Mamy 10 655 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Służebność drogi koniecznej

Autor: Karol Jokiel • Opublikowane: 04.04.2012 • Zaktualizowane: 04.04.2012

W artykule omówiono podstawowe zagadnienia związane z jedną z głównych postaci służebności – służebnością drogi koniecznej.

Karol Jokiel

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Służebność drogi koniecznej jest uregulowana w art. 145 Kodeksu cywilnego. W dalszej kolejności do służebności tej stosuje się również ogólne przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych (art. 244-251 K.c.) oraz przepisy o służebnościach (art. 285-305 K.c.). W praktyce służebność drogi koniecznej jest bodaj najczęściej występującą postacią służebności obok służebności mieszkania. Wszak swobodny dostęp do nieruchomości jest w sposób zupełnie oczywisty koniecznym warunkiem korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem oraz racjonalnego prowadzenia gospodarki.

 

Zgodnie z przywołanym art. 145 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do:

 

  1. drogi publicznej lub
  2. należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich
    – właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

 

Pojęcie drogi publicznej zdefiniowane jest w ustawie z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Zgodnie z art. 2 tej ustawy, drogami publicznymi są drogi: krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Drogi niezaliczone do żadnej z tych kategorii, w szczególności drogi dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, do obiektów użytkowanych przez przedsiębiorców oraz pętle autobusowe, są drogami wewnętrznymi. Droga konieczna, jak wynika z art. 145 K.c., powinna zapewniać dostęp nieruchomości „izolowanej” do drogi publicznej, nie zaś do którejkolwiek z postaci dróg wewnętrznych.

 


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Natomiast pojęcie budynków gospodarskich należy interpretować zgodnie z potocznym rozumieniem tego zwrotu, z uwzględnieniem wszakże przepisów Prawa budowlanego, zgodnie z którymi budynkiem jest obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach (tak: Gniewek E. [w:] E. Gniewek, „Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz”, Zakamycze, 2001, komentarz do art. 145 Kodeksu cywilnego).

 

Artykuł 145 K.c. mówi co prawda wyraźnie tylko o uprawnieniu „właściciela” do żądania ustanowienia służebności drogi koniecznej. Należy jednak w tym miejscu doprecyzować, że roszczenie takie w rzeczywistości przysługuje:

 

  1. nie tylko właścicielowi nieruchomości gruntowej, ale i budynkowej (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 26 sierpnia 1980 r., II CR 258/80, OSNCP 7/81, poz. 128), a nadto
  2. użytkownikom wieczystym, a nawet
  3. posiadaczom samoistnym (w tym jednak wypadku służebność drogi koniecznej ma charakter osobisty
    – a zatem jest związana ściśle z osobą samoistnego posiadacza – gaśnie z jego śmiercią, a w razie zmiany samoistnego posiadacza wygasa, nie można bowiem przenosić uprawnienia do jej wykonywania.

 

Przebieg drogi koniecznej nie zależy od woli uprawnionego do żądania ustanowienia służebności. Przebieg ten uzależniono bowiem od obiektywnych przesłanek tj.:

 

  1. obowiązku uwzględnienia potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej,
  2. jak najmniejszego obciążenia gruntów, przez które droga ma prowadzić,
  3. obowiązku uwzględnienia interesu społeczno-gospodarczego.

 

Odnosząc się do pierwszej z powyższych przesłanek – obowiązku uwzględnienia potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej – wspomnieć należy, że dostęp do drogi publicznej powinien mieć charakter trwały, prawnie zagwarantowany i niezależny od woli osób trzecich. Innymi słowy, dostęp do drogi publicznej dla nieruchomości „izolowanej”, oparty na uprzejmości osób trzecich niebędących właścicielami nieruchomości sąsiednich, czy nawet w oparciu o umowę obligacyjną (najem, dzierżawa czy użyczenie) osoby trzeciej z właścicielem nieruchomości sąsiedniej nie jest wystarczający i nie wyklucza możliwości dochodzenia przed sądem ustanowienia służebności drogi koniecznej (tak: Rudnicki St. [w:] Rudnicki St. „Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe”, Warszawa 2009 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IX), komentarz do art. 145 Kodeksu cywilnego). Co więcej, „w sytuacji gdy przejazd drogą, do której istnieje dostęp, przez znaczną część roku jest utrudniony lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny trzeba przyjąć, iż dostęp do drogi publicznej nie spełnia wymogów ustawowych” (tak uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 14 sierpnia 1985 r.; III CZP 44/85; OSNCP 1986 r. Nr 7-8 poz. 106).

 

W kontekście warunku oznaczonego numerem 2 warto wskazać, że w orzecznictwie sądowym wykluczone jest przeprowadzanie drogi koniecznej przez siedlisko nieruchomości obciążonej (tak: postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 13 lutego 1985 r.; III CRN 311/84; LexPolonica nr 350724).

 

W kontekście nakazu uwzględniania przy wytyczaniu drogi koniecznej interesu społeczno-gospodarczego orzecznictwo sądowe także wypracowało szereg wskazówek, w jaki sposób zapewnić poszanowanie tego interesu. W szczególności w orzeczeniu z dnia 20 lutego 1985 r., III CRN 364/85 (OSNCP 12/85, poz. 198) Sąd Najwyższy stwierdził, że „interesowi społeczno-gospodarczemu odpowiada ustanowienie służebności gruntowej o tyle, o ile zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej (izolowanej) przewyższa uszczerbek wynikły ze zmniejszenia użyteczności nieruchomości obciążonej. W tym właśnie sensie została podkreślona konieczność uwzględnienia interesu społeczno-gospodarczego przy przeprowadzeniu drogi koniecznej (art. 145 § 3 Kodeksu cywilnego)”.

 

Nie można zapominać, że stosownie do art. 145 § 1 K.c. właściciel nieruchomości izolowanej może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia potrzebnej służebności drogowej „za wynagrodzeniem”. Wynagrodzenie takie:

 

  1. należy się zasadniczo z tytułu samego tylko ustanowienia służebności drogi koniecznej i jest niezależne od szkody właściciela nieruchomości obciążonej, a nadto
  2. z reguły (choć zdarzają się wyjątki) będzie świadczeniem jednorazowym.

 

W nauce prawa dominuje stanowisko, że właściwym kryterium dla określenia przybliżonego wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości obciążonej z tytułu ustanowienia służebności drogi koniecznej jest rozmiar strat właściciela nieruchomości obciążonej, obejmujących uszczerbek rzeczywisty, a zwłaszcza utratę spodziewanych korzyści (tak: Gniewek E. [w:] E. Gniewek, „Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz”, Zakamycze, 2001, komentarz do art. 145 Kodeksu cywilnego). Konkretyzacją tej zasady jest sugestia określenia należnego wynagrodzenia jako iloczynu 25-krotnej wartości rocznej utraconych pożytków i dochodów. Alternatywnie jako podstawę wynagrodzenia można przyjąć wartość rynkową zajętego pasa gruntu (co zwłaszcza w postępowaniu sądowym może wiązać się z koniecznością powołania biegłego).

 

Ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić w trybie umownym, gdy wobec żądania właściciela nieruchomości izolowanej właściciel obciążonej nieruchomości sąsiedniej zgodzi się na złożenie oświadczenia woli o ustanowieniu służebności na określonych warunkach. Warto pamiętać, że oświadczenie woli właściciela obciążonej nieruchomości sąsiedniej musi pod rygorem nieważności zostać złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 K.c.).

 

W razie jednak braku takiej zgody ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje w postępowaniu sądowym na mocy postanowienia wydanego przy zachowaniu ogólnych wymogów proceduralnych. Rozstrzygnięcie sądu o ustanowieniu drogi koniecznej z reguły będzie poprzedzone opinią biegłego geodety pozwalającą na zaprojektowanie drogi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości władnącej, przy najmniejszym obciążeniu nieruchomości służebnej. Każdorazowo pozytywne postanowienie sądu powinno orzekać o ustanowieniu służebności drogi koniecznej ze wskazaniem nieruchomości władnącej, nieruchomości obciążonej (nieruchomości obciążonych) i przebiegu wytyczonej drogi.



Stan prawny obowiązujący na dzień 04.04.2012

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Komentarze (6):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 1 plus 3 =

23.11.2018

gdy czytam ze nie zgodze sie aby ułatwic zycie sasiadowi to krew mnie zalewa Podobno 90 procent w Polsce to katolicy . gdybym rzadzil w Polsce to taki problem by nie istniał , jest dom musi byc droga bez Sadow i tragedii , Ktos wydał zezwolenie na budowe wtedy panstwo winno bradz na siebie sprawe

jurek5109

09.04.2015

Jestem właśnie w takiej sytuacji. Pewien cwaniaczek kupił za grosze nieużytki rolne z dojazdem 2 km drogą polną. Przekształcił je na działki budowlane, sprzedał już kilka i teraz grozi nam ustanowieniem drogi koniecznej po naszej działce. Jako, że jest prawnikiem i ma znajomości w sądzie obawiam się, że jestem na straconej pozycji. Jak można wydawać komuś pozwolenia na budowę, skoro fizycznie nie ma dojazdu do posesji... To co dzieje się w Polsce nieustannie mnie zadziwia.

anna

06.06.2013

no to się postawcie na miejscu drugiej strony: wasz sąsiad kupuje sobie zapewne taniej działkę bez dojazdu (no bo skoro go nie ma, to działka ma też niższą wartośc), a potem wymusza na was, że może sobie korzystać z waszego terenu (bo macie służebność dogi koniecznej). Trzeba zawsze na sprawę patzreć z dwóch stron, a nie tylko patzreć na czubek własnego nosa!!

DOCIEKLIWY

05.06.2013

Przestrzegam wszystkich przed kupowaniem działki gdzie jest nieuregulowana kwestia służebności drogi koniecznej. Męczyliśmy się z żoną w sądzie przez ponad rok, straciliśmy mnóstwo kasy i jeszcze więcej nerwów... W dodatku sąsiadka która w końcu przegrała teraz jest na nas obrażona i obgaduje nas przed innymi sąsiadami, nie da się tam mieszkać, niedługo bedziemy chcieli sprzedać nieruchomość. Następnym razem już na pewno sprawdzimy czy przypadkiem nie ma problemów ze służebnością

michal

03.06.2013

Przydatny artykuł, dużo się dowiedzieliśmy z niego. Interesuje nas ten temat bo niedawno odziedziczyliśmy działkę, która właśnie nie ma tego \"odpowiedniego dostępu do drogi publicznej\". Ojciec mojego męża kupił kiedyś działkę, my ją teraz dostaliśmy w spadku. Na razie tam nic nie ma, ale chcemy wybudować domek :) więc chyba będzie trzeba wystąpic o tę całą służebność drogi koniecznej, żeby jakoś dało się tam dojechać i wyjechać. Trochę przeraża mnie Miki, który pisze, ze w jego wypadku sprawa w sądzie toczyła sie 2 lata! Mam nadzieję, że moi przyszli sąsiedzi nie będą robic problemów...

mąż i żona

31.05.2013

Bardzo ważny temat. Wiele osób ma problemy z uregulowaniem służebności drogowej. W moim wypadku sprawa toczyła się 2 lata w sądzie, adwokaci, różne warianty drogi, biegli, plany, mapy itp. W sumie mam teraz służebność, ale sporo to wszystko kosztowało, a dlatego że z drugiej strony nie było dobrej woli do załatwienia sprawy. Ludzka głupota! Ja wyskoczyłem z niemałych pieniędzy i sąsiad też by więcej zyskał jakby nie stawiał sprawy na ostrzu noża. Chyba najwięcej zyskali nasi adwokaci ;)

Miki

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

 

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »