Mamy 10 605 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

Autor: Monika Cieszyńska • Opublikowane: 02.09.2015

Moi rodzice są w 50% współwłaścicielami nieruchomości. Pozostałe udziały należą do obcych nam osób – dwóch braci. Rodzice chcieliby sądownie znieść tę współwłasność. Niestety nie ma możliwości fizycznego wydzielenia udziałów. Sytuację komplikuje fakt, że z jednym z braci brak jest jakiegokolwiek kontaktu (mieszka za granicą). Drugi brat okazał nam pełnomocnictwo (nie wiemy, czy ważne) do reprezentowania brata. Jak przeprowadzić taką sprawę w sądzie? Z jakimi kosztami należy się liczyć? Na co jeszcze trzeba zwrócić uwagę, aby sprawa została rozstrzygnięta po naszej myśli?

Monika Cieszyńska

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

W tej sytuacji należy dokonać zniesienia współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, o czym stanowi art. 210 Kodeksu cywilnego (K.c.).

 

Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić w drodze umowy sporządzonej przed notariuszem (1) lub w drodze orzeczenia sądowego (2). Wybór sposobu zniesienia współwłasności należy do stron.

 

Umowa znosząca współwłasność może być zawarta tylko przez wszystkich współwłaścicieli i powinna zawierać wszystkie postanowienia istotne, a więc: określać sposób zniesienia, zawierać oświadczenia o przeniesieniu udziałów lub postanowienia dotyczące spłat i dopłat oraz terminów ich uiszczenia. Umowa taka powinna być zawarta pod rygorem nieważności (tj. pod rygorem uznania, iż nie doszła do skutku) w formie aktu notarialnego.

 

Gdy brak jest między Państwem zgody, konieczne jest zniesienie współwłasności w trybie sądowym. Nadto również z punktu widzenia kosztów korzystniej jest dokonać zniesienia współwłasności przed sądem.

 

I tak, każdy ze współwłaścicieli może żądać sądowego zniesienia współwłasności, wskazując jeden z możliwych sposobów, a mianowicie:

 

  1. podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału części przez dopłaty,
  2. przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku na współwłasność za ich zgodą i zasądzenie od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli,
  3. licytacyjną sprzedaż rzeczy wspólnej (a następnie podział pieniędzy).

 


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Możliwe jest także kumulowanie (łączenie) tych sposobów, np. przez podział fizyczny części wspólnej nieruchomości i przez sprzedaż pozostałej części.

 

Fizyczny podział rzeczy polega na tym, że zostaną dotychczasowym współwłaścicielom wydzielone części tej nieruchomości na wyłączną własność. Rzecz zostanie więc podzielona odpowiednio na tyle części, ile jest współwłaścicieli.

 

Ustawodawca w art. 211 K.c. preferuje właśnie fizyczny podział jako sposób zniesienia współwłasności.

 

Podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, wyraźnie preferowanym przez Kodeks cywilny (tak: orzeczenia SN z 30 października 1978 r., III CRN 214/78 i z 16 listopada 1993 r., I CRN 176/93 oraz z 29 lipca 1998 r., II CKN 748/97, Biuletyn Sądu Najwyższego, 1999/1 str. 9). Wynika z tego, że jeśli zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze wspólności, chyba że współwłaściciele sami żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty albo sprzedaży stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Przy podziale fizycznym następuje rozgraniczenie gruntów.

 

Podział fizyczny jednak nie wchodzi w grę, gdy miałby być sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy (np. sprzeczny z miejscowym planem przestrzennego). Gdy dopuszczalność podziału jest uzależniona od ustaleń planu, sąd zasięga w tej sprawie opinii wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

 

Zakaz podziału może wynikać także z natury rzeczy, tzn. z zasadniczej niepodzielności przedmiotu współwłasności, np. budynku.

 

Nadto podział fizyczny nie może nastąpić, jeżeli byłby sprzeczny „ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy” albo „pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”.

 

Przykładem prawidłowego rozumienia przesłanki „społeczno-gospodarczego przeznaczenie nieruchomości” może być rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego (orzeczenie z 24 maja 1974 r., III CRN 373/73, PUG 1/75, s. 24), w którym uznał on, że przesłance tej „nie czyni zadość podzielenie małej działki na działki znikomej wielkości, pozbawione wszelkiego funkcjonalnego znaczenia, dzielenie małej działki linią łamaną, tworzenie maleńkich enklaw usytuowanych wewnątrz innych działek, tworzenie odrębnych nieruchomości z maleńkiego kawałka gruntu, zajętego bezpośrednio przez sam budynek”. Przykładowo, podział Państwa nieruchomości byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, gdyby zmniejszył jej wartość, zmieniłby jej istotę, na przykład przez to, że nie mogłaby już służyć tym celom, do których została przeznaczona; a także gdy w wyniku podziału powstałyby małe części niczemu niesłużące.

 

Z treści pytania wynika, że podział fizyczny w przypadku Pana rodziców nie wchodzi w grę. Tym samym Pana rodzice powinni wnosić we wniosku o zniesienie współwłasności albo poprzez przyznanie jej wyłącznie im do ich majątku wspólnego, albo poprzez jej sprzedaż i podział uzyskanej ceny stosownie do posiadanych udziałów.

 

Z finansowego punktu widzenia najlepiej byłoby porozumieć się co do sposobu wyjścia ze współwłasności, również w przypadku sądowego zniesienia współwłasności. Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego przewidują dokonanie w postępowaniu sądowym tzw. zgodnego podziału. Taki zgodny podział jest wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności. Jeżeli projekt podziału nie jest sprzeczny z prawem, nie sprzeciwia się zasadom współżycia społecznego ani nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku (art. 622 § 2 K.p.c.). Dopiero gdy brak takiego wniosku sąd dokonuje zniesienia współwłasności, biorąc pod uwagę wszelkie okoliczności wymagające uwzględnienia.

 

Opłata sądowa od wniosku zawierającego zgodny projekt podziału wynosi 300 zł, w przeciwnym razie – 1000 zł. Dowód uiszczenia opłaty należy załączyć już do samego wniosku, w przeciwnym razie sąd wezwie wnioskodawcę do uzupełnienia opłaty w terminie 7 dni pod rygorem zwrócenia wniosku i nienadania dalszego biegu sprawie.

 

Postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności toczy się przed sądem rejonowym wydziałem cywilnym miejsca położenia nieruchomości i do tego sądu należy skierować wniosek.

 

Jeśli rodzice wniosą o przyznanie im nieruchomości, wówczas powstanie kwestia ewentualnych spłat dla braci.

 

W postępowaniu sądowym brat może być reprezentowany przez pełnomocnika. Pełnomocnikiem może być w tym przypadku albo profesjonalista (adwokat, radca prawny), albo któryś z wymienionych członków jego rodziny, tj. rodzic, małżonek, rodzeństwo, dziecko, wnuk.

 

Natomiast jeśli chodzi o brata nieznanego z miejsca pobytu, to należy we wniosku wnieść o ustanowienie dla niego kuratora do reprezentowania jego interesów w tym postępowaniu. Z tym że Pana rodzice będą musieli uprawdopodobnić, iż miejsce pobytu brata nie jest im znane. Podstawę prawną tego żądania będzie stanowił art. 143 i 144 K.c. w związku z art. 13 § 2 K.p.c. Jeżeli stronie, której miejsce pobytu nie jest znane, ma być doręczony pozew lub inne pismo procesowe wywołujące potrzebę podjęcia obrony jej praw, doręczenie może do chwili zgłoszenia się strony albo jej przedstawiciela lub pełnomocnika nastąpić tylko do rąk kuratora ustanowionego na wniosek osoby zainteresowanej przez sąd orzekający. Przewodniczący ustanowi kuratora, jeżeli wnioskodawca uprawdopodobni, że miejsce pobytu strony nie jest znane. Ustanowienie kuratora przewodniczący ogłosi publicznie w budynku sądowym i lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta), w sprawach zaś większej wagi, gdy uzna to za potrzebne, także w prasie. Z chwilą doręczenia pisma kuratorowi doręczenie staje się skuteczne. Sąd może jednak uzależnić skuteczność doręczenia od upływu oznaczonego terminu od chwili wywieszenia obwieszczenia w budynku sądowym.

 

Dla uprawdopodobnienia nie wystarczy, iż Pana rodzice podniosą tylko, że nie znają aktualnego miejsca zamieszkania (pobytu) brata. W praktyce przesłanki ustanowienia kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu dowodzone są przy pomocy takich dokumentów, jak pisemne informacje biur adresowych lub organów ewidencji ludności. Stąd przed złożeniem wniosku warto zwrócić się z wnioskiem do Departamentu Centralnych Ewidencji Państwowych MSWiA (ul. Pawińskiego 17/21, 02-106 Warszawa) o udostępnienie informacji meldunkowych dotyczących brata. Odpowiedź z MSWiA należy załączyć do wniosku.

 

Opłata od wniosku składanego w gminie lub w MSWiA za udostępnienie danych meldunkowych wynosi 31 zł.

 

Jeśli chodzi o koszt ustanowienia kuratora, to niestety nie da się z góry przewidzieć konkretnej kwoty. Z mojej praktyki wynika, iż sąd przyznaje kuratorowi tytułem wynagrodzenie kwotę 100 zł.

 

Warto też wskazać sądowi ostatnie miejsce zamieszkania brata oraz członków rodziny, którzy mogą mieć z nim kontakt.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 4 - VII =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Korzystanie z części wspólnej

Mieszkamy w domu jednorodzinnym na parterze; piętro zajmuje sąsiadka (właścicielka) ze swoim konkubentem. Jedno z pomieszczeń (korytarz prowadzący do piwnicy) jest wspólne. Ostatnio w środku nocy nietrzeźwy konkubent wszedł do wspólnego korytarza, hałasując. Żona zwróciła mu uwagę, a on zaczął się awanturować i ją popychać, twierdząc, że ma prawo do korzystania z części wspólnej i może tam robić, co chce. Czy można zakwalifikować to zdarzenie jako zakłócenie miru domowego? Czy fakt, że kłótliwy sąsiad jest tylko konkubentem właścicielki (nie jej mężem), ma jakieś znaczenie?

Przekazanie udziału w gospodarstwie rolnym

Rodzice przepisali 9 lat temu dom z gospodarstwem na mnie i moich braci. Zrzekłem się swojej części domu 3 lata temu. Czy można to jakoś cofnąć, czy są podstawy prawne?

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »