.
Mamy 12 627 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rozwiązanie umowy najmu lokalu w trybie natychmiastowym z powodu problemu z parkingiem

Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska • Opublikowane: 13.01.2022 • Zaktualizowane: 13.01.2022

Jestem najemczynią lokalu użytkowego, w którym prowadzę sklep. Mam podpisaną z wynajmującym umowę, w której, oprócz samego lokalu, jest określona powierzchnia parkingowa przeznaczona dla mnie i dla moim klientów. Jednak 1,5 miesiąca temu wynajmujący wynajął drugą część budynku innemu najemcy i zaczęły się moje kłopoty. Nowy najemca, który zajmuje się handlem samochodami, notorycznie zastawia parking pojazdami, w tym moją część, która nawet jest oznakowana jako parking dla klientów sklepu. Wjeżdżają tam lawety z autami i prowadzony jest rozładunek. Zgłaszałam sprawę ustnie wynajmującemu, ale on nie widzi problemu. Powiedział, że jak zdarza się taka sytuacja, to mam go o tym telefonicznie zawiadomić. Dla mnie jest to niepoważne, bo płacę czynsz i miejsca na parkingu powinny być dostępne dla moich klientów. Spadły mi obroty i klienci informują, że często nie mają gdzie zaparkować auta. W tej sytuacji chciałabym rozwiązać umowę najmu lokalu, którą zawarłam na czas określony. Jak to należy zgodnie z prawem zrobić? Liczę się z tym, że wynajmujący nie będzie chciał jej rozwiązać za porozumieniem stron. Dodam, że dysponuję nagraniami filmowymi i zdjęciami, na których widać, że oba parkingi, mój i nowego najemcy, są zastawione jego autami. Umowę dołączam do wglądu.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Rozwiązanie umowy najmu lokalu w trybie natychmiastowym z powodu problemu z parkingiem

Umowa najmu zawarta na czas określony

Umowa najmu została zawarta na czas określony, a to oznacza, że zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (K.c.) można ją rozwiązać przed upływem terminu wskazanego w umowie jako okresu jej zakończenia tylko w przypadkach wyraźnie wskazanych w umowie. Gdy takowych brak, umowy przed terminem rozwiązać nie można, poza możnością uczynienia tego na mocy porozumienia stron, co jest możliwe zawsze.

 

Niestety, umowa w tym zakresie nie jest dla Pani korzystna. Wyraźnie w niej wskazano, że co do zasady nie ma Pani możliwości rozwiązania umowy przed upływem okresu, na jaki została zawarta, bez poniesienia negatywnych tego konsekwencji. Rozwiązanie umowy przed upływem okresu, na jaki została zawarta, powoduje, że wynajmujący ma prawo żądać czynszu do końca okresu, na jaki miała trwać, oraz kary umownej i odszkodowania przewyższającego wysokość owej kary umownej.

 

Uniemożliwienie korzystania z przedmiotu najmu

Znamienny jest jednak paragraf umowy wskazujący, że jako najemca ma Pani prawo wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym w sytuacji uniemożliwienia Pani korzystania z przedmiotu najmu przez wynajmującego przez okres przekraczający 7 dni. Przez uniemożliwienie korzystania z przedmiotu najmu strony rozumieją niemożność korzystania przez najemcę z przedmiotu najmu w sposób określony w umowie. W takim wypadku najemca przed złożeniem oświadczenia o wypowiedzeniu umowy ze skutkiem natychmiastowym zobowiązany jest pisemnie wezwać wynajmującego do zaniechania naruszeń lub/i usunięcia ich skutków i wyznaczyć mu w tym celu dodatkowy, 5-dniowy termin na zaprzestanie naruszeń lub/i usunięcie ich skutków, przy czym sytuacja ta nie dotyczy awarii urządzeń i instalacji lub powstałych uszkodzeń spowodowanych siłami wyższymi i zdarzeniami losowymi oraz niezależnymi od wynajmującego. Po bezskutecznym upływie tego terminu najemca uprawniony jest jednostronnie wypowiedzieć umowę. Czynsz zostanie pomniejszony za okres faktycznej niemożności korzystania z przedmiotu najmu.

 

To ten przepis jest podstawą podjęcia przez Panią działań. Ważne jednak, by podjęła je Pani odpowiednio, tak aby rozwiązanie nie zostało zakwestionowane przez wynajmującego.

 

Parking jako przedmiot najmu

Zgodnie z zapisami umowy przedmiotem najmu jest zarówno część budynku, jak i miejsca postojowe na powierzchni 250 m2 przeznaczone na parking dla pojazdów Pani i Pani klientów. Jeśli zatem wynajmujący uniemożliwia Pani korzystanie z któregokolwiek przedmiotu umowy, to bez wątpienia daje to Pani prawo do jej rozwiązania. Ważne jest to, by owe uniemożliwianie trwało dłużej niż 7 dni. Proszę więc najpierw zebrać dowody na okoliczność, że przez okres powyżej 7 dni takie uniemożliwianie korzystania z miejsc parkingowych ma miejsce (np. nagrać filmy z datą, codziennie po jednym lub kilka, wykonywać zdjęcia itd.), wzywać właściciela do zapewnienia możliwości korzystania z parkingu SMS-em, mailem itp.

 

Pismo o zaniechanie naruszeń co do przedmiotu najmu

Następnie proszę oficjalnie skierować do wynajmującego pismo listem poleconym za potwierdzeniem odbioru (potwierdzenie nadania listu i jego odbioru proszę zachować) do zaniechania naruszeń w postaci uniemożliwienia korzystania Pani z miejsc postojowych zgodnie z zapisem umowy polegającego na zastawianiu parkingu przez innego najemcę i samego wynajmującego przez okres powyżej 7 dni (może Pani załączyć wspomniane dowody), co powoduje, że Pani i Pani klienci nie mogą parkować, a to zaś generuje wysoki spadek Pani obrotów. Proszę w piśmie wyznaczyć wynajmującemu 5-dniowy termin, liczony od dnia odbioru pisma, na doprowadzanie możności korzystania z parkingu zgodnie z umową pod rygorem jej rozwiązania ze skutkiem natychmiastowym.

 

Rozwiązanie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym

Jeśli po upływie wyznaczonego terminu nic się nie zmieni i parking nie będzie wyłącznie do Pani i Pani klientów dyspozycji w zakresie wskazanym w umowie, kolejnym listem poleconym za potwierdzeniem odbioru może Pani rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym. Czynsz zostanie wówczas pomniejszony za okres faktycznej niemożności korzystania z przedmiotu najmu, w tym wypadku z parkingu. Nie wiem, jak wynajmujący obliczy proporcję czynszu, bowiem umowa ustala go za cały przedmiot najmu; uznać więc należy, że np. 50% jest za lokal, 50% za parking i w ten sposób można obniżyć czynsz za dni, gdy nie można było korzystać z Pani części parkingu. Ewentualnie ta proporcja może być inna: 60% za lokal, 40% za parking, bowiem powierzchnia parkingu jest mniejsza niż budynku. Ostatnia płatność nastąpi w dniu rozwiązania umowy za okres proporcjonalny do ilości dni trwania najmu w miesiącu, w którym dojdzie do rozwiązania umowy.

 

Na zakończenie jeszcze przypomnę, że oczywiście może Pani spróbować rozwiązać umowę najmu na mocy porozumienia stron.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • osiem minus III =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »