Rozliczenie podatku od sprzedaży lokalu mieszkalnego

Jak Pani wie, do sprzedaży nieruchomości nabytych po dniu 31 grudnia 2008 roku zastosowanie ma zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które zwalnia od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Rygor i warunki wydatków na własne cele mieszkaniowe określa ustawodawca w art. 21 ust. 25–29 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa nie wprowadza tu żadnych restrykcji odnośnie ilości, uznając wydatki nadbudowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe. Z tym jednak, iż musi tu mieć miejsce, dla każdego z lokali, zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych, tzn. zgodnie z orzecznictwem celem wydatku ma być przede wszystkim „zapewnienia sobie tzw. dachu nad głową, dążenie, aby w tym nowym lokalu mieszkać” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 2 czerwca 2014 r., sygn. akt I SA/Łd 229/14). Jednocześnie „wydatki na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dziecka podatnika, nie mieszczą się w pojęciu »zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych«” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 21 maja 2014 r., sygn. akt I SA/Sz 350/14). Przekładając to na kazus, organy podatkowe uznają zapewne za zgodne z celem zwolnienia wydatki na remont trzech lokali mieszkalnych, np. w sytuacji gdy w jednym podatnik mieszka w weekendy, a w drugim położonym bliżej miejsca pracy w tygodniu, w trzecim natomiast w okresie wakacji. Natomiast w przypadku, gdy podatnik ma trzy mieszkania, mieszka w jednym, a pozostałe dwa remontuje pod wynajem, tylko wydatki na pierwszy lokal obejmie ulga.

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe nie uważa się wydatków poniesionych m.in. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku (albo jego części) przeznaczonego na cele rekreacyjne. Tym samym wydatki na remont domku letniskowego nie mieszczą się w zwolnieniu, co wynika z art. 21 ust. 28 pkt 2 ustawy.

Ustawodawca sporządził zamknięty katalog wydatków w ust. 25 art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z nim „za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się:

1) wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
   
   – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na cele określone w pkt 1,
2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
   
   – w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;

3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
3. gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
4. gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a”.

Pamiętać ponadto należy, że własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa powyżej w pkt 1 lit. d i e, rozumieć trzeba budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.