Mamy 10 803 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rozliczenie najmu przez jednego z małżonków

Autor: Kinga Karaś • Opublikowane: 13.11.2019

Razem z mężem jesteśmy właścicielami mieszkania, które chcemy wynająć. Mąż nie chce otrzymywać dochodu z tytułu wynajmu. Jak można rozwiązać sprawę, abym tylko ja jako małżonka rozliczała najem z US? I druga sprawa. Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą i właśnie jako firma chcę podpisać umowę z najemcą. Na co zwrócić uwagę?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Fot. Fotolia

Rozliczenie najmu przez jednego z małżonków

Najmem lokalu stanowiącego współwłasność

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z najmem lokalu stanowiącego Pani współwłasność jako małżonki. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zgoda na czynność rozporządzenia rzeczą wspólną, o której mowa w art. 199, może być wyrażona, zgodnie z art. 60, przez każde zachowanie się współwłaściciela, które ujawnia jego wolę w sposób dostateczny (por. postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 24 stycznia 2013 r., sygn. akt V CSK 79/12).

Powierzenie zarządu nad wspólnym mieszkaniem

Może Pani zawrzeć z małżonkiem umowę powierzającą Pani wykonywaniu zarządu nad wspólnym mieszkaniem. Zgodnie z przyjętym w orzecznictwie stanowiskiem: umowa współwłaścicieli powierzająca wykonywanie zarządu jednemu z nich wyłącza uprawnienia pozostałych współwłaścicieli do sprawowania zarządu określone w art. 199–202 (por. wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt II CSK 218/06).

 

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych: przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Rozliczanie najmu jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą

Jednak biorąc pod uwagę, iż Pani chciałaby rozliczać najem jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, oraz fakt, iż urzędy skarbowe upatrują obowiązek zapłaty podatku nie w fakcie posiadania nieruchomości, ile w prawie do pobierania z niej pożytków (np. w skutek podpisanej umowy najmu), i ponieważ dochód ten miałby pozostawać w związku z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą, to można zgodzić się ze stanowiskiem, iż to na Pani ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Do podobnego wniosku doszedł Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 2 lutego 2010 r. o sygn. IPPB1/415-856/09-2/AG, w której to stwierdził, iż „warunkiem powstania obowiązku podatkowego w przypadku każdego współwłaściciela nie jest posiadanie udziału we własności lokalu, lecz prawo do pobierania pożytków z udziału w nieruchomości. Na skutek opisanego powyżej ukształtowania stosunków między współwłaścicielami lokalu mieszkalnego, obowiązek podatkowy powstanie wyłącznie u wnioskodawcy jako u współwłaściciela uprawnionego do pobierania pożytków z jego wynajmu. Umowa zawarta przez współwłaścicieli nie znosi współwłasności, powoduje jednak, iż wnioskodawca ma pełny udział w przychodach, jakie rzecz przynosi oraz w pełnym stopniu obciążają go koszty związane z jej utrzymaniem”.

 

Jednak dla bezpieczeństwa mogłaby Pani wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej przez Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.  

 

Na podstawie art. 14 b ustawy Ordynacja podatkowa:

 

„§ 1. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

§ 2. Wniosek o interpretację indywidualną może dotyczyć zaistniałego stanu faktycznego lub zdarzeń przyszłych. Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku (at. Art. 14f § 1)”.

 

Zastosowanie się do interpretacji indywidualnej przed jej zmianą, stwierdzeniem jej wygaśnięcia lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego interpretację indywidualną nie może szkodzić wnioskodawcy, jak również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej (art. 14k § 1). Tak więc po wydaniu interpretacji indywidualnej właściwe organy podatkowe nie mogłyby z mocą wsteczną stwierdzić obowiązku zapłaty podatku dochodowego przez Pani męża.

Umowa najmu okazjonalnego - opis

Jeżeli chodzi o sam najem, który byłby zawierany z osobą fizyczną, to warto rozważyć skorzystanie z instytucji najmu okazjonalnego, zapewniającego właścicielowi większą ochronę przed nieuczciwym najemcom. Umowa ta daje prawo do dokonania „uproszczonej” eksmisji uciążliwego lokatora. Zgodnie z art. 19a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

 

„1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.

4. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

5. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4.

6. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

7. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzaniu oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, wynosi nie więcej niż maksymalna kwota czynszu normowanego bez opcji za 1 m2 mieszkania na wynajem, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości), określoną dla miasta stołecznego Warszawy”.

 

Warto też spisać protokół zdawczo-odbiorczy zawierający dokumentację fotograficzną oraz spis wyposażenia mieszkania.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • II minus 8 =

»Podobne materiały

Podatek od emerytury za pracę w Niemczech

Otrzymuję emeryturę z trzech źródeł: emeryturę za pracę w Polsce, emeryturę za pracę w Niemczech oraz emeryturę po zmarłym mężu. Czy świadczenie z Niemiec też muszę w Polsce opodatkować?

Kredyt na osobę fizyczną a działalność gospodarcza

Prowadzę działalność gospodarczą – ośrodek szkolenia kierowców. Chcę wziąć kredyt jako osoba fizyczna na zakup samochodu, który będę wykorzystywać w firmie. Czy odsetki od tego kredytu mogę wliczyć w koszty działalności gospodarczej?

Abolicja podatkowa – Anglia

W 2004 r. wyjechałem z dziewczyną do Anglii, gdzie podjęliśmy legalną pracę. W 2004 r. nie pracowaliśmy i nie mieliśmy dochodów z innych źródeł w Polsce. Od tamtej pory do chwili obecnej przebywamy i pracujemy w Anglii. W 2005 r. za zarobione w Anglii pieniądze kupiliśmy mieszkanie w Polsce –
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »