Mamy 10 970 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rura sąsiada uniemożliwia budowę domu, co robić?

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 11.02.2016

Kupiłem trzy sąsiadujące ze sobą wąskie działki od trzech różnych osób. Okazało się, że przebiega przez nie rura kanalizacyjna sąsiada w takim miejscu, że uniemożliwia mi to budowę własnego domu. Sąsiad ma napisane odręcznie zgody poprzednich właścicieli na podłączenie się na ich gruncie, ale nie ma podanych odległości, w jakich ma przebiegać ta rura. Dysponuje jednak wszystkimi odbiorami z gminnego zakładu gospodarki komunalnej. Nadmieniam, że bez większych problemów sąsiad mógł zrobić kanalizację, prowadząc ją przez własny plac, z tym że musiałby wtedy zrobić również studzienkę na własnym placu. Czy mam możliwość przymuszenia go do zmiany przebiegu tej rury, tak żeby nie kolidowała z moimi planami budowy? Sąsiad twierdzi, że jeśli chcę, to żebym mu zrobił przyłącze na mój koszt.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zasadniczo jest Pan właścicielem działek, a więc przysługują Panu wszelkie uprawnienia związane z własnością gruntu.

 

Zgodnie treścią art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.), w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Tym samym może oczekiwać, że to jego władztwo nie zostanie naruszone w ten sposób, że ktoś inny bez żadnego tytułu prawnego będzie próbował korzystać z tej rzeczy.

 

Roszczenie negatoryjne wynika z prawa własności (art. 140 K.c.). Przewidziane zostało w art. 222 § 2 K.c. Zgodnie z jego treścią przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Aby skutecznie wystąpić z roszczeniem negatoryjnym, właściciel powinien być więc we władaniu nieruchomości.

 

Na podstawie roszczenia negatoryjnego właściciel nieruchomości może żądać:

 

  1. przywrócenia stanu zgodnego z prawem,
  2. zaniechania naruszeń.

 

Właściciel nieruchomości może w konkretnej sprawie skutecznie żądać – stosownie do okoliczności – bądź każdego z tych działań osobno, bądź łącznie obydwu.

 

Przywrócenie stanu zgodnego z prawem polega przede wszystkim na usunięciu się z cudzej nieruchomości, ale także na usunięciu skutków naruszenia (np. na zasypaniu rowu, rozebraniu instalacji). Jeżeli, mimo usunięcia ograniczeń lub utrudnień, powstała szkoda, można dochodzić jej naprawienia tylko w drodze powództwa odszkodowawczego. Podobnie zresztą będzie w przypadku naruszenia własności, którego skutków nie można uznać za ograniczenia właściciela w korzystaniu z rzeczy lub za utrudnienia w jej używaniu (np. umyślna kradzież cegieł z placu budowy – w takiej sytuacji przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze, natomiast roszczenie o zaniechanie naruszeń czy usunięcie skutków naruszania jest w tym przypadku bezprzedmiotowe). Dochodzenie odszkodowania następuje na zasadach ogólnych (art. 415 i n. K.c.). Jak wynika z powyższych uwag, nie zawsze przywrócenie stanu zgodnego z prawem będzie pokrywać się z przywróceniem stanu poprzedniego.

 

Skuteczność dochodzenia zaniechania naruszenia uzależniona jest od występowania naruszenia w chwili wystąpienia z odpowiednim roszczeniem. Jeżeli naruszanie ustało, skutecznie można żądać zakazu dalszych naruszeń tylko, jeżeli istnieje takie niebezpieczeństwo (jeżeli z natury rzeczy naruszenie ma charakter jednorazowy, np. tłum ludzi podążając w określonym celu (pielgrzymka, koncert) przejdzie przez cudzą nieruchomość, to generalnie nie będzie można mówić o niebezpieczeństwie dalszych naruszeń ze strony określonych podmiotów).

 

W przypadku roszczenia negatoryjnego powód korzysta z domniemania własności wynikającego z faktu posiadania (art. 339 i art. 341 K.c.). Wyłączona jest więc w tym przypadku ogólna reguła z art. 6 K.c., wedle której osoba wywodząca określone skutki prawne z faktu, powinna go udowodnić – czyli w tym przypadku przysługiwanie jej prawa własności nieruchomości.

 

Sąd, zakazując dalszych naruszeń prawa własności nieruchomości, zobowiązany jest wskazać w orzeczeniu, o jakie naruszenia w danym przypadku chodzi. Korzystne jest także umocowanie przez sąd powoda do dokonania konkretnych czynności na wypadek niewykonania ich przez pozwanego w wyznaczonym w wyroku terminie. Niezbędne jest w takim przypadku zgłoszenie takiego żądania przez pozwanego przed rozstrzygnięciem sprawy.

 

Roszczenie negatoryjne nie ulega przedawnieniu (inaczej jest w przypadku ruchomości, zobacz art. 223 K.c.).

 

Instalacja, która choć została wybudowana zgodnie z prawem (w szczególności z prawem budowlanym – zobacz ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane; j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156, poz. 1118), może zakłócać korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze stosunków miejscowych i społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.

 

Niewątpliwie sąsiad korzysta z Pana gruntu – ale na zasadzie użyczenia udzielonego przez poprzedniego właściciela gruntu.

 

Panu oczywiście przysługuje prawo do:

 

  1. wypowiedzenia stosunku użyczenia,
  2. żądania zapłaty za korzystanie z Pana gruntu,
  3. żądania usunięcia instalacji.

 

Jednak sam jej Pan usunąć nie może. Z drugiej strony korzystający z instalacji będzie mógł żądać ustanowienia służebności.

 

Jest Pan w kłopotliwej sytuacji. Ani bowiem nie ma Pan możliwości fizycznego usunięcia instalacji, ani możliwości dysponowania w pełnym zakresie swoją własnością – ograniczenia w inwestycjach. Proponuję najpierw pisemnie wypowiedzieć sąsiadowi dotychczasowe użytkowanie gruntu, wskazując brak wpisu w księdze wieczystej, jednocześnie zaznaczając, że żąda Pan od następnego miesiąca 200 zł miesięcznie za bezumowne korzystanie z gruntu lub usunięcia kanalizacji pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • trzy - dwa =

»Podobne materiały

Dyskoteka w budynku mieszkalnym

Mój dom sąsiaduje z budynkiem, w którym odbywają się dyskoteki. Czasami uczestniczy w nich ponad 300 osób. Dochodzi do zakłócania ciszy nocnej, bójek, dewastacji mienia nieruchomości sąsiednich, spożywania alkoholu poza dyskoteką, nie wspominając już o głośnej muzyce i drganiach. Budynek jest zareje

 

Zrzeczenie się prawa własności

Obecnie trwa sprawa o zniesienie współwłasności działki i domu. Współwłaściciele nie chcą dokonywać prac adaptacyjnych lokali, a mnie nie zależy na tym domu. Czy w czasie trwania sprawy mogę się zrzec udziału w prawie własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub gminy?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »