.
Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sąsiedzkie nieporozumienia z kulminacją w sądzie?

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 27.02.2015

Jestem najemcą lokalu komunalnego. Problem, o którym piszę, dotyczy dwóch, znajdujących się blisko siebie kuchni – mojej i sąsiada. Wejścia do tych pomieszczeń usytuowane są w niewielkim przedsionku. Sąsiad (również najemca) posiada kuchnię bez wentylacji, moja kuchnia jest większa i posiada balkon z wyjściem na podwórko. Sąsiad zarzuca mi od kilku lat immisję polegającą na odczuwaniu przez niego chłodu w momencie otwierania lub uchylania przeze mnie drzwi balkonowych, głównie w celu przewietrzenia naszej kuchni. Przy uchylaniu lub otwieraniu drzwi balkonowych zawsze zamykamy drzwi od naszej kuchni, aby zmniejszać ewentualne szkodliwe działanie powietrza szczególnie zimą. Paradoks polega na tym, że zarzut sąsiada pojawia się w momencie, kiedy chcemy wejść do naszej kuchni, która akurat jest wietrzona i w tym celu, co jest logiczne, musimy drzwi do niej najzwyczajniej w świecie otworzyć. Obawiam się, że te sąsiedzkie nieporozumienia w końcu doprowadzą do sprawy w sądzie, bo próby dogadania się z sąsiadem nie powiodły się. Były już w tej sprawie interwencje policji, sprawę wyjaśniał administrator. Chciałam zapytać, na ile moje działanie ma charakter wykroczenia, ponieważ sąsiad tak tę sytuację przedstawia w administracji, oraz jakie jeszcze mogę podjąć kroki, aby obyło się bez sądu?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Istnieje wiele kryteriów podziału immisji. Dzielimy je przede wszystkim na:

 

    1. immisje bezpośrednie i pośrednie:
      Immisje bezpośrednie polegają na bezpośrednim i celowym skierowaniu na grunt sąsiedni jakichś substancji (np. ścieków, opadów, pyłów), za pomocą specjalnych urządzeń (np. rur, rowów). Ponieważ wywołują skutek podobny do fizycznej ingerencji, są zakazane. Stanowisko takie przyjął np. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 marca 1968 r. (III CRN 41/68; GSiP 1968 r. nr 15 s. 2), w którym stwierdził, że kierowanie przez sztuczne urządzenie wody deszczowej z jednej nieruchomości na drugą stanowi bezpośrednią ingerencję w sferę własności cudzej nieruchomości, podobną do wkroczenia na tę nieruchomość, zakładania na niej przewodów lub innych urządzeń itp. Zakaz takiej ingerencji wynika bezpośrednio z art. 140 (właściciel może korzystać z nieruchomości z wyłączeniem innych osób), a nie z art. 144 Kodeksu cywilnego. Szczególnym przypadkiem immisji bezpośredniej jest uregulowany w art. 147 Kodeksu cywilnego przypadek dokonywania robót ziemnych w ten sposób, że nieruchomościom sąsiednim grozi to utratą oparcia. Ustawodawca zdecydował się ująć go odrębnie, ponieważ nie mieści się on już w art. 144 Kodeksu cywilnego, właściwym dla wszystkich immisji, a ponadto obejmuje on już samą groźbę utraty oparcia.
      Immisje pośrednie polegają na pośrednim oddziaływaniu na grunt sąsiedni (np. wytwarzaniu hałasów, pyłów, gazów, dymów, wstrząsów, fal elektromagnetycznych). Immisje pośrednie są dozwolone, ponieważ powodujące je działania nie powodują bezpośredniej ingerencji w cudzą własność. Ustawodawca przewidział jednak w art. 144 K.c. pewne ograniczenia co do miary tych ingerencji; dlatego mówi się o ograniczonej dopuszczalności zakłóceń korzystania z nieruchomości sąsiednich.
    2. immisje materialne i niemateriane:
      Immisje materialne polegają na przenikaniu na nieruchomość sąsiednią cząstek materii lub pewnych sił (np. hałasy, pyły).
      Immisje niematerialne polegają na oddziaływaniu tylko na sferę psychiki właściciela tej nieruchomości, m.in. na poczucie jego bezpieczeństwa czy estetyki, np. wywołują obawę spowodowaną zgromadzeniem na nieruchomości sąsiedniej dużej ilości materiałów łatwopalnych. Jest sporne, czy ochrona przed immisjami obejmuje także immisje niematerialne.
    3. immisje pozytywne i negatywne:
      Immisje pozytywne polegają na oddziaływaniu wprost na sąsiednią nieruchomość przez rozchodzenie się z nieruchomości wyjściowej cząstek materii w postaci np. pyłów, gazów, oparów, promieniowania, drgań.
      Immisje negatywne polegają na zaniechaniu przez właściciela określonych działań, co powoduje zakłócenia w przenikaniu określonych dóbr z otoczenia, np. właściciel nie usuwa rozrastających się gałęzi drzew, co doprowadza do zmniejszenia przenikania promieni słonecznych.
      Przykładowo, Sąd Najwyższy w wyroku Izby Cywilnej z dnia 22 czerwca 1972 r. (III CRN 126/72; OSNCP 1973 r. nr 3 poz. 45) stwierdził, że zarówno przy ocenie roszczeń powstałych w stosunkach sąsiedzkich, a zmierzających do usunięcia drzew, które stanowią przeszkodę w nasłonecznieniu gruntu mającą wpływ na zmniejszenie plonów, jak i przy ustalaniu wysokości odszkodowania pieniężnego na pokrycie takich szkód, należy stosować przesłanki z art. 144 Kodeksu cywilnego.
      Innym przykładem immisji negatywnej może być wypadek uniemożliwienia lub utrudnienia odbioru programu telewizyjnego – osobie narażonej na tego rodzaju zakłócenia przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem (art. 222 § 2 K.c.). Przywrócenie do stanu poprzedniego może wyrażać się w nakazaniu osobie zakłócającej podłączenie na jej koszt urządzeń telewizyjnych do instalacji znajdującej się na nieruchomości, skąd pochodzą zakłócenia, aby umożliwić odbiór programu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku z dnia 19 lutego 1986 r.; SA/Gd 1230/85; niepublikowany; zobacz także uchwałę Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 21 marca 1984 r.; III CZP 4/84: OSPiKA 1985 r. nr 6 poz. 104).

 

Na gruncie prawa polskiego ochroną z art. 144, w związku z art. 222 § 2 K.c., czyli przed niedozwolonymi immisjami objęty jest nie tylko właściciel (współwłaściciele) nieruchomości, ale także osoby, którym przysługują inne prawa do korzystania z nieruchomości. Przyjmuje się, że ochrona przed immisjami przysługuje także:

 

  1. użytkownikowi wieczystemu, który często jest także właścicielem nieruchomości budynkowej znajdującej się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (mimo że brak jest przepisu odsyłającego do odpowiedniego stosowania przepisów o ochronie własności, to m.in. na zasadzie analogii należy do prawa użytkowania wieczystego stosować art. 251 K.c.);
  2. uprawnionemu z tytułu następujących ograniczonych praw rzeczowych:
    • własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego
    • spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
    • prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    • użytkowanie,
    • służebność gruntowa lub osobista
  3. najemcy lokalu (art. 690 K.c.); w tej kwestii Sąd Najwyższy w uchwale Izby Cywilnej z dnia 4 marca 1975 r. (III CZP 89/74; OSNCP 1976 r. nr 1 poz. 7) przyjął, że najemcy lokalu mieszkalnego przysługuje przeciwko najemcy innego lokalu w tym samym budynku roszczenie o zaniechanie lub ograniczenie działań, związanych z używaniem lokalu, a wywołujących hałasy przekraczające miarę, jakiej zachowania wymaga spokojne używanie lokalu mieszkalnego. W uzasadnieniu wskazał, że prawo najmu jest w polskim systemie prawnym ukształtowane jako prawo względne, skuteczne tylko między stronami. Ustawodawca jednak – ze względu na szczególną doniosłość życiową prawa najmu dla każdego, kto w ramach tego stosunku prawnego zaspokaja swe potrzeby mieszkaniowe – zapewnił najemcy ochronę podobną do tej, z jakiej korzysta właściciel. Ochrona ta została przewidziana w art. 690 K.c., wedle którego do ochrony praw najemcy stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Sąd Najwyższy następnie stwierdził, że roszczenia o wydanie nieruchomości oraz o zaprzestanie naruszeń przysługują z mocy art. 690 i art. 222 K.c. najemcy lokalu w zakresie, w jakim potrzebę ochrony jego praw należy uznać za usprawiedliwioną ze względu na przedmiot najmu i jego przeznaczenie;
  4. dzierżawcy (art. 694 K.c.);
  5. osobie, której przysługuje lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego; co do uprawnionego z tego prawa Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 22 listopada 1985 r.; II CR 149/85; OSNCP 1986 r. nr 10 poz. 162) przyjął, że legitymacja czynna (czyli uprawnienie do wniesienia pozwu) z art. 144, w związku z art. 222 § 2 K.c., przysługuje nie tylko członkom spółdzielni mającym własnościowe prawo do lokalu (art. 251 K.c.), lecz także członkom spółdzielni, którym przysługuje lokatorskie prawo do lokalu. Według Sądu Najwyższego za takim stanowiskiem przemawia treść art. 690 K.c., wedle którego do ochrony praw najemcy lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności, a więc także przepis art. 222 § 2 K.c., którego konkretyzacją jest m.in. art. 144 K.c.

 

Tylko czy tu mamy do czynienia z immisjami? Uporczywe zapachy od sąsiada – owszem. Ale jego kłótliwość – to już nie immisje.

 

Immisje niematerialne polegają na oddziaływaniu tylko na sferę psychiki właściciela sąsiedniej nieruchomości, na jego poczucie bezpieczeństwa czy estetyki, np. wywołują obawę spowodowaną zgromadzeniem na nieruchomości sąsiedniej dużej ilości materiałów łatwopalnych. W związku z tym pojawia się problem, czy takiego rodzaju „zakłócenia” objęte są ochroną przewidzianą w art. 144 w zw. z art. 222 § 2 K.c. (ochrona przed immisjami), czy też może należy stosować do takich sytuacji inne przepisy, a może prawo takimi wypadkami w ogóle się interesuje?

 

W literaturze prawniczej jest to problem sporny. Część autorów stoi na stanowisku, że art. 144 K.c. nie odnosi się do immisji niematerialnych (tak np. T. Dybowski Ochrona własności w polskim prawie cywilnym (rei vindicatio - actio negatoria), Warszawa 1969 r. s. 323; co do S. Rudnickiego, zobacz Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2002 r. s. 59 oraz „Sąsiedztwo nieruchomości. Problematyka prawna” Zakamycze 1998 r. s. 22). Na poparcie tego stanowiska przytaczane są różne argumenty. Wskazuje się, że art. 144 oraz art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego dotyczy treści i ochrony własności, której przedmiotem mogą być wyłącznie dobra materialne, czyli rzeczy (zobacz art. 45 K.c.). Przepisy te przewidują więc ochronę dóbr materialnych. Podnosi się także, że ponieważ immisje niematerialne oddziaływują na psychikę innych osób, są przez to luźno związane z własnością nieruchomości wyjściowej, podobnie jak np. prowadzenie na niej niedozwolonych gier hazardowych, czy też prowadzenie działalności przestępczej. W stosunku zaś do immisji niematerialnych, które dotyczą sfery dóbr niematerialnych, należy stosować w szczególności art. 23 i 24 K.c. Ochronę przed takimi działaniami zapewniają też przepisy prawa administracyjnego, np. z zakresu Prawa budowlanego (art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane; j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118) zagospodarowania przestrzennego (zobacz ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; Dz. U. 2003 r. Nr 80 poz. 717); ), ochrony środowiska (art. 46 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska; Dz. U. 2001 Nr 62 poz. 627).

 

Powyższe stanowisko zostało poddane krytyce (zobacz w szczególności: W. J. Katner Ochrona własności nieruchomości przed naruszeniami pośrednimi, Warszawa 1982 r. s. 68 i n.; E. Gniewek Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Zakamycze 2002 r. s. 93; ostatnio za tym poglądem opowiedziała się E. Skowrońska-Bocian w: K. Pietrzykowski Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Warszawa 2002 r. s. 358). Przede wszystkim zarzucono, że ochrona przewidziana w art. 23 i 24 K.c. nie obejmuje wszystkich stanów faktycznych możliwych w przypadku immisji niematerialnych, takich jak np.: zachowania działające na poczucie bezpieczeństwa, niezależności lub estetyki właściciela (np. wybudowanie fermy w miejscowości letniskowej). Ponadto, posiłkując się wykładnią logiczną i celowościową, wskazuje się, że ochrona przed „działaniami”, przewidziana w art. 144 K.c., nie ogranicza się do jakichś szczególnych zachowań, ustawodawca używa bowiem sformułowania ogólnego, co w porównaniu do poprzednio obowiązującego art. 31 dekretu z 11 października 1946 r. Prawo rzeczowe (Dz. U. 1946 r. Nr 57 poz. 319; artykuł ten przykładowo wskazywał źródła immisji: wytwarzanie cieczy, dymu, ciepła, zapachów, wywoływanie hałasów i wstrząśnień) wskazuje, że intencją ustawodawcy w art. 144 K.c. było objęcie ochroną także przed immisjami niematerialnymi.

 

Prawo rzeczowe powinno przewidywać ochronę przed immisjami niematerialnymi. Taka ochrona jest związana z tym, że korzystanie z nieruchomości i narażenie na immisje niematerialne jest związane z rzeczą. W uzasadnieniu do orzeczenia z dnia 4 marca 1975 (III CZP 89/74; OSNCP 1976 r. nr 1 poz. 7) Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że art. 144 Kodeksu cywilnego obejmuje obowiązek powstrzymania się nie tylko od działań, które wpływają ujemnie na sąsiednią nieruchomość i znajdujące się na niej rzeczy, lecz także od działań, które mogą negatywnie wpływać na osoby przebywające na nieruchomości. Tym właśnie cechują się immisje niematerialne. Także w uchwale z dnia 21 marca 1984 r. (III CZP 4/84; OSNCP 1984 r. nr 10 poz. 171, oraz glosy J. St. Piątowskiego i J. Serdy) Sąd Najwyższy dopuścił stosowanie art. 144 K.c. także do immisji niematerialnych.

 

Poza samym sporem pozostaje fakt, że często odróżnienie immisji materialnych od niematerialnych może być trudne w konkretnym przypadku. Tak np. Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 21 marca 1984 r. (III CZP 4/84; OSNCP 1984 nr 10 poz. 171) błędnie zakwalifikował jako immisję niematerialną wybudowanie budynku, co stanowiło przeszkodę do przenikania fal elektromagnetycznych, powodującą zakłócenia w odbiorze programu telewizyjnego na nieruchomości sąsiedniej. Fale elektromagnetyczne są częścią materii i wobec tego przenikanie ich na nieruchomość sąsiednią stanowi immisję materialną.

 

Jeśli brać pod uwagę stronę sąsiada – uważa on, że wyziębia Pani mu mieszkanie. To można rozpatrywać w kategoriach immisji, ale wg mnie takie zachowania – jak wietrzenie mieszkania – nie przekraczają zakresu dozwolonych immisji.

 

Wedle art. 144 K.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze:

 

  • społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości,
  • stosunków miejscowych.

 

Takie elastyczne sformułowanie ma umożliwić sprawiedliwe dostosowanie rozstrzygnięcia do konkretnej sprawy.

 

Pojęcie „przeciętnej miary” jest wyznaczane przez czynniki obiektywne, wolne od subiektywnych odczuć sąsiadów (np. jeśli sąsiednią nieruchomością jest lokalna kotłownia, to możemy w większym stopniu dopuścić się emisji dymu niż jeśli sąsiednią nieruchomością byłoby sanatorium dla chorych na astmę). Tak np. Sąd Najwyższy – Izba Cywilna i Administracyjna w wyroku z dnia 22 listopada 1985 r. (II CR 149/85; OSNCP 1986 r. nr 10 poz. 162) stwierdził, że ocena „przeciętnej miary”, w rozumieniu art. 144 K.c. powinna być dokonywana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu. Z kolei w wyroku z dnia 28 grudnia 1979 r. (III CRN 249/79; OSNCP 1980 r. nr 7-8 poz. 144) Sąd Najwyższy – Izba Cywilna przyjął, że pojęcie „przeciętna miara” zakłada obowiązek biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany. Elementem konkretnie współokreślającym przeciętną miarę jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości.

 

Przy ustalaniu społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości należy brać pod uwagę obydwie nieruchomości, tzn. nieruchomość dotkniętą zakłóceniami, jak i nieruchomość, z której zakłócenia są emitowane. Kryterium społeczno gospodarcze należy rozumieć w ten sposób (zobacz T. Dybowski Ochrona własności w polskim prawie cywilnym (rei vindicatio - actio negatoria), Warszawa 1969 r. s. 324), że dozwolone są takie zakłócenia, które:

 

  • wynikają z normalnej eksploatacji nieruchomości, z której zakłócenia są emitowane,
  • nie naruszają normalnej eksploatacji nieruchomości dotkniętej zakłóceniami.

 

Korzystanie z nieruchomości, przy uwzględnieniu jej społecznych uwarunkowań, wynika z charakteru nieruchomości. Jest inne np. w przypadku nieruchomości znajdujących się w miejscowości uzdrowiskowej, a inne w wypadku nieruchomości lokalowej znajdującej się w centrum dużego miasta. Przeznaczenie terenów zasadniczo określone jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli planu nie ma, przeznaczenie gruntu może określać decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu (zobacz ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; Dz. U. 2003 r. Nr 80 poz. 717). Przy uwzględnieniu społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości należy uwzględniać także jej dotychczasowy sposób korzystania.

 

Termin „stosunki miejscowe” odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu (zobacz orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 1969 r.; II CR 208/69; OSPiKA 1971 r. nr 5 poz. 87). Istotne znaczenie ma tu charakter środowiska miejscowego: miasto czy wieś, okolica rolnicza czy np. przemysłowa. Należy tu też mieć na uwadze przewidywany rozwój stosunków miejscowych.

 

Generalnie, dla oceny czy w danym przypadku określone działanie właściciela nieruchomości sąsiedniej będzie zakazane, czy też nie, decydować będzie zdrowy rozsądek.

 

Trzeba pamiętać, że dopuszczalny poziom emisji niektórych zakłóceń określany jest w wielu przepisach szczególnych (np. art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane; j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118; art. 73 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska; Dz. U. 2001 r. Nr 62 poz. 627). W większości mają one na celu ochronę określonego interesu publicznego, niezwiązanego bezpośrednio z sąsiedztwem nieruchomości. Przepisy te mają istotne znaczenie przy ustalaniu, czy właściciel nieruchomości dokonuje niedozwolonych emisji na gruncie art. 144 K.c.

 

Zasadniczo raczej pozostałabym na etapie nie wchodzenia na drogę sądową. Bowiem ustalanie sądowe, że Pani zachowanie nie przekracza normalnego korzystania z mieszkania jest zbędne.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • zero - osiem =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »