Mamy 10 605 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż budynku użytkowego a podatki

Autor: Aleksander Słysz • Opublikowane: 15.12.2017

Dwanaście lat temu wybudowałem na własnej działce budynek użytkowy, w którym nieprzerwanie prowadzę restaurację w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej. Budowę realizowałem samodzielnie, przy czym koszty materiałów budowlanych „wrzucałem” w działalność gospodarczą (obniżały poziom należnego podatku VAT oraz podatku dochodowego). Zamierzam sprzedać ten budynek. Z jakimi obciążeniami podatkowymi (VAT, CIT) powinienem się liczyć? Co będzie podstawą wyliczenia należnego podatku, czy będzie to cena sprzedaży pomniejszona o koszty budowy?

Monika Wycykał

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

W opisie są pewne nieścisłości bądź nieprawidłowości. Wznosząc budynek, który zamierza się wykorzystywać w prowadzonej działalności gospodarczej, nie „wrzuca” się wydatków (inwestycja) w koszty. Po jego oddaniu do użytkowania te wydatki trafiają w koszty uzyskania, ale poprzez odpis amortyzacyjny, a nie w momencie ich poniesienia czy oddania do użytkowania. Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Inaczej jest w podatku od towarów i usług. Wskazuje Pan także, że chce, by przychód ze sprzedaży pomniejszyły koszty budowy, co jest nielogiczne, skoro wskazał Pan, iż koszty te były już kosztem. Żaden koszt nie jest kosztem dwa razy.

 

W podatku dochodowym od osób fizycznych będziemy mieć do czynienia z przychodem z działalności gospodarczej, chyba że ma dojść do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Jeśli nie, to w przypadku zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (u.PIT), mamy do czynienia z przychodem z działalności gospodarczej, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. Zgodnie z ww. art. 14 ust. 2 pkt 1 u.PIT przychodem z działalności gospodarczej są m.in. przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów m.in. wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części, ale wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia. Innymi słowy niezamortyzowana wartość będzie w tej sytuacji stanowiła koszt podatkowy przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej środek trwały. Jeśli budynek nie był w środkach trwałych, pojawia się spory problem, niektórzy autorzy twierdzą, że w takiej sytuacji „dochodem jest przychód”. Tak np. K. Klimek: „Dochodem do opodatkowania ze sprzedaży takiego budynku jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych (art. 24 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f.).


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Fot. Fotolia

Sprzedaż budynku użytkowego a podatki

 

W przypadku więc niewprowadzenia budynku do ewidencji dochodem jest przychód. Przed zbyciem budynku konieczne będzie zatem wprowadzenie go do ewidencji (ujawnienie) według kosztu wytworzenia. Jeśli ze względu na brak dowodów księgowych nie można ustalić kosztu wytworzenia, to niezbędne będzie ustalenie jej w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych przez biegłego, powołanego przez podatnika (art. 22g ust. 9 u.p.d.o.f.). Taka wycena będzie stanowiła wartość początkową budynku ujawnioną w ewidencji, a ta z kolei pomniejszała będzie przychód ze sprzedaży budynku.

 

Proszę jednak pamiętać, że organy podatkowe kwestionują wycenę wartości początkowej środków trwałych przez biegłych, gdy środki te były przeznaczone do działalności gospodarczej, wskazując, że podatnik powinien był gromadzić dokumentację ponoszonych wydatków.

 

Podobnie wypowiedział się m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 2 lipca 2013 r., II FSK 2163/11 czy WSA w Krakowie w wyroku z dnia 18 września 2013 r., I SA/Kr 1150/13.

 

„Sprzedaż taką należy zaliczyć do przychodów z działalności gospodarczej, przy czym podatnik ma prawo ująć w kosztach niezamortyzowaną wartość budynku, ale po jego ujawnieniu w ewidencji. Natomiast samo ustalenie wartości początkowej jest problematyczne i powinno opierać się o dokumenty źródłowe” [Lex/el, QA 620322].

 

W podatku od towarów i usług (VAT) możemy mieć do czynienia ze sprzedażą podlegającą opodatkowaniu, ale z niego zwolnioną (co może skutkować obowiązkiem korekty podatku odliczonego) lub sprzedaż podlegającą opodatkowaniu i niezwolnioną. W podatku od towarów i usług mamy do czynienia zawsze z sytuacją odwróconą, tj. ze sprzedażą budynku bądź budowli wraz z gruntem, na którym ten budynek bądź budowla się znajdują. Powoduje to, że w pewnym uproszczeniu, na gruncie VAT sprzedaż gruntu, na którym budynek jest posadowiony, dzieli stawkę VAT właściwą dla budynku. Znajduje to wyraz w art. 29a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług [Dz.U.2016.710 t.j. ze zm. – dalej jako u.VAT], w którym czytamy, że: „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”. Ustawodawca, co do zasady, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.VAT zwalnia od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

 

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

Ilekroć w uVAT jest mowa o pierwszym zasiedleniu, rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

 

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

 

Ponad powyższe, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a uVAT, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

 

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

 

Powyższe zgodne jest z Dyrektywą VAT, bowiem zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. j Dyrektywy VAT państwa członkowskie zwalniają od opodatkowania transakcje dostawy budynków lub ich części oraz związanego z nimi gruntu, inne niż dostawy, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. a), tj. inne niż dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem. Na mocy art. 12 ust. 2 Dyrektywy VAT państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa powyżej, oraz mogą zastosować kryteria inne niż kryterium pierwszego zasiedlenia, takie jak okres upływający między datą ukończenia budynku a datą pierwszej dostawy lub też okres upływający między datą pierwszego zasiedlenia a datą następnej dostawy, pod warunkiem że okresy te nie przekraczają, odpowiednio, pięciu i dwóch lat.

 

Z Pana opisu wynika, że przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i jednocześnie że nie miało miejsca pierwsze zasiedlenie, o którym mowa powyżej. Zatem dostawa budynku wraz z gruntem podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 6 - 4 =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Przekazanie nieruchomości na prywatne potrzeby

Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą, zajmuję się budową i sprzedażą domów. Czy mogę w jakiś sposób nabyć wybudowany w ramach prowadzonej przeze mnie działalności budynek? Czy mogę wystawić fakturę samemu sobie i zapłacić od niej podatek? Czy jest jakiś przepis odnoszący się do takiej sytuacji?

Amortyzowany pojazd rolniczy będący częścią spadku – obowiązki podatkowe spadkobiercy

Mój mąż zmarł dwa miesiące temu, był rolnikiem. Prowadził gospodarstwo rolne rodziców. Miał też własne grunty rolne. Od 2006 r. był VAT-owcem, co miesiąc rozliczał się z urzędem skarbowym. W tym też roku poprzez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa mąż zakupił nowy ciągnik. Urząd skarbowy zwrócił mu 22% VAT-u. Ciągnik był wciągnięty do ewidencji środków trwałych. Jest amortyzowany cztery lata – stawka 14,0. Czy muszę w tym przypadku oddać VAT? Jak mam ten ciągnik przerejestrować? W tej chwili czekam na uprawomocnienie się orzeczenia sądu w sprawie spadku. Wszystko, co należało do męża, przeszło na mnie i naszą nieletnią córkę. Jaki podatek będę musiała zapłacić od spadku? Ile będę musiała zapłacić w urzędzie skarbowym po przerejestrowaniu ciągnika (wchodzi on w skład spadku)?

Sprzedaż towarów na warunkach DAF

Czy sprzedaż towarów na warunkach DAF należy ująć w deklaracji VAT-7?

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »