.
Mamy 12 435 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Śmierć najemcy lokalu mieszkalnego

Autor: Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 16.07.2013

Mieszkam z żoną w mieszkaniu komunalnym (54 m2). Głównym najemcą jest mój ojciec, który od około roku jest w zakładzie opieki zdrowotnej szpitala powiatowego. Jest sprawny umysłowo. Posiadam oświadczenie notarialne, z którego wynika, iż mogę reprezentować tatę we wszystkich sprawach osobistych, w tym mieszkaniowych. Kilka mieszkań w naszym budynku już wykupiono. Teraz nie można kupić żadnego mieszkania, ponieważ wystąpiły jakieś roszczenia spadkowe dotyczące terenu, na którym usytuowany jest budynek. Ja i moja żona jesteśmy emerytami oraz dodatkowo pracujemy. Nasz wspólny dochód to ok. 8600 zł netto. Czy w przypadku śmierci najemcy lokalu mieszkalnego (mojego taty) grozi nam eksmisja?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak stanowi przepis art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.), w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci (art. 691 § 2 K.c.).

 

W aktualnym stanie prawnym o możliwości wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym głównym najemcy nie decyduje ani status materialny osób uprawnionych, ani wysokość i źródło osiąganych przez nie dochodów, jednak ma się to zmienić, o czym w dalszej części odpowiedzi.

 

W razie śmierci ojca nie musi się Pan obawiać eksmisji; proszę wtedy złożyć wniosek do właściwego wydziału spraw mieszkaniowych gminy, który gmina musi uwzględnić i zawrzeć z Panem umowę najmu zajmowanego dotychczas lokalu komunalnego.

 

Nieuregulowany stan prawny gruntu pod budynkiem oraz zgłoszone roszczenia przez potencjalnych spadkobierców uniemożliwiają tylko wykup mieszkania na własność przez najemcę, czyli przeniesienie odrębnej własności lokalu, nie mają zaś wpływu na skuteczność wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego. Zbycie nieruchomości (w tym lokalowej) nie może bowiem nastąpić, jeżeli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego (art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

 

Warunku wspólnego zamieszkiwania nie uchyla fakt, że Pański ojciec przebywa od dość długiego czasu w zakładzie opieki zdrowotnej. Zakład ten nie jest przecież jego miejscem zamieszkania, w którym dobrowolnie skoncentrował swoje sprawy życiowe.

 

Samo zameldowanie ww. osób w mieszkaniu, zajmowanym przez najemcę do chwili jego śmierci, nie uzasadnia wstąpienia w stosunek najmu po najemcy. Zameldowanie ma bowiem charakter administracyjny i nie musi wcale pokrywać się z miejscem zamieszkania.

 

Stałe zamieszkiwanie wspólnie z najemcą do chwili jego śmierci może zostać, w razie wątpliwości, potwierdzone zeznaniami osób trzecich, tj. członków rodziny, sąsiadów, znajomych zmarłego najemcy. Dopiero w razie braku osób wymienionych w § 1 art. 691 K.c. stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa, a lokal jako przedmiot umowy najmu powinien zostać zwrócony właścicielowi (gminie), dobrowolnie lub na drodze przymusowej egzekucji wyroku nakazującego opróżnienie lokalu.

 

Dla pełnego zaznajomienia się z sytuacją najemcy lokalu komunalnego warto też zapoznać się z obowiązującą na terenie działania gminy uchwałą rady miejskiej (rady gminy) w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Treść tych przepisów prawa miejscowego można znaleźć na stronie internetowej gminy, z reguły w Biuletynie Informacji Publicznej, lub w dzienniku urzędowym danego województwa, dostępnym również w wersji elektronicznej.

 

Wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy nie jest zależne od dochodów osiąganych przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 691 § 1 K.c., ale regulacja ta jest przedmiotem prac ustawodawczych i w niedalekiej przyszłości ulegnie zapewne zmianie. O tym, czy zmiana będzie mieć zastosowanie do stosunków najmu, zawartych przed dniem jej wejścia w życie, zadecyduje ustawodawca poprzez odpowiednią konstrukcję przepisów przejściowych. Gdyby Pański ojciec zmarł już po wejściu w życie nowelizacji przepisów, ze swoim dochodem nie miałby Pan zapewne szans na kontynuację stosunku najmu.

 

Projekt zmian w prawie dotyczący wynajmu lokali położonych w zasobach gmin można bez wątpienia określić mianem „rewolucyjnego” i niekorzystnego dla przyszłych najemców. Nie można jeszcze wypowiadać się wiążąco na temat przepisów, które nie weszły w życie i nie wiadomo ostatecznie, jaki będzie ich kształt. Samorządom prawdopodobnie zostanie przyznane prawo zawierania umowy najmu mieszkań na czas określony do pięciu lat, a jeśli dochody najemcy przekroczą wskazane w ustawie widełki, to wówczas umowa nie zostanie przedłużona.

 

Kwota maksymalnego dochodu wstępnie oscyluje wokół 1/4 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie. W konsekwencji dotychczasowy najemca stanie się osobą zajmującą lokal bez tytułu prawnego z groźbą eksmisji i będzie musiał znaleźć sobie mieszkanie na wolnym rynku, jeśli jego dochód na to pozwala.

 

Po śmierci głównego lokatora to gmina będzie decydować, czy i na jakich warunkach podpisze umowę najmu z bliskimi. Teraz bliscy wstępują z mocy prawa w stosunek najmu lokalu w trybie art. 691 K.c. Po zmianach prawdopodobnie gmina będzie mogła przedłużyć najem z bliskimi, jeśli spełnią warunek dochodowy, ale i wskazać inne, mniejsze mieszkanie.

 

Proponuje się również całkowitą likwidację bonifikat i ponowne badanie stanu dochodów najemcy po pięciu latach. Celem zmian jest wyeliminowanie patologii w zakresie wynajmu lokali komunalnych, kiedy często najemcami są osoby dobrze sytuowane, a nie rzeczywiście potrzebujący.

 

Projekt zmian jest ciągle w fazie prac ustawodawczych, być może okaże się, że nie będzie on tak rygorystyczny. Proszę pamiętać, że od projektu do podpisania ustawy przez prezydenta i jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw jest dość daleka droga.

 

 

*Stan prawny z dnia 9.04.2013 r.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VIII plus 3 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »