.
Mamy 12 090 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sporne udziały w nieruchomości

Autor: Karol Jokiel • Opublikowane: 25.11.2008

Jestem współwłaścicielem nieruchomości, a udziały w niej wynoszą 50/50, ale nigdzie to nie jest zapisane, gdyż ze wspólnikiem nie zawieraliśmy żadnej umowy. Po prostu każdy z nas wyłożył 50% ceny nieruchomości, kupiliśmy ją i wspólnie z niej korzystamy. Obecnie chcemy ją sprzedać. Podejrzewam, że mój wspólnik będzie chciał sprzedać swoje udziały, a ja będę się musiał użerać z nowym właścicielem w sądzie o podział udziałów. Czy mogę zatem jakoś się zabezpieczyć, aby wspólnik nie mógł sprzedać 50% udziałów bez mojej zgody? W księdze wieczystej jest zapisane, że każdy z nas ma 50% nieruchomości oraz nie ma zniesienia współwłasności.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Przytoczony przepis jest w swoim brzmieniu, niestety, dosyć jednoznaczny.

 

Oczywiście swoboda rozporządzania udziałem we współwłasności doznaje pewnych ograniczeń zastrzeżonych przez ustawodawcę w szczególnych przepisach prawa. Nie są one jednak ani liczne, ani zakresowo szerokie.

 

Mianowicie jeśli współwłaściciel nieruchomości rolnej sprzeda swoje udziały we współwłasności lub części tego udziału, to pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym (art. 166 § 1 zd. 1 Kodeksu cywilnego). Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

 

Spadkobierca zaś może tylko za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzać udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W razie braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia, które przysługują temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku (art. 1036 Kodeksu cywilnego).

 

Wreszcie – stosownie do art. 57 Kodeksu cywilnego – nie można co prawda przez czynność prawną (np. umowę) wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne (np. udziału we własności nieruchomości), jednakże przytoczony przepis nie wyłącza dopuszczalności zobowiązania, że uprawniony nie dokona oznaczonych prawem rozporządzeń.

 

Innymi słowy, jeżeli zdoła Pan przekonać do tego „wspólnika” (nie można go do tego zmusić w żaden sposób), możecie Panowie zawrzeć umowę, w której zobowiążecie się wzajemnie względem siebie do niedokonywania zbycia swoich udziałów w ogóle (np. na określony czas) lub niedokonywania zbycia swoich udziałów inaczej niż razem lub za zgodą drugiej strony (np. po przedstawieniu „wspólnikowi” potencjalnego nabywcy). Możliwe jest również ograniczenie w takiej umowie kręgu nabywców nieruchomości do osób mających określone kwalifikacje bądź też wykluczenie pewnych kategorii nabywców (np. właścicieli agencji towarzyskich).

 

Dla pewności warto byłoby obwarować taką umowę karą umowną należną stronie pokrzywdzonej na wypadek zbycia przez „wspólnika” jego udziału wbrew zapisom umowy.

 

Niestety, żeby uzyskać jakikolwiek wpis w księdze wieczystej, który chroniłby Pana interesy, musi mieć Pan ku temu odpowiednią podstawę, przykładowo musi Panu przysługiwać wobec innego współwłaściciela („wspólnika”) odpowiednie roszczenie (np. prawo pierwokupu czy odkupu wynikające chociażby z umowy).

 

Na marginesie zwracam Pana uwagę na fakt, że w razie wątpliwości „domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe” (art. 197 Kodeksu cywilnego), co potwierdza w Pana przypadku treść księgi wieczystej.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 3 - I =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe

porady budowlane

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton