Mamy 11 195 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Różnica w powierzchni mieszkania między umową a stanem rzeczywistym

Autor: Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 29.09.2015

Po zawarciu transakcji notarialnej nabycia nieruchomości okazało się, że ilość m2 podana do umowy kupna przez sprzedającego jest mniejsza niż faktycznie. Ponieważ w umowie jest mowa o cenie zakupu 1 m2 za określoną kwotę, to czy można ubiegać o zwrot kwoty wynikającej z mniejszej ilości powierzchni, niż zadeklarowano w umowie kupna?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Niezależnie od tego, czy nabył Pan mieszkanie jako konsument, czy przedsiębiorca, do oceny Pana roszczeń zastosowanie miał będzie Kodeks cywilny, jako że zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 27 lipca 2002 roku o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie Kodeksu cywilnego przepisy tej ustawy stosuje się jedynie do sprzedaży konsumentowi rzeczy ruchomych a nie nieruchomości.

 

Stosownie zatem do treści art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne)”.

 

Mniejszy niż wskazany metraż lokalu potraktowałabym jako nieposiadanie właściwości, o których zapewnił kupujący, a więc wadę, o jakiej mowa w powyższym przepisie.

 

Rękojmia nie działa jednakże w stosunku do wad, o których kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy sprzedaży. Chodzi tu o ewidentne, widoczne wady lub zgłoszone przez dewelopera i zaakceptowane przez nabywcę. Na szczęście w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2000 roku, sygn. akt V CKN 66/2000, na gruncie Kodeksu cywilnego odpowiedzialność z tytułu rękojmi sprzedaży jest niezależna od podziału wad na jawne i ukryte. W uzasadnieniu tegoż orzeczenia sąd wyjaśnił, iż „pogląd, że nabywca wie o wadzie – co w świetle art. 557 § 1 kc zwalnia sprzedawcę od odpowiedzialności z rękojmi – gdy nie zauważył jej w chwili zawarcia umowy na skutek własnego niedbalstwa, nie ma oparcia w przepisach kodeksu cywilnego ponieważ brak w nim uzależnienia odpowiedzialności z tytułu rękojmi sprzedaży od tego czy wada ma charakter jawny. Wprawdzie w praktyce obrotu przetrwało znane kodeksowi zobowiązań (art. 323 kz) pojęcie wady jawnej (zatem również będące jego przeciwieństwem pojęcie wady ukrytej), to nie ulega jednak wątpliwości, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi sprzedaży uregulowana w kodeksie cywilnym nie zależy od tego charakteru wady. W myśl art. 557 kc, aby nastąpiło zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzialności z rękojmi kupujący musi wiedzieć o wadzie i nie podlega badaniu kwestia czy powinien był wiedzieć, np. dlatego, że wada rzeczy była jawna. Wynika stąd, że na gruncie kodeksu cywilnego nie ma znaczenia podział na wady jawne i ukryte”.

 

Dalej Sąd wskazał, że „rodzi się pytanie, czy kupujący ma obowiązek zbadania rzeczy w celu wykrycia wad (w Pana przypadku zmierzenie powierzchni). W tej kwestii punktem wyjścia jest reguła, że takiego obowiązku nie ma, chyba że zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte (art. 563 kc). To oznacza, że kupujący, mając oczywiście prawo zbadania nabytej rzeczy, nie jest obciążony prawnym obowiązkiem czujności ani szczególnego badania rzeczy. Z tego wynika, że skoro badanie rzeczy jest uprawnieniem kupującego, to nie mogą go spotkać żadne ujemne skutki w razie, gdyby z uprawnienia zbadania rzeczy nie skorzystał”.

 

Tak więc, bazując na tym wyroku, powinno się udać oprzeć Pana roszczenia właśnie o przepisy dotyczące rękojmi.

 

Dalej wyjaśnię Panu, że w przypadku stwierdzenie wady ma Pan stosownie do treści art. 560 Kodeksu cywilnego możliwość obniżenia ceny. Dla porządku zacytuję Panu cały przepis poniżej:

 

„Art. 560. § 1.Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.

 

§ 2. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej.

 

§ 3. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.

 

§ 4. Jeżeli sprzedawca dokonał wymiany, powinien pokryć także związane z tym koszty, jakie poniósł kupujący”.

 

W związku z § 3 i sposobem naliczenia ceny może Pan żądać obniżenia ceny w proporcji ilość brakującej powierzchni x wartość jednego metra. Proszę w tym celu wysłać pismo do sprzedawcy, zakładam dewelopera, choć nie ma to oczywiście znaczenia, żądając obniżenia ceny, i poczekać, jak się w tej sytuacji zachowa.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 7 + 0 =

»Podobne materiały

Cesja partycypacji i zmiana najemcy mieszkania w budynku TBS

Jak zgodnie z prawem mogę przepisać prawa do partycypacji w TBS osobie spoza rodziny? Umowa podpisana była w 2004 roku. Jak rozwiązać problem kaucji (12 x miesięczny czynsz) wpłaconej do TBS i ewentualnego odstępnego? Jaki wpływ na partycypację ma „wartość odtworzeniowa” lokalu i jak jes

 

Miejsce parkingowe na wyłączność dla osoby niepełnosprawnej w stopniu znacznym

Posiadam mieszkanie własnościowe wraz z gruntem pod blokiem. Jestem osobą niepełnosprawną w stopniu znacznym – czy przysługuje mi miejsce parkingowe na wyłączność od spółdzielni mieszkaniowej, która jest zarządcą terenu? A może mogę jakoś wystąpić o wykupienie miejsca? Spółdzielnia wyznaczyła

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »