Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Samodzielny lokal mieszkalny

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 07.12.2012

Chcemy wykupić nasze mieszkanie komunalne, ale gmina zgadza się tylko na wykup dwóch lokali, ponieważ nas i sąsiadów łączy korytarz. Czy możemy starać się o wykupienie tego korytarza i ustanowienie służebności dla sąsiadów, tak by nasze mieszkanie było lokalem samodzielnym?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Gmina może zbywać na rzecz najemców lokale mieszkalne stanowiące własność komunalną.

 

Aby można było zbyć lokal na rzecz najemcy, w pierwszej kolejności musi dojść do wyodrębnienia własności lokalu. Ustanowienie odrębnej własności lokalu może nastąpić w wyniku umowy zawartej między właścicielem lokalu (gminą) a nabywcą lokalu (najemcą). Tak właśnie dzieje się w przypadku zbywania lokali na rzecz najemców przez gminę.

 

Należy stanowczo podkreślić, iż przedmiotem zbycia na rzecz najemcy może być tylko i wyłącznie samodzielny lokal mieszkalny.

 

Stosownie do art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) „samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych”. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

 

Z opisowej definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego zawartej w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika, że jest nim lokal, który spełnia odpowiednie wymagania budowlano-techniczne i z którego można korzystać bez konieczności korzystania z innego samodzielnego lokalu.

 

Lokal nie jest samodzielny, gdy korzystanie z niego wiąże się z koniecznością korzystania z urządzeń znajdujących się w innym lokalu. Z tego też powodu pomysł z ustanowieniem służebności nie wchodzi w grę.

 

Warto też wskazać Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690), gdzie § 3 pkt 12 wskazuje, że „pomieszczenie pomocnicze – to pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego, służące do celów komunikacji wewnętrznej, higienicznosanitarnych, przygotowania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności”.

 

Zgodnie z powyższą definicją korytarz czy przedpokój jest pomieszczeniem pomocniczym.

 

Nie ma możliwości, aby dwa lokale stanowiły lokale samodzielne, jeżeli korzystanie z nich wiąże się z koniecznością korzystania z jednego korytarza.

 

Jeżeli, w sytuacji opisanej w pytaniu, ze względu na wspólny korytarz, nie ma możliwości technicznej wyodrębnienia dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych – jednego zajmowanego przez Państwa, a drugiego przez sąsiadów to nie jest możliwe nabycie tych lokali inaczej niż wspólnie, pod warunkiem że nabyty wspólnie lokal będzie lokalem samodzielnym.

 

Tu należy wskazać, że stosownie do wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 9 lutego 2005 r., sygn. akt III CK 270/2004 (Rzeczpospolita 2005/41, str. C5), „czynność prawna wyodrębnienia lokalu, który w chwili wyodrębnia nie spełnia wymogu samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokalu jest nieważna”.

 

Samodzielność lokalu stwierdza starosta w odpowiednim zaświadczeniu. Dopóki takie zaświadczenie nie zostanie wydane, to wówczas nie ma możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu.

 

Zaświadczenie wydawane jest na podstawie projektu wyodrębnienia samodzielnego lokalu mieszkalnego, sporządzonego przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Projekt powinien zawierać: opis techniczny zawierający m.in. położenie budynku, klasyfikację, określenie ilości kondygnacji, powierzchni zabudowy, krótki opis konstrukcji, wyposażenie w instalację, udział procentowy wielkości lokalu, wykaz powierzchni poszczególnych lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi.

 

Jeżeli rzeczoznawca posiadający odpowiednie uprawnienia stwierdzi, że w Państwa przypadku nie ma możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu, to nie będzie możliwości wykupienia „swojej” części mieszkania, gdyż ta część, ze względu na wspólny korytarz, nie będzie miała waloru samodzielności.

 

Zdarza się, że w sytuacjach podobnej do tej, w jakiej się Państwo znajdują, istnieją też inne od wspólnego wykupu możliwości.

 

Czasem zdarza się, że np. wybicie drzwi na klatkę schodową, zamurowanie dotychczasowych umożliwi wyodrębnienie własności dwóch lokali (gdzie obecnie wspólny korytarz przypadnie jednemu z lokali).

 

Można w tym zakresie skorzystać z usług specjalisty posiadającego odpowiednie uprawnienia, np. architekta (najlepiej za zgodą gminy), który, opierając się na swojej wiedzy i znajomości przepisów prawnych dotyczących wymagań, jakie muszą spełniać lokale mieszkalne, oceni, czy istnieje możliwość dokonania takich zmian, aby powstały dwa samodzielne lokale mieszkalne. W takim rozwiązaniu należy liczyć się z poniesieniem kosztów opinii (gmina zapewne nie będzie chciała ponieść tych kosztów), a także z tym, że specjalista oceni, że nie jest możliwy podział, lub że właściciel lokalu nie zgodzi się na zmiany zaproponowane przez specjalistę.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • osiem minus VIII =

»Podobne materiały

Założenie księgi wieczystej dla lokalu w domu jednorodzinnym dwulokalowym

Chcemy z przyjaciółmi kupić działkę w celu postawienia bliźniaka. Gmina wydaje jednak zezwolenia jedynie na domy jednorodzinne dwulokalowe. Na jakim etapie budowy lub kupna można znieść współwłasność, by możliwe było założenie księgi wieczystej dla lokalu?

 

Zaświadczenie o samodzielności lokalu

Wraz z żoną chcemy wybudować dobudówkę przy domu mojego ojca. Środki na ten cel mają pochodzić ze zbycia działki, która została sprzedana przed upływem 5 lat od zakupu (chcemy w ten sposób uniknąć zapłaty podatku). Złożyliśmy wniosek o warunki zabudowy, mamy projekt, ale budowa się jeszcze nie rozpo

 

Wypowiedzenie umowy najmu z powodu posiadania prawa do innego lokalu

Posiadam przydział (umowę najmu) na malutkie mieszkanie komunalne. Przejąłem je po zmarłym ojcu. W mieszkaniu zameldowany jestem z żoną, synem i jego rodziną (żona i dwoje dzieci). Chcąc stworzyć normalne warunki bytowania, w 2005 r. wykupiłem na własność inny lokal mieszkalny, gdzie przeprowadziliś

 

Szanse na przejęcie pustostanu z zasobów gminy

Mieszkam z dzieckiem kątem u rodziny. Znalazłam pustostan do remontu w sąsiedniej gminie. Lokal należy do zasobów gminy, jest niezamieszkały od 15 lat – od śmierci głównego najemcy. Czy mam szansę, aby dostać przydział na to mieszkanie? Jak się o to starać? 

 

Zameldowanie w mieszkaniu komunalnym a prawo wykupu mieszkania

Mój kolega mieszka na stałe za granicą, ma mieszkanie komunalne od miasta, ale nie ma zamiaru go oddawać. Czy to prawda, że gdyby zameldował mnie w tym mieszkaniu komunalnym na okres 5 lat, uzyskałbym prawo wykupu tego mieszkania (oczywiście za zgodą kolegi)? Najemca jest tam zameldowany 15 lat, prz

 

Przejęcie najmu mieszkania komunalnego po ciotce

Zmarła moja ciocia będąca najemcą mieszkania komunalnego. Starała się od lat o jego wykup, a mieszkanie zajmowała od 1954 r. Spadkobiercą lokalu miał być mój syn – opiekował się do śmierci ciocią, a nie ma żadnego swojego lokalu. Umowa z gminą nie doszła do skutku – ciocia zmarła 2 dni p

 

Wymeldowanie z urzędu z mieszkania komunalnego

Mieszkam w mieszkaniu komunalnym. Półtora roku temu córka się ode mnie wyprowadziła i wynajęła sobie mieszkanie u osoby prywatnej. Obecnie urząd wszczął postępowanie w celu wymeldowania córki. Ona nigdy i nigdzie nie deklarowała, że wyprowadza się na stałe. Co możemy zrobić, i jak zapobiec aby unikn

 

Szanse na przejęcie pustostanu z zasobów gminy

Mieszkam z dzieckiem kątem u rodziny. Znalazłam pustostan do remontu w sąsiedniej gminie. Lokal należy do zasobów gminy, jest niezamieszkały od 15 lat – od śmierci głównego najemcy. Czy mam szansę, aby dostać przydział na to mieszkanie? Jak się o to starać? 

 

Zniesienie wspólności prawa najmu lokalu komunalnego

Od 30 lat mieszkam w kamienicy komunalnej w mieście X. Głównymi najemcami mieszkania byli moi rodzice, z tym że ojciec mieszka ze mną i moją żoną, a mama od lat mieszka w domu, którego jest właścicielką. Mama, wyprowadzając się z tego mieszkania, wymeldowała się; od tego czasu rodzice żyją w nieform

 

Jak przekazać przydział na mieszkanie komunalne dziecku?

Jestem najemcą mieszkania komunalnego. Chciałabym kupić na kredyt mieszkanie własnościowe w innym mieście i w nim zamieszkać. Natomiast zależałoby mi, aby w mieszkaniu komunalnym mieszkała moja córka. Co mam zrobić, żeby nie stracić praw do mieszkania komunalnego? Jak przekazać jej przydział na to m

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »