.
Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rozwiązanie umowy najmu na czas określony

Autor: Eliza Rumowska • Opublikowane: 02.05.2013

Podpisałam umowę najmu lokalu na czas określony. Chciałabym ją wypowiedzieć, mimo że do końca terminu umowy zostało 5 miesięcy. Wynajmujący twierdzi, że nie mogę tego zrobić, bo nie ma takiego zapisu w umowie. Czy jest jakiś sposób na jej rozwiązanie przed czasem? Umowę załączam do pytania.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Po analizie przedstawionego przez Panią stanu faktycznego muszę stwierdzić, że sytuacja nie wygląda najlepiej. Poruszoną przez Panią kwestię wyraźnie i jednoznacznie reguluje bowiem przepis Kodeksu cywilnego (K.c.). Proszę źle mnie nie zrozumieć, ale konsultacja prawna wzorca umowy przez jej podpisaniem uchroniłaby Panią przed obecnym problemem.

 

Wspomniany przeze mnie przepis K.c. brzmi następująco:

 

„Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

 

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

 

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

 

Pani sytuację reguluje § 3. Umowa nie zawiera tzw. klauzuli bezpieczeństwa, tj. prawa do wypowiedzenia umowy najmu na czas określony przez każdą ze stron bez podania przyczyn.

 

Odnośnie sytuacji wypowiedzenia najmu na czas określony ustawodawca wyraźnie wypowiedział się w art. 673 § 3 K.c., w którym przewidziano możliwość wypowiedzenia rzeczonej umowy najmu jedynie w wypadkach określonych w umowie. Należy również dodać, że rozwiązanie takiej umowy możliwe jest także na wypadek ziszczenia się terminu, który był terminem końcowym trwania wspomnianej umowy albo ziszczenia się warunku, od którego uzależniano rozwiązanie umowy. Dlatego też jedynym źródłem prawa w Pana przypadku pozostaje umowa, a w szczególności jej § 7.

 

Najlepiej byłoby znaleźć przyczynę rozwiązania umowy określoną w pkt 2a lub 2b tegoż paragrafu, zgodnie z którymi najemca może wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym z zachowaniem formy pisemnej, jeżeli w chwili wydania przedmiot najmu ma wady, które uniemożliwiają jego używanie w sposób przewidziany w niniejszej umowie, lub jeżeli te wady powstały później, z przyczyn nieleżących po stronie najemcy, a wynajmujący ich nie usunął lub nie zadbał o ich usunięcie w odpowiednim terminie. Obawiam się jednak, że w tym problem, iż żadna z powyższych przesłanek nie zachodzi.

 

Innym sposobem, lecz nieco przewrotnym, jest doprowadzenie do powstania przesłanek z pkt 1a lub 1b § 7 umowy, zgodnie z którymi wynajmujący może wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym z zachowaniem formy pisemnej, jeśli najemca używa przedmiotu w sposób niezgodny z umową lub jego przeznaczeniem albo powodujący jego nadmierne zniszczenie, przekraczające zwykłe, przeciętne zużycie wynikające z upływu czasu lub dopuszcza się opóźnienia z zapłatą czynszu i innych należności obciążających najemcę na podstawie niniejszej umowy powyżej 7 dni od daty terminu płatności i mimo wyznaczonego pisemnie dodatkowego terminu 7 dni nadal zalega z opłatą – szczególnie w zakresie zaprzestania płacenia czynszu. Jednak najgorsze jest to, że wówczas wypowiedzenie nadal pozostaje prawem wynajmującego, a nie najemcy i nie następuje automatycznie, ale jedynie z woli wynajmującego. Środkiem zapobiegawczym wówczas nie powinno być tylko zaprzestanie płacenia czynszu, lecz także zaprzestanie korzystania z lokalu. Uprzednio takie zachowanie należy zasygnalizować wynajmującemu odpowiednim pismem. Proszę jednak pamiętać, że wynajmujący ma prawo po swojej stronie nawet w sytuacji próby udowodnienia, że czynsz jest nienależny, bo lokal został opróżniony. Należy się zastanowić, czy jednak nie dałoby się znaleźć jakiejś wady lokalu lub innej przesłanki z pkt 2a lub 2b § 7 umowy.

 

Ostatecznym rozwiązaniem może być także powołanie się na niemożność świadczenia na podstawie przepisu z K.c. zwalniającego z obowiązku świadczenia niemożliwego – jednak w przypadku najmu użytkowego trudno znaleźć taką przyczynę.

 

Podsumowując, najlepiej byłoby uzgodnić wypowiedzenie z wynajmującym, proponując mu jakieś „odstępne”. W przypadku odmowy może Pani próbować jednego z powyższych rozwiązań, lecz – jak Pani na pewno zauważyła – każde z nich może zostać zakwestionowane w sporze przez wynajmującego i żadne nie daje Pani bezwzględnej pewności, że wynajmujący przed sądem nie odzyska pieniędzy za czynsz.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 0 - 8 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »