Służebność gruntowa – jak ją znieść?

Sprawę można załatwić na dwa sposoby. Odnoszą się do nich poniższe artykuły Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.).

„Art. 293. § 1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.

§ 2. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.

Art. 294. Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej”.

W przypadku gdy służebność nie była wykorzystywana, można żądać stwierdzenia jej wygaśnięcia, jeśli zaś stała się zbędna lub uciążliwa – żądać jej zniesienia.

Ponadto zgodnie z art. 295 K.c. „jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia”.

Pojęcie wygaśnięcia odnosi się więc do sytuacji, kiedy ustanie następuje w wyniku sprecyzowanych w ustawie okoliczności, bez konieczności wydania orzeczenia sądu czy podejmowania jakiejś innej czynności. Zajście którejś z podanych okoliczności powoduje więc zawsze koniec istnienia danej służebności, a jeżeli dojdzie do procesu sądowego, wydany w nim wyrok jedynie stwierdzi ten stan rzeczy (będzie tzw. wyrokiem deklaratywnym).

Jeśli więc służebność gruntowa nie była wykonywana przez 10 lat – proszę zagrodzić nieruchomość i zagospodarować „drogę”.

Pojęcie zniesienia dotyczy natomiast sytuacji, kiedy służebność nie jest już konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Chodzi więc o przypadki, gdy służebność stała się szczególnie uciążliwa wskutek zmiany stosunków lub utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.

Zniesienie wymaga wówczas inicjatywy właściciela nieruchomości obciążonej, który może wystąpić z odpowiednim żądaniem do właściciela nieruchomości władnącej i dopiero zgoda tego ostatniego na ustanie służebności (wyrażona w jednostronnym oświadczeniu woli o zrzeczeniu się służebności lub w umowie z właścicielem nieruchomości obciążonej, co ma miejsce zwłaszcza, gdy zniesienie następuje za wynagrodzeniem) lub wyrok sądu sprawiają, że służebność ustaje. Orzeczenia sądowe są wtedy konstytutywne.

Można sprawę załatwić u notariusza poprzez zniesienie służebności – oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej, czyli uprawnionej.

Bliskie pojęciu zniesienia jest też zwolnienie nieruchomości od służebności, o którym mowa w art. 290 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Sprawy o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności, jej wygaśnięcie i zniesienie należą zawsze do postępowania procesowego – również gdy dotyczą służebności drogi koniecznej.

Jeśli więc sąsiad nie wyrazi zgody na polubowne załatwienie tematu – w przypadku gdyby nie było podstaw do wygaśnięcia służebności – sprawa w sądzie będzie w zasadzie formalnością z uwagi na to, że sąsiad ma dostęp do drogi publicznej.