.
Mamy 12 290 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rozwód a kredyt hipoteczny

Autor: Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 04.11.2013

Żona w czasie trwania małżeństwa dostała grunt w spadku, na którym budujemy dom. Zaciągnęliśmy na ten cel wspólny kredyt hipoteczny. Niestety prawdopodobnie dojdzie do rozwodu. Żadne z nas nie jest w stanie przejąć całości kredytu. Żona nie bierze pod uwagę sprzedaży domu. Jakie jest wyjście z tej sytuacji?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przedstawiona przez Pana sytuacja nie jest, niestety, korzystna w razie rozwodu, którego jest Pan niemal pewien. Nie oznacza to jednak, że nie istnieje żadne rozwiązanie, jego zastosowanie warunkuje jednak akceptacja banku. Jeśli kredyt został zaciągnięty wspólnie, oboje Państwo jesteście współdłużnikami solidarnymi wobec banku i niestety orzeczenie rozwodu niczego w tej materii nie zmieni. Podstawowym problemem jest brak indywidualnej zdolności kredytowej, który w zasadzie niweczy szanse na udzielenie przez wierzyciela (bank) zgody na przejęcie przez jedno z byłych małżonków zobowiązania z tytułu kredytu. Sprzedaż nieruchomości przez żonę także nie zmieni Państwa relacji z bankiem. Gdyby jednak znalazł się nabywca mogący się wylegitymować zadowalającą zdolnością kredytową (wedle oceny banku i stosowanej polityki kredytowej), sprzedaż działki mogłaby łączyć się z przejęciem także od obojga dłużników całego zobowiązania kredytowego, co oczywiście wpłynęłoby na obniżenie możliwej do uzyskania ceny. Warunkiem realizacji takiego wariantu jest także zgoda banku na przejęcie długu.

 

Zgodnie z treścią przepisu art. 522 zd. drugie Kodeksu cywilnego (K.c.) zgoda wierzyciela na przejęcie długu powinna być pod rygorem nieważności udzielona na piśmie. Zgoda powinna zostać udzielona przed zawarciem ewentualnej umowy sprzedaży, a dokument ją obejmujący winien zostać okazany notariuszowi przed sporządzeniem umowy. Wówczas jednym z postanowień umowy notarialnej powinno być zwolnienie zbywcy przez nabywcę od długów związanych z tą własnością. Jak bowiem stanowi art. 519 § 2 pkt 2 K.c. przejęcie długu może nastąpić przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeśli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna. Wcześniejsza gruntowna analiza zdolności kredytowej wyklucza udzielenie zgody przez bank na przejęcie długu w sytuacji niewypłacalności nabywców (osób trzecich).

 

Możliwa jest również i taka sytuacja, w której zostanie dokonana sprzedaż nieruchomości z rozpoczętą budową, a bank nie wyrazi zgody na przejęcie długu z tytułu kredytu udzielonego zbywcom. Nie wyklucza to jednak przeniesienia własności nieruchomości obciążonej hipoteką, jeśli takie zabezpieczenie na nieruchomości zostało nawet ustanowione. Jak stanowi przepis art. 72 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (j.t. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.), niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Postanowienie umowy kredytowej, jeśli wprowadza takie zastrzeżenie, jest nieważne, jako sprzeczne z ustawą (art. 58 § 1 i § 3 K.c.).

 

Jeśli w drodze umowy sprzedaży żona przestanie być właścicielką nieruchomości, ale nadal będą Państwo współdłużnikami osobistymi banku, to rodzi to potencjalny problem dla nabywcy w razie, gdybyście zaniechali spłacania rat kredytowych. Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką jest bowiem tzw. dłużnikiem rzeczowym, który ponosi odpowiedzialność wobec wierzyciela z obciążonego składnika majątku. Zgodnie z treścią przepisu art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

 

Powstanie zaległości po stronie zbywcy nieruchomości w spłacie kredytu uruchomi bankową procedurę windykacyjną i w pierwszej kolejności wywoła postawienie kredytu w stan natychmiastowej wymagalności oraz wypowiedzenia umowy kredytowej. Dalszy brak zapłaty przez dłużników osobistych banku spowoduje wszczęcie procesu sądowego, a w konsekwencji po uzyskaniu prawomocnego tytułu egzekucyjnego (wyroku lub nakazu zapłaty) i nadaniu mu klauzuli wykonalności także przeciwko dłużnikowi rzeczowemu – skierowanie wniosku do komornika o wszczęcie egzekucji z obciążonej nieruchomości.

 

Ponieważ Pańska żona otrzymała w trakcie trwania małżeństwa darowiznę nieruchomości, przedmiot ten stanowi składnik jej majątku osobistego. W świetle przepisu art. 33 pkt 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 788 z późn. zm. – dalej Kr.o.) do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej (tzn. przekazał dany przedmiot do majątku wspólnego małżeńskiego obdarowanego i jego współmałżonka).

 

Jak wynika z treści pytania, budowa domu na nieruchomości, wchodzącej w skład majątku osobistego żony, finansowana jest z majątku wspólnego oraz ze wspólnie zaciągniętego przez Państwa kredytu inwestycyjnego, w części uruchomionej. W konsekwencji po uprawomocnieniu się wyroku rozwodowego będzie Panu służyć prawo wystąpienia z wnioskiem o podział majątku wspólnego po ustaniu małżeńskiej wspólności ustawowej, jeśli nie uda się porozumieć z byłą już żoną w tym zakresie. Zgodnie z art. 45 § 1 K.r.o. każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Nawet jeśli wydatki i nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty zostały zużyte na zaspokojenie potrzeb rodziny, to jeśli zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności, można żądać ich zwrotu. Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, o ile nie ustalono udziałów nierównych na skutek żądania tego małżonka, który we własnej ocenie przyczynił się do powstania masy majątku wspólnego w większym stopniu (art. 43 § 1 K.r.o.).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 8 minus siedem =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »