Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Służebność osobista czy dożywocie?

Autor: Wioletta Dyl • Opublikowane: 22.08.2013

Chciałabym sprzedać mojej siostrzenicy mieszkanie, w taki jednak sposób, bym mogła mieszkać w nim do końca życia. Lokal jest moją własnością od wielu lat. Słyszałam, że mogę to zrobić na zasadzie dożywocia albo służebności osobistej. Na czym polegają te sposoby? Jak przeprowadzić sprawę tak, żebym nie płaciła podatku od sprzedaży, a siostrzenica – podatku od spadku po mojej śmierci?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

O ile dobrze zrozumiałam, pragnie Pani sprzedać swojej siostrzenicy mieszkanie w zamian za dożywocie, ale w sposób, który zwalniałby ją od ponoszenia konieczności zapłaty podatku od spadku i darowizn, a Panią – od podatku od sprzedaży.

 

Może zatem na początku kilka słów o umowie dożywocia.

 

Jest ona uregulowana w art. 908-916 Kodeksu cywilnego (dalej: K.c.). W umowie dożywocia Pani jako właścicielka nieruchomości (tutaj: mieszkania) zobowiązuje się przenieść jej własność na zbywcę (siostrzenicę) w zamian za dożywotnie utrzymanie, a więc dostarczenie wyżywienia, ubrania, światła i opału czy też pielęgnowanie w chorobie. Dożywocie polega tu na przekazaniu własności lokalu mieszkalnego w zamian za prawo do dożywotniego w nim mieszkania i do opieki świadczonej przez nowego właściciela nieruchomości. Jest to nieodpłatne przekazanie nieruchomości, ponieważ stanowi czynność zobowiązująco-rozporządzającą i wzajemną. W zamian za przekazanie siostrzenicy mieszkania oczekuje Pani opieki i wspomagania rzeczowo-finansowego oraz osobistego. Natomiast umowa o dożywocie ukryta pod pozorna umową sprzedaży nieruchomości, zawarta w formie aktu notarialnego, jest nieważna, jeżeli istotne postanowienia umowy o dożywocie nie zostały objęte tą formą szczególną.

 

Następstwem przeniesienia własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia jest obciążenie tej nieruchomości prawem dożywocia, do którego zgodnie z art. 910 §1 K.c. stosuje się przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych i wynikające z tej umowy obciążenia wywierają skutki wobec wszystkich, a zatem nie tylko wobec stron umowy i osób bliskich zbywcy, na rzecz których prawo to zostało ustanowione. Dobrze byłoby pamiętać, że obciążenie nieruchomości dożywotnim prawem mieszkania nie przeszkadza właścicielowi (Pani siostrzenicy) w swobodnym rozporządzaniu nieruchomością – nie musi wcale pytać Pani jako dożywotnika o zgodę, by sprzedać nieruchomość. Jeżeli jednak zdecydowałaby się na taki krok, to obowiązki wynikające z prawa dożywocia przechodzą na kolejnego właściciela. Nie zawiera on w tym celu nowej umowy – obowiązki te przechodzą na niego automatycznie wraz z zawarciem umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

 

Obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych ciąży na nabywcy własności nieruchomości. Notariusz pobiera podatek od nabywcy, przy czym umowa stron nie może zmienić strony obciążonej podatkiem (np. nie można zatem umownie obciążyć dożywotnika lub pobrać podatek po równo od stron). Notariusz odmówi sporządzenia aktu notarialnego, jeżeli nie otrzyma kwoty podatku.

 

Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Na podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie wpływa więc wartość świadczenia dożywocia. Natomiast Pani jako osoba, która w zamian za utrzymanie przeniosła własność mieszkania, zapłaci podatek dochodowy. Potwierdził to niestety wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 lipca 2012 r. (sygnatura akt: II FSK 2625/10). Zgodnie z nim w razie zawarcia umowy dożywocia konieczne jest uiszczenie podatku przez zbywcę nieruchomości.

 

Także zdaniem organów podatkowych dożywocie jest umową odpłatną, a więc przekazanie mieszkania w ten sposób skutkuje powstaniem przychodu, który powinien być opodatkowany podatkiem dochodowym. Osoba starsza, która oddaje mieszkanie, otrzymuje w zamian za nie świadczenie, czyli środki utrzymania. Takie stanowisko potwierdziło w grudniu 2012 r. Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (nr SPS-023-10309/12). Jednakże jednocześnie ministerstwo to wskazuje, że zdecydowana większość osób, które zawarły umowę dożywocia, w praktyce nie będzie musiała zapłacić podatku. Powołuje się przy tym na art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Oznacza to, że podatku nie zapłaci osoba, która była właścicielem nieruchomości dłużej niż pięć lat. Wspomina Pani, że mieszkanie posiada od dawna, zatem wspomniany podatek dochodowy nie będzie Pani groził.

 

Ponieważ umowa dożywocia to umowa przenosząca własność nieruchomości w zamian za dożywotnie świadczenia, czyli umowa wzajemna (obie strony uzyskują jakąś korzyść majątkową), nie podlega ona – w odróżnieniu od darowizny, która ma charakter jednostronny (tylko darczyńca świadczy na rzecz drugiej strony kosztem uszczuplenia swojego majątku) – opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

 

Pani jednak, jak zaznacza, pragnęłaby to mieszkanie sprzedać. Warto zatem także zastanowić się nad ustanowieniem dla siebie służebności osobistej, tj. służebności mieszkania. Ta instytucja została uregulowana w art. 301 i następnych K.c.

 

Mogłaby Pani sprzedać mieszkanie i w umowie sprzedaży ustanowić tzw. służebność osobistą, która polega na dożywotnim zamieszkiwaniu w lokalu. Istotą służebności mieszkania jest zapewnienie przez Pani siostrzenicę, jako nabywcę, mieszkania prawa do zamieszkiwania i korzystania z określonych części lub całości lokalu mieszkalnego, jednak bez ponoszenia dodatkowych kosztów, jak to ma miejsce przy umowie dożywocia (czyli dostarczenia kosztów utrzymania, opieka w chorobie itp.). Celem bowiem tej służebności jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osoby uprawnionej. Prawo to jest niezbywalne (nie można go np. sprzedać innej osobie), nie podlega dziedziczeniu (nie wchodzi do spadku po śmierci uprawnionego) oraz wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Co ważne, w przeciwieństwie do umowy dożywocia, przy służebności osobistej (mieszkania), gdyby Pani siostrzenica jako nabywca mieszkania chciała je sprzedać, musiałaby uzyskać do tej czynności Pani zgodę (jako osoby uprawnionej do dożywotniego zamieszkania).

 

Natomiast zbycie przez Painią mieszkania na rzecz siostrzenicy, jeżeli zamieszkuje w nim Pani ponad 5 lat od daty nabycia, nie podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych. Nie zapłaci więc Pani podatku od sprzedaży. Nabywca zapłaci natomiast podatek od czynności cywilnoprawnych.

 

Pani siostrzenica zapłaciłaby również podatek dochodowy, ale wyłącznie w sytuacji, gdyby służebność osobista została ustanowiona odpłatnie, ale o tym Pani nie wspomina.

 

W przypadku ustanowienia służebności osobistej (mieszkania), przy jego sprzedaży po Pani śmierci siostrzenica nie zapłaci podatku spadkowego, ponieważ mieszkanie to od Pani kupiła, a nie nabyła w drodze spadku.

 

Proszę też pamiętać, że obie omówione powyżej możliwości (służebność mieszkania lub dożywocie) wymagają formy aktu notarialnego. W praktyce cała umowa (oświadczenia obu stron) jest wyrażona właśnie w tej formie. Po podpisaniu umowy służebność lub dożywocie podlega ujawnieniu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której została ustanowiona.

 

Podsumowując: w Pani sytuacji w grę wchodzi raczej druga wymieniona przez Panią możliwość, czyli ustanowienie służebności osobistej mieszkania. Z uwagi na ustanowienie tej służebności cena takiego mieszkania winna być odpowiednio mniejsza od rynkowych. Jeżeli od daty nabycia przez Panią tego lokalu minęło więcej niż 5 lat, nie płaci Pani żadnego podatku dochodowego. Pani siostrzenica w żadnej z wyżej wymienionych przypadków nie jest natomiast obciążona podatkiem spadkowym czy podatkiem od darowizny. Pozostaje zatem jedynie podatek od czynności cywilnoprawnych. 

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (2):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • X + VI =

19.02.2020

również zwróciłem uwagę na nieprawidłowość w treści - na jakiej podstawie właściciel nieruchomości miałby uzyskać zgodę osoby na której rzecz ta służebność jest ustanowiona- nie zgadzam sie z tym stwierdzeniem

marcelo

08.02.2017

W artykule mamy zamieszczoną informację: "... gdyby Pani siostrzenica jako nabywca mieszkania chciała je sprzedać, musiałaby uzyskać do tej czynności Pani zgodę (jako osoby uprawnionej do dożywotniego zamieszkania)." Jaka podstawa prawna o tym mówi? Wydaje mi się, że taka zgoda nie jest konieczna.

Michał

»Podobne materiały

Zakup mieszkania z prawem dożywocia

Chcę kupić mieszkanie (za połowę ceny rynkowej) od starszego małżeństwa z prawem dożywocia. Słyszałem, że takiej rodzinie trzeba zapewnić opiekę i utrzymanie do końca ich dni. Czy mogę zagwarantować dożywotnie korzystanie z lokalu jego obecnym właścicielom, ale bez dodatkowych kosztów? Co zrobić, że

 

Dożywotnie prawo mieszkania a eksmisja lokatora

Mój krewny ma dożywotnie prawo mieszkania w lokalu, którego jestem właścicielem. Lokator jednak od roku przebywa w hospicjum, gdyż jest nieuleczalnie chory i prawdopodobnie wkrótce umrze. Co mogę zrobić, by w pełni korzystać z mieszkania?

 

Podważenie umowy dożywocia

Mama chce przekazać mi mieszkanie z pominięciem mojego rodzeństwa i pozbawieniem go prawa do zachowku. Tylko ja opiekuje się mamą, która jest chora, a moje rodzeństwo prawie się nią nie interesuje. Chcemy sporządzić umowę dożywocia. Czy moje rodzeństwo będzie mogło ją kiedyś podważyć?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »