.
Mamy 12 156 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż mieszkania i kupno nowego a ulga podatkowa

Autor: Marcin Sądej • Opublikowane: 17.04.2021 • Zaktualizowane: 17.04.2021

Przed 6 laty nabyłem z żoną do wspólnego majątku mieszkanie za 200 tys. zł, finansując je częściowo z kredytu hipotecznego (150 tys. zł). W ubiegłym roku sprzedaliśmy to mieszkanie za 300 tys. zł, spłacając kredyt w wysokości 125 tys. W tym roku planujemy nabyć mieszkanie w celu zamieszkania w nim za kwotę 400 tys. zł, posiłkując się nadwyżką ze sprzedaży w kwocie 175 tys. zł, oszczędnościami z innych źródeł w kwocie 175 tys. i nowym kredytem w kwocie 50 tys. zł. Pytanie dotyczy ulgi w podatku dochodowym na własne cele mieszkaniowe. Czy możliwe jest w PIT-39 uznanie całej kwoty transakcji zbycia (300 tys. zł) jako wydatku na własne cele mieszkaniowe?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzedaż mieszkania i kupno nowego a ulga podatkowa

Zwolnienie z 19% podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomość

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Podatek płatny jest od uzyskanego dochodu. Dochód stanowi różnicę pomiędzy przychodem otrzymanym ze sprzedaży a kosztem nabycia tejże nieruchomości. Stawka podatku wynosi 19%. Rozliczenie podatku następuje na formularzu PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Nie zawsze jednak powstanie obowiązek zapłaty podatku, ponieważ pod pewnymi warunkami podatnicy mogą liczyć na skorzystanie ze zwolnienia od podatku.

 

Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy PIT – zwalania się od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

 

dochód zwolniony = D x W/P
gdzie:
D – dochód ze sprzedaży,
W – wydatki na cele mieszkaniowe,
P – przychód ze sprzedaży.

 

Przychód ze zbycia nieruchomości wydatkowany na własne cele mieszkaniowe

Jeśli przychód z odpłatnego zbycia (sprzedaży) zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. W przypadku natomiast gdy część przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, podatek ulegnie proporcjonalnemu zmniejszeniu.

 

Natomiast w kontekście przedstawionego problemu należy uwzględnić treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT, który wyraźnie wskazuje, że wydatkowaniu na własne cele mieszkaniowe musi podlegać „przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości”. Zatem, aby skorzystanie ze zwolnienia było możliwe, należy wydatkować przychód pochodzący ze sprzedaży nieruchomości, a nie jakąkolwiek kwotę z dowolnego innego źródła.

 

Kredyt zaciągnięty na sprzedawaną nieruchomość spłacony ze środków z jej sprzedaży

W opisanym przypadku nie jest możliwe, aby wydali Państwo na własne cele mieszkaniowe cały przychód pochodzący ze sprzedaży (tj. kwotę 300 tys. zł), ponieważ część przychodu została przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość. W świetle wykładni językowej nie ma zatem możliwości, aby za własne cele mieszkaniowe uznać wydatkowanie 175 tys. zł stanowiących Państwa oszczędności. Jak bowiem wskazałem, przepis wymaga, aby wydatkowaniu na własne cele mieszkaniowe podlegał przychód pochodzący ze zbycia nieruchomości, więc nie mogą to być jakiekolwiek inne środki zgromadzone przez podatnika. Dodajmy również, że w świetle dominującego stanowiska – wydatkiem na własne cele mieszkaniowe nie jest spłata kredytu zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość. Potwierdza to interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31.01.2018 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.401.2017.2.IF, gdzie czytamy:

 

„Podatnik, który przeznaczył środki ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na jej nabycie nie ma prawa do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prawo to przysługuje wyłącznie wówczas, gdy spłata ta dotyczy kredytu zaciągniętego na nabycie innej nieruchomości (prawa), służącej zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych.

Stanowisko organu interpretacyjnego znajduje potwierdzenie w wyrokach sądów administracyjnych. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 20 kwietnia 2017 r. sygn. akt I SA/Gd 114/17, Sąd stwierdził, że: »a zatem, skoro skarżąca środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczyła na spłatę kredytów zaciągniętych na jego nabycie, to trafnie organy podatkowe uznały, że nie spełniła ona przesłanek do skorzystania z omawianego zwolnienia od podatku, albowiem nie zostały one przeznaczone na inny, nowy cel mieszkaniowy«.

Wobec powyższego, spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości nie stanowi celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i tym samym nie wpływa na ustalenie dochodu podlegającego zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych.”

 

Zdaniem fiskusa zwolnieniem z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT objęta jest jedynie spłata kredytu zaciągniętego na zakup „nowej” nieruchomości, o ile kredyt na nową nieruchomość został zaciągnięty jeszcze przed sprzedażą starej (taki warunek wynika z art. 21 ust. 25 ustawy PIT). Natomiast spłata kredytu za zbywaną nieruchomość nie spełnia warunku zwolnienia. Podobnie wynika m.in. z wyroków NSA: z 30 stycznia 2015 r., sygn. akt II FSK 3211/12 i z 26 czerwca 2012 r., sygn. akt II FSK 2566/10.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VIII plus 2 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe

porady budowlane

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton