Mamy 10 894 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Śmierć najemcy - kto zostanie nowym najemcą mieszkania od gminy?

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 09.01.2020

Najemcą mieszkania komunalnego była moja matka, która 2 miesiące temu zmarła. Ja i brat mieszkaliśmy z nią w tym mieszkaniu od urodzenia. Po wyjściu za mąż nie wyprowadziłam się, ale nadal tu mieszkałam ze swoim synem, bratem i z mamą. Mąż nigdy w tym mieszkaniu z nami nie zamieszkał, gdyż zwyczajnie nie było do tego warunków. Pozostał u swoich rodziców. Przed 6 laty stał się właścicielem innego mieszkania własnościowego w tej samej miejscowości – odziedziczył je po krewnej, zamieszkał tam nasz dorosły syn. Kiedy przed 2 laty mama zaczęła poważnie chorować, z mieszkania czasowo wyprowadził się mój brat. Musiał to zrobić ze względu na trudne warunki mieszkaniowe i komfort chorej mamy. Teraz chciałabym zostać najemcą tego mieszkania. Czy mogę spotkać się z odmową w sytuacji, gdy mąż ma zapisane na siebie mieszkanie? Czy brat ma szansę zostać najemcą?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Śmierć najemcy - kto zostanie nowym najemcą mieszkania od gminy?

Fot. Fotolia


Wstąpienie w prawo najmu po zmarłym

Na wstępie trzeba podkreślić, że wstąpienie w prawo najmu – przewidziane w art. 691 Kodeksu cywilnego (K.c.) – nie oznacza braku możliwości wypowiedzenia umowy najmu; skoro najem może wypowiedzieć ten, kto umowę najmu zawierał, to oczywistą jest możność wypowiedzenia najmu po wstąpieniu w prawo najmu – dotyczyć to może zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Wstąpienie w prawo najmu jest niezależne od woli stron umowy najmu (ma charakter obiektywny); wymaga jednak sformalizowania. Artykuł 691 K.c. stanowi:

 

„§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.”

 

Współnajemcy i kryterium stałego zamieszkiwania

Użycie przez ustawodawcę określenia dzieci najemcy oznacza, że wstąpienie w prawo najmu może dotyczyć więcej niż jednej osoby (po stronie najemcy) – wtedy można mówić o współnajemcach. Bardzo ważne jest kryterium prawne stałego zamieszkiwania z najemcą (który zmarł) przez tego, kto wstępuje w prawo najmu. Stałe zamieszkiwanie – a nie zameldowanie (bycie zameldowanym) – ma kluczowe znaczenie. Wątpliwości (szczególnie w przypadku wystąpienia różnicy stanowisk) mogą dotyczyć tego, czy także Pani brat wstąpił (wraz z Panią) w prawo najmu po Państwa mamie. Wprawdzie Pani brat dość długo mieszka gdzie indziej, ale Pani sama napisała, że chodzi o czasowe wyprowadzenie się. Chodzi o swoiste okoliczności (w dodatku związane z dbałością o najemczynię), więc trudno jednoznacznie wskazywać, czy Pani brat stał się (wraz z Panią) najemcą odnośnego mieszkania komunalnego wskutek wstąpienia w prawo najmu. Często nawet krótsze (od wskazanego przez Panią) zamieszkiwanie „pod innym adresem” uzasadnia wymeldowanie człowieka „z danego adresu”. Jednakże istotne są okoliczności. Szczególnie w świetle orzecznictwa, nawet długi pobyt poza miejscem zamieszkania może uzasadniać dalsze zameldowanie; na ogół chodzi o względy medyczne (szczególnie dotyczące samego najemcy), ale daje się zauważyć tendencję do utrzymywania zameldowania także w odniesieniu do osób osadzonych (w tym odbywających karę pozbawienia wolności). Gdyby wystąpiły kontrowersje (czy to między wynajmującym a Państwem, czy to między Panią a bratem), to spór mógłby zostać rozstrzygnięty przez organ władzy publicznej; decyzję o wymeldowaniu wolno zaskarżać (w tym także do wojewódzkiego sądu administracyjnego, po wyczerpaniu drogi instancyjnej w postępowaniu administracyjnym), zaś spór dotyczący wstąpienia w prawo najmu może zostać skierowany (do rozstrzygnięcia) przez sąd powszechny (właściwy w sprawach cywilnych wydział sądu rejonowego). W postępowaniach prawnych (np. dotyczących: „zagadnień meldunkowych” lub wstąpienia w prawo najmu) należy wskazywać taki adres Pani brata, by był on w stanie odbierać korespondencję (bez opóźnień); jedną z przyczyn wznowienia postępowania może być np. pozbawienie możności obrony swych praw – wznowienie postępowania lub inny nadzwyczajny środek prawny mógłby stanowić poważne wyzwanie (i zapewne utrudnienie).

 

Stwierdzenie wstąpienia w prawo najmu albo zdanie mieszkania gminie

Proponuję dążyć niezwłocznie do sformalizowania wstąpienia w prawo najmu. Swoisty stan niepewności (np. związany z brakiem właściwej treści aneksu do umowy najmu) mógłby stanowić zagrożenie – w różnych kontekstach. Niekiedy zdarza się, że wynajmujący (np. gmina odnośnie do mieszkania komunalnego) „przypomina” sobie i drugiej stronie o tym, że doszło do wstąpienia w prawo najmu (np. żądając zaległego czynszu). Należy oficjalnie: stwierdzić wstąpienie w prawo najmu albo mieszkanie zdać (rozliczając się).

 

Jeżeli druga strona umowy najmu (co często tyczy się wynajmującego) zwleka z oficjalnym udokumentowaniem wstąpienia w prawo najmu, to warto rozważyć wystąpienie na drogę prawną; podobnie może być w przypadku propozycji zawarcia nieodpowiedniej treści umowy najmu – zwłaszcza z jakąś pułapką na wstępującego w prawo najmu (np. zawarcie umowy na czas oznaczony, chociaż zmarły najemca był stroną umowy najmu na czas nieoznaczony). Przez jakiś czas (krótki, np. miesiąc) można oczekiwać odpowiedzi na pisemne wezwanie do sporządzenia aneksu do umowy najmu (aneksu uwzględniającego wstąpienie w prawo najmu). Można też wystosować zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym, właściwym dla wyzwanego) – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.); takie wezwanie (objęte niską opłatą sądową) powinno zawierać propozycję ugodową (np. żądanie podpisania aneksu do dotychczasowej umowy najmu z uwzględnieniem wszystkich osób, które wstąpiły w prawo najmu). Zawezwanie do próby ugodowej powinno przyczyniać się do zawarcia ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.). Do oficjalnego stwierdzenia, że danego lokalu dotyczy wstąpienie w prawo najmu (przez określone osoby) może dojść także w procesie cywilnym. Jedna ze stron umowy najmu (co zazwyczaj praktykuje ten, kto wstąpił w prawo najmu) wytacza powództwo o ustalenie wstąpienia w prawo najmu. Chodzi o skorzystanie z konstrukcji powództwa o ustalenie przewidzianej w artykule 189 K.p.c. („Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.”). Sprawy sporne często wymagają odpowiedniej aktywności (art. 230 K.p.c.), w tym wywiązania się z prawnego obowiązku wykazania faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.).

 

Zięciowie (a także synowe) są poza gronem osób (potencjalnie) uprawnionych do wstąpienia w prawo najmu; to także dotyczy wnucząt zmarłego najemcy (poza sytuacją, w której najemca był, za swego życia, zobowiązany oficjalnie do alimentacji na rzecz swego wnuczęcia (stale zamieszkującego z najemcą).

 

Ryzyko wypowiedzenia umowy najmu wobec posiadania przez męża innego lokum

Pani prawdopodobnie wstąpiła w prawo najmu; być może wstąpienie w prawo najmu po Państwa mamie dotyczy także Pani brata. Skoro Pani mąż stał się właścicielem mieszkania i to nadającego się do zamieszkania, a w dodatku znajdującego się w tej samej miejscowości, to nie można wykluczyć wypowiedzenia Pani umowy najmu mieszkania komunalnego. Chodzi o to, że Pani przysługuje (jako żonie właściciela) tytuł prawny do korzystania z tamtego mieszkania – art. 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). Właściciel tamtego mieszkania jest uprawniony wypowiedzieć zarówno umowę najmu lub inną, np. umowę użyczenia (art. 710 i nast. K.c.).

 

Szczególną uwagę proszę zwrócić (również ze względu na sytuację brata) na art. 11 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów…:

 

„Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.”

 

Sformalizowanie wstąpienia w prawo najmu

Jeżeli w Pani przypadku doszło do wstąpienia w prawo najmu, to Pani starania mogą dotyczyć wyłącznie sformalizowania wstąpienia w prawo najmu – czy to przez zawarcie aneksu do umowy najmu, czy to przez zawarcie ugody (np. po zawezwaniu do próby ugodowej), czy to w procesie cywilnym o ustalenie (według konstrukcji prawnej z art. 189 K.p.c.). Być może doszło do wstąpienia w prawo najmu zarówno przez Panią, jak i przez Pani brata – w takim razie stali się Państwo współnajemcami mieszkania (najemcami o takim samym statusie). Jednak przysługiwanie Pani tytułu prawnego do korzystania z innego mieszkania (z którego da się skorzystać) – w tym mieszkania należącego do Pani męża – może zostać potraktowane jako przesłanka wypowiedzenia Pani umowy najmu przez gminę. Należy się z tym liczyć.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • osiem - dwa =

»Podobne materiały

Posiadanie domu pod Warszawą a wykup mieszkania

Mam niedawno wybudowany dom pod Warszawą (jeszcze nie jest oddany do użytku). Jestem na etapie wykupu mieszkania komunalnego w Warszawie. Czy będą problemy z wykupem, skoro posiadam już nieruchomość, chociaż jeszcze nieukończoną?

 

Czy gmina może odmówić sprzedaży mieszkania głównemu najemcy?

Moja mama już jako wdowa wykupiła pięć lat temu mieszkanie od gminy i mi (córce) je darowała. Po dwóch latach wyszła za mąż za sąsiada (kawalera), który zameldował ją u siebie. Teraz on ma możliwość wykupienia mieszkania, ale gmina się nie zgadza, ponieważ jego żona wcześniej wykupiła swoje mieszkan

 

Eksmisja drugiego najemcy mieszkania komunalnego

Mieszkam w mieszkaniu komunalnym z moim ojcem, który jest alkoholikiem. Umowa najmu jest na mnie i na ojca. Wszystkie opłaty oraz koszty napraw i remontów pokrywam ja. Ojciec nie dokłada się do niczego, jest na moim utrzymaniu. Często zaprasza do domu swoich znajomych, z którymi urządza libacje. Jak

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »