży. Za takim stwierdzeniem przemawiałoby to, że od razu po zakupie działki mama nie starała się o pozwolenie o budowie, ale użyczyła działkę Pani. Już sama to okoliczność, niezależnie od późniejszego darowania nieruchomości, wskazuje na brak zamiaru przeznaczenia działki na cele mieszkaniowe mamy. Nadmieniam, że przyjmuje się, iż okres przedawnienia podatku (5 lat) jest liczony od upływu dwuletniego okresu na wykorzystanie środków na cele mieszkaniowe (czyli wynosi 7 lat od sprzedaży nieruchomości; por. art. 70 par. 1 Ordynacji podatkowej). Pani propozycja zawarta w pytaniu jest zatem bardzo ryzykowna pod względem podatkowym.

Znacznie korzystniejszym dla osiągnięcia tych samych celów byłoby darowanie Pani uzyskanego przez mamę mieszkania teraz (taka darowizna korzysta ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn, jako że jest Pani w I grupie podatkowej, a nie będąc odpłatnym zbyciem nie powoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego) i jego sprzedaż przez Panią (obydwie operacje mogą być dokonane jednym aktem notarialnym, w tym samym dniu). Wtedy Pani – jako zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z uwagi na odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat – mogłaby skorzystać z omawianej tutaj ulgi, przeznaczając następnie środki ze sprzedaży mieszkania na zakup działki.