.
Mamy 12 627 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sąsiedzki problem – jak sobie poradzić?

Autor: Marcin Górecki • Opublikowane: 05.04.2012

Mamy mieszkanie własnościowe. Sąsiedzi nad nami uprzykrzają nam życie. Odgłosy z ich mieszkania są nie do zniesienia – nieraz chodzą po domu w butach, dzieci często kopią piłkę czy skaczą. Rozmowy nic nie dają. Jak na drodze prawnej dochodzić swoich praw?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przedmiotem wykładni jest art. 144 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią tego przepisu „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Powyższy przepis stanowi jeden z ustawowych wyznaczników treści i granic własności. Doktryna prawa cywilnego przyjmuje, iż przez nieruchomość sąsiednią rozumie się każdą nieruchomość, która znajduje się w zasięgu oddziaływania immisji. Według przeważającego w piśmiennictwie poglądu art. 144 dotyczy tylko immisji pośrednich, to znaczy takiego działania na nieruchomości wyjściowej, którego skutki przenikają w sposób naturalny na nieruchomość sąsiednią, np. przez wytwarzanie zapachów, wywoływanie hałasów, wibracji czy naturalny spływ wody deszczowej umożliwiony przez wybudowanie betonowego chodnika. W przypadku wywoływania hałasu mamy do czynienia z immisją pozytywną, która polega na rozchodzenie się z nieruchomości wyjściowej określonych energii, tj. hałasu. Hałas zaliczyć należy do immisji materialnych polegających na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie pewnych sił.

 

Wykładnia przepisu art. 144 Kodeksu cywilnego jest bardzo szeroka, gdyż obejmuje swoją treścią zakaz szkodliwych immisji. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie oddziaływania na nieruchomości sąsiednie, które nie podlegają na wtargnięciu bezpośrednim na obszar tych nieruchomości, lecz zakłócają korzystanie z nich przez emitowanie substancji lub inne szkodliwe oddziaływanie. Poprzednio obowiązujący przepis art. 31 prawa rzeczowego, który regulował tę samą materię był wzbogacony o przykładowe wymienienie owych szkodliwych immisji („wytwarzanie cieczy, dymy, zapachów, wywoływanie hałasów, wstrząśnień”), zresztą nawiązując do tych samych kryteriów. Obecnie obowiązujący Kodeks cywilny zrezygnował z egzemplifikacji wspomnianych immisji. Wiąże się to głownie z rozwojem techniki, których nie da się przewidzieć na etapie tworzenia przepisów, a które niekiedy mogą wywołać także inne zagrożenia i to o poważniejszych skutkach. Kryteriami, którymi posługuje się ustawodawca, jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości sąsiadujących, stosunki miejscowe oraz przeciętna miara. Przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości należy rozumieć takie jej wykorzystywanie, które zachowuje dotychczasowy sposób korzystania z niej z zachowaniem zasad prawidłowej gospodarki.

 

Do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, ale także ze stosunków miejscowych. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 lipca 1969 r., sygn. akt II CR 208/69 wskazuje, iż określenie „stosunki miejscowe” odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu, oznacza zaś zbiór nieokreślonych ilościowo desygnatów składających się na bardzo pojemne pojęcie charakteryzujące ocenę zakłóceń w danych, konkretnych okolicznościach, czy zakłócenia te uważane są powszechnie za zwykłe, czy bardzo uciążliwe, czy mają charakter masowy, w jaki sposób są odczuwane i jak oddziałują na nieruchomości sąsiednie, czy chodzi o okolicę przemysłową, rolniczą, czy o aglomerację miejską itp. Ocena zakłóceń przy uwzględnieniu „stosunków miejscowych” powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną, w danym miejscu i czasie, rzeczywistością, powinna zagwarantować, że nie będzie ona miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów. Decydujące znaczenie ma charakter środowiska miejscowego: wieś, miasto, obszar przemysłowy, tereny uzdrowiskowe, rekreacyjne itp. Chodzi przy tym o ocenę obiektywną, a nie subiektywną wrażliwość danej osoby, o miarę zakłócenia, a nie działania czy zaniechania.

 

Nie są objęte zakazem zakłócenia, z którymi każdy inny właściciel powinien się liczyć w konkretnych warunkach, ponieważ nie jest możliwe wyeliminowanie wszelkich uciążliwości stwarzanych przez życie w określonym środowisku, okolicy i stosunkach. Dopiero przekroczenie miary tych „normalnych” zakłóceń objęte jest hipotezą art. 144. Ujął to Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 14 listopada 1962 r., sygn. akt III CR 66/62, „na tle poprzedniego stanu prawnego – w słowach, prawidłowa wykładnia art. 31 pr. rzecz. (obecnie art. 144 k.c.) prowadzi do wniosku, że przepis ten zabrania właścicielowi nieruchomości działań, które by zakłócały korzystanie z cudzej nieruchomości, jeżeli stopień tego zakłócenia przekracza zwykłą – przyjętą w stosunkach miejscowych – miarę”.

 

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 22 listopada 1985 r., sygn. akt II CR 149/85 wyjaśnił pojęcie „przeciętnej miary”, stwierdzając, że „ocena »przeciętnej miary« w rozumieniu art. 144 musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania następnego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu”.

 

Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości, podobnie jak i stosunki miejscowe, jest cechą obu nieruchomości: wyjściowej i dotkniętej immisją. Zazwyczaj inna będzie ocena, czy granice zakłóceń zostały przekroczone w sytuacji, gdy na obu nieruchomościach prowadzona jest działalność przemysłowa, a zakłócenie występuje w postaci hałasu, niż w sytuacji, w której hałas dotyka nieruchomość o charakterze mieszkalnym czy rekreacyjnym, uniemożliwiając normalny wypoczynek właścicielowi lub jego bliskim. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wynika z jej charakteru i jest określone w planach zagospodarowania przestrzennego, a niekiedy w decyzji administracyjnej.

 

Jednakże nie sposób prawidłowo ustalić granicy pomiędzy dopuszczalnymi a niedopuszczalnymi immisjami zakłócającymi korzystanie z nieruchomości sąsiednich tylko na podstawie rodzaju i stopnia oddziaływania na nie, nie biorąc pod uwagę np. tego, że w stosunkach miejscowych działalność prowadzona na nieruchomości wyjściowej ma doniosłe znaczenie społeczne lub gospodarcze dla mieszkańców danego regionu, a postulat natychmiastowego zastosowania najnowszych i najskuteczniejszych, ale jednocześnie najdroższych i w konkretnych warunkach niedostępnych zabezpieczeń jest mało realny. W takim wypadku rozstrzygnięcie sprawy wymaga prawidłowego wyważenia sprzecznych interesów i zastosowania nakazów i zakazów, które okażą się wystarczające dla zredukowania uciążliwości do poziomu dopuszczalnej granicy.

 

W razie przekroczenia tej granicy właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem (art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego), w tym także dokonanie określonych działań pozytywnych, bez których przywrócenie do stanu zgodnego z prawem nie byłoby możliwe. Roszczenie to obejmuje także, w razie potrzeby, żądanie zaniechania czynności przygotowawczych niezbędnych do przeprowadzenia zakazanych immisji.

 

Przywrócenie stanu zgodnego z prawem nie zawsze jest jednoznaczne z przywróceniem stanu poprzedniego, stan zgodny z prawem bowiem oznaczać może jedynie zminimalizowanie immisji do takiego poziomu zakłóceń, że nie będzie ona już więcej przekraczała „przeciętnej miary”.

 

Należy mieć na uwadze, iż zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2002 r. „roszczenie negatoryjne właściciela nieruchomości o zaniechanie immisji ma charakter majątkowy”.

 

Sądem właściwym będzie sąd rejonowy, wydział cywilny, w którego kręgu położona jest Pana nieruchomość. Opłata wynosi 5% wartości przedmiotu sporu. Mając na uwadze, iż dokładne oszacowanie wartości przedmiotu sporu jest bardzo trudne, od pozwu winna być opłacona opłata tymczasowa w wysokości 30 zł. Sąd I instancji, wydając orzeczenie kończące postępowanie, określi wysokość opłaty ostatecznej, wskazując ewentualną różnice, którą trzeba będzie dopłacić.

 

Sąd ma za zadanie rozstrzygnąć, czy właściciel nieruchomości sąsiedniej rzeczywiście w sposób ponadprzeciętny swoim zachowaniem zakłóca korzystanie z Pana nieruchomości.

 

Przenosząc rozważania teoretyczna na grunt przedmiotowej sprawy, wskazać należy, że w pierwszej kolejności winien Pan porozmawiać z sąsiadami, powołując się na art. 144 Kodeksu cywilnego dotyczący zakłócania korzystania z nieruchomości sąsiednich przy wykonywaniu swojego prawa oraz przysługujące Panu roszczenie negatoryjne lub powództwo o odszkodowanie.

 

Opisana przez Pana sytuacja jest bardzo problematyczna i budzi wiele problemów natury faktycznej i merytorycznej. Należy jednak zauważyć, że jeżeli sąsiedzi naruszają Państwa własność w opisany sposób, dopuszczają się w mojej ocenie naruszenia własności w sposób inny niż przez pozbawienie własności. Nie ulega bowiem wątpliwości, że nie jest przyjęte, że człowiek chodzi w butach po domu lub gra w piłkę. Innymi słowy można wystąpić z powództwem przeciwko sąsiadom na podstawie art. 144 w związku z art. 222 Kodeksu cywilnego.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 0 plus IX =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »