Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

Autor: Monika Cieszyńska • Opublikowane: 02.09.2015

Moi rodzice są w 50% współwłaścicielami nieruchomości. Pozostałe udziały należą do obcych nam osób – dwóch braci. Rodzice chcieliby sądownie znieść tę współwłasność. Niestety nie ma możliwości fizycznego wydzielenia udziałów. Sytuację komplikuje fakt, że z jednym z braci brak jest jakiegokolwiek kontaktu (mieszka za granicą). Drugi brat okazał nam pełnomocnictwo (nie wiemy, czy ważne) do reprezentowania brata. Jak przeprowadzić taką sprawę w sądzie? Z jakimi kosztami należy się liczyć? Na co jeszcze trzeba zwrócić uwagę, aby sprawa została rozstrzygnięta po naszej myśli?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

W jaki sposób można dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości?

W tej sytuacji należy dokonać zniesienia współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, o czym stanowi art. 210 Kodeksu cywilnego (K.c.).

Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić w drodze umowy sporządzonej przed notariuszem (1) lub w drodze orzeczenia sądowego (2). Wybór sposobu zniesienia współwłasności należy do stron.

Umowa znosząca współwłasność może być zawarta tylko przez wszystkich współwłaścicieli i powinna zawierać wszystkie postanowienia istotne, a więc: określać sposób zniesienia, zawierać oświadczenia o przeniesieniu udziałów lub postanowienia dotyczące spłat i dopłat oraz terminów ich uiszczenia. Umowa taka powinna być zawarta pod rygorem nieważności (tj. pod rygorem uznania, iż nie doszła do skutku) w formie aktu notarialnego.

Zniesienie współwłasności nieruchomości w trybie sądowym

Gdy brak jest między Państwem zgody, konieczne jest zniesienie współwłasności w trybie sądowym. Nadto również z punktu widzenia kosztów korzystniej jest dokonać zniesienia współwłasności przed sądem.

I tak, każdy ze współwłaścicieli może żądać sądowego zniesienia współwłasności, wskazując jeden z możliwych sposobów, a mianowicie:

 

  1. podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału części przez dopłaty,
  2. przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku na współwłasność za ich zgodą i zasądzenie od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli,
  3. licytacyjną sprzedaż rzeczy wspólnej (a następnie podział pieniędzy).

 

Możliwe jest także kumulowanie (łączenie) tych sposobów, np. przez podział fizyczny części wspólnej nieruchomości i przez sprzedaż pozostałej części.

Na czym polega fizyczny podział rzeczy?

Fizyczny podział rzeczy polega na tym, że zostaną dotychczasowym współwłaścicielom wydzielone części tej nieruchomości na wyłączną własność. Rzecz zostanie więc podzielona odpowiednio na tyle części, ile jest współwłaścicieli.

 

Ustawodawca w art. 211 K.c. preferuje właśnie fizyczny podział jako sposób zniesienia współwłasności.

 

Podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, wyraźnie preferowanym przez Kodeks cywilny (tak: orzeczenia SN z 30 października 1978 r., III CRN 214/78 i z 16 listopada 1993 r., I CRN 176/93 oraz z 29 lipca 1998 r., II CKN 748/97, Biuletyn Sądu Najwyższego, 1999/1 str. 9). Wynika z tego, że jeśli zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze wspólności, chyba że współwłaściciele sami żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty albo sprzedaży stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Przy podziale fizycznym następuje rozgraniczenie gruntów.

Podział fizyczny jednak nie wchodzi w grę, gdy miałby być sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy (np. sprzeczny z miejscowym planem przestrzennego). Gdy dopuszczalność podziału jest uzależniona od ustaleń planu, sąd zasięga w tej sprawie opinii wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

Zakaz podziału może wynikać także z natury rzeczy, tzn. z zasadniczej niepodzielności przedmiotu współwłasności, np. budynku.

Nadto podział fizyczny nie może nastąpić, jeżeli byłby sprzeczny „ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy” albo „pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”.

Dzielenie małej działki przez współwłaścicieli

Przykładem prawidłowego rozumienia przesłanki „społeczno-gospodarczego przeznaczenie nieruchomości” może być rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego (orzeczenie z 24 maja 1974 r., III CRN 373/73, PUG 1/75, s. 24), w którym uznał on, że przesłance tej „nie czyni zadość podzielenie małej działki na działki znikomej wielkości, pozbawione wszelkiego funkcjonalnego znaczenia, dzielenie małej działki linią łamaną, tworzenie maleńkich enklaw usytuowanych wewnątrz innych działek, tworzenie odrębnych nieruchomości z maleńkiego kawałka gruntu, zajętego bezpośrednio przez sam budynek”. Przykładowo, podział Państwa nieruchomości byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, gdyby zmniejszył jej wartość, zmieniłby jej istotę, na przykład przez to, że nie mogłaby już służyć tym celom, do których została przeznaczona; a także gdy w wyniku podziału powstałyby małe części niczemu niesłużące.

Wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości

Z treści pytania wynika, że podział fizyczny w przypadku Pana rodziców nie wchodzi w grę. Tym samym Pana rodzice powinni wnosić we wniosku o zniesienie współwłasności albo poprzez przyznanie jej wyłącznie im do ich majątku wspólnego, albo poprzez jej sprzedaż i podział uzyskanej ceny stosownie do posiadanych udziałów.

 

Z finansowego punktu widzenia najlepiej byłoby porozumieć się co do sposobu wyjścia ze współwłasności, również w przypadku sądowego zniesienia współwłasności. Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego przewidują dokonanie w postępowaniu sądowym tzw. zgodnego podziału. Taki zgodny podział jest wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności. Jeżeli projekt podziału nie jest sprzeczny z prawem, nie sprzeciwia się zasadom współżycia społecznego ani nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku (art. 622 § 2 K.p.c.). Dopiero gdy brak takiego wniosku sąd dokonuje zniesienia współwłasności, biorąc pod uwagę wszelkie okoliczności wymagające uwzględnienia.

 

Opłata sądowa od wniosku zawierającego zgodny projekt podziału wynosi 300 zł, w przeciwnym razie – 1000 zł. Dowód uiszczenia opłaty należy załączyć już do samego wniosku, w przeciwnym razie sąd wezwie wnioskodawcę do uzupełnienia opłaty w terminie 7 dni pod rygorem zwrócenia wniosku i nienadania dalszego biegu sprawie.

Postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności toczy się przed sądem rejonowym wydziałem cywilnym miejsca położenia nieruchomości i do tego sądu należy skierować wniosek.

Jeśli rodzice wniosą o przyznanie im nieruchomości, wówczas powstanie kwestia ewentualnych spłat dla braci.

Kto może reprezentować nieobecną stronę postępowania przed sądem?

W postępowaniu sądowym brat może być reprezentowany przez pełnomocnika. Pełnomocnikiem może być w tym przypadku albo profesjonalista (adwokat, radca prawny), albo któryś z wymienionych członków jego rodziny, tj. rodzic, małżonek, rodzeństwo, dziecko, wnuk.

 

Natomiast jeśli chodzi o brata nieznanego z miejsca pobytu, to należy we wniosku wnieść o ustanowienie dla niego kuratora do reprezentowania jego interesów w tym postępowaniu. Z tym że Pana rodzice będą musieli uprawdopodobnić, iż miejsce pobytu brata nie jest im znane. Podstawę prawną tego żądania będzie stanowił art. 143 i 144 K.c. w związku z art. 13 § 2 K.p.c. Jeżeli stronie, której miejsce pobytu nie jest znane, ma być doręczony pozew lub inne pismo procesowe wywołujące potrzebę podjęcia obrony jej praw, doręczenie może do chwili zgłoszenia się strony albo jej przedstawiciela lub pełnomocnika nastąpić tylko do rąk kuratora ustanowionego na wniosek osoby zainteresowanej przez sąd orzekający. Przewodniczący ustanowi kuratora, jeżeli wnioskodawca uprawdopodobni, że miejsce pobytu strony nie jest znane. Ustanowienie kuratora przewodniczący ogłosi publicznie w budynku sądowym i lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta), w sprawach zaś większej wagi, gdy uzna to za potrzebne, także w prasie. Z chwilą doręczenia pisma kuratorowi doręczenie staje się skuteczne. Sąd może jednak uzależnić skuteczność doręczenia od upływu oznaczonego terminu od chwili wywieszenia obwieszczenia w budynku sądowym.

Ustanowienie kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu

Dla uprawdopodobnienia nie wystarczy, iż Pana rodzice podniosą tylko, że nie znają aktualnego miejsca zamieszkania (pobytu) brata. W praktyce przesłanki ustanowienia kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu dowodzone są przy pomocy takich dokumentów, jak pisemne informacje biur adresowych lub organów ewidencji ludności. Stąd przed złożeniem wniosku warto zwrócić się z wnioskiem do Departamentu Centralnych Ewidencji Państwowych MSWiA (ul. Pawińskiego 17/21, 02-106 Warszawa) o udostępnienie informacji meldunkowych dotyczących brata. Odpowiedź z MSWiA należy załączyć do wniosku.

 

Opłata od wniosku składanego w gminie lub w MSWiA za udostępnienie danych meldunkowych wynosi 31 zł.

 

Jeśli chodzi o koszt ustanowienia kuratora, to niestety nie da się z góry przewidzieć konkretnej kwoty. Z mojej praktyki wynika, iż sąd przyznaje kuratorowi tytułem wynagrodzenie kwotę 100 zł.

 

Warto też wskazać sądowi ostatnie miejsce zamieszkania brata oraz członków rodziny, którzy mogą mieć z nim kontakt.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 2 + 0 =

»Podobne materiały

Korzystanie z części wspólnej

Mieszkamy w domu jednorodzinnym na parterze; piętro zajmuje sąsiadka (właścicielka) ze swoim konkubentem. Jedno z pomieszczeń (korytarz prowadzący do piwnicy) jest wspólne. Ostatnio w środku nocy nietrzeźwy konkubent wszedł do wspólnego korytarza, hałasując. Żona zwróciła mu uwagę, a on zaczął się a

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »