Mamy 10 970 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rozbiórka budynku

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 10.04.2013

Jestem właścicielem części domu, który jest usytuowany na dwóch działkach w Kartuzach, przy czym nie jestem w stanie wskazać dokładnego przebiegu granicy działki, a co za tym idzie – przebiegu granicy podziału domu. Budynek jest w bardzo złym stanie technicznym, od dziesięciu lat jest niezamieszkany. Właścicielka drugiej części domu złożyła wniosek o zgodę na rozbiórkę jej części. Ja także zgadzam się na rozbiórkę mojej części, jednak sąsiadka nie chce dokonać rozbiórki budynku jednocześnie, przy podziale kosztów, lecz uważa, że każdy powinien zająć się tym na własną rękę, przy pomocy własnej ekipy. Czy w takiej sytuacji powinienem złożyć wniosek o rozbiórkę domu?

 

W tej chwili sąsiadka – równolegle z wnioskiem o zburzenie swojej części nieruchomości – złożyła wniosek do nadzoru budowlanego, zmuszając mnie do prac naprawczych (dach, rynny itp.), oprócz tego grozi, że złoży wniosek o ekspertyzę techniczną budynku – na mój koszt – i w ten sposób zmusi mnie do rozbiórki. Czy sąsiadka ma prawo zmusić mnie do zapłacenia za ekspertyzę i do naprawy budynku, który jest przeznaczony do rozbiórki (przez decyzję inspektora budowlanego)?

 

Na działce sąsiadki stoi drugi, zamieszkany dom, który jest utrudnieniem przy rozbiórce starego budynku – m.in. sąsiadka doprowadziła do niego prąd z przyłącza znajdującego się na mojej działce. Sąsiadka twierdzi, że po rozbiórce domu będę musiał zapewnić jej przyłącze, czyli postawić na mojej działce słup energetyczny (obecnie słup, który doprowadza prąd do starego, a stamtąd do nowego domu, znajduje się poza obiema działkami). Czy faktycznie mam taki obowiązek? 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jeśli budynki stanowią dwie odrębne całości, każda działka ma swoją własną księgę wieczystą z uwzględnionym w niej budynkiem, to nie mamy do czynienia ze współwłasnością. Nie można więc sądownie zmusić Pana do np. wymiany rynien.

 

Jednak organ nadzoru budowlanego może na Pana nałożyć pewne obowiązki.

 

Zgodnie z art. 66 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm.):

 

„Art. 66. 1. W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

 

1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

– właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

 

2. W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, właściwy organ może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie”.

 

W odniesieniu do budynków podstawą do ustalenia powstałych nieprawidłowości, o których mowa w art. 66 ust. 1, a także do zastosowania środka, o którym mowa w art. 66 ust. 2, są przede wszystkim przepisy rozporządzeń:

 

  1. Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690);
  2. Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836).

 

Według cytowanej wyżej ustawy:

 

„Art. 68. W razie stwierdzenia potrzeby opróżnienia w całości lub w części budynku przeznaczonego na pobyt ludzi, bezpośrednio grożącego zawaleniem, właściwy organ jest obowiązany:

 

1) nakazać, w drodze decyzji, na podstawie protokołu oględzin, właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego opróżnienie bądź wyłączenie w określonym terminie całości lub części budynku z użytkowania;

2) przesłać decyzję, o której mowa w pkt 1, obowiązanemu do zapewnienia lokali zamiennych na podstawie odrębnych przepisów;

3) zarządzić:

a) umieszczenie na budynku zawiadomienia o stanie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia oraz o zakazie jego użytkowania,

b) wykonanie doraźnych zabezpieczeń i usunięcie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, z określeniem, technicznie uzasadnionych, terminów ich wykonania.

 

Art. 69.  1. W razie konieczności niezwłocznego podjęcia działań mających na celu usunięcie niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia, właściwy organ zapewni, na koszt właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, zastosowanie niezbędnych środków zabezpieczających.

 

2. Do zastosowania, na koszt właściciela lub zarządcy, środków przewidzianych w ust. 1 są upoważnione również organy Policji i Państwowej Straży Pożarnej. O podjętych działaniach organy te powinny niezwłocznie zawiadomić właściwy organ.

 

Sąsiadka nie ma możliwości, aby zażądać ekspertyzy na Pana koszt.

 

Jednak organ budowlany może zlecić pewne prace remontowe, a nawet wydać decyzję o rozbiórce budynku. Organ nadzoru budowlanego, w myśl art. 67 ust. 1 cytowanej wyżej ustawy, jest upoważniony do podejmowania w odniesieniu do obiektów budowlanych odpowiednich działań niezbędnych do usunięcia zagrożeń dla ludzi lub mienia albo do usunięcia oszpeceń otoczenia. Nie może jednak pomijać przy tym praw właścicieli obiektów, związanych z konstytucyjną ochroną własności.

 

Wprawdzie powyższy artykuł stanowi, że wezwaniem do rozbiórki i uporządkowania terenu, a więc formą nakazu rozbiórki obiektu budowlanego, powinien być objęty obiekt budowlany nienadający się do remontu, odbudowy lub wykończenia, lecz współczesne środki techniczne umożliwiają wykonanie robót remontowych lub innych budowlanych związanych z odbudową lub wykończeniem w każdym obiekcie budowlanym. Przeciwwskazaniem mogą być tylko koszty danych robót. O tym jednak może decydować jedynie właściciel obiektu budowlanego, a nie organ administracji publicznej. Zanim organ ten orzeknie o potrzebie rozbiórki danego obiektu budowlanego (wezwie do rozbiórki) na podstawie art. 67 Prawa budowlanego, powinien przeprowadzić postępowanie wyjaśniające, niezbędne do ustalenia: czy i ewentualnie w jaki sposób właściciel obiektu budowlanego ma zamiar usunąć istniejące stany naruszenia porządku prawnego w budownictwie.

 

Jeżeli uzna on, że dokona tego w drodze remontu, odbudowy lub wykończenia obiektu, to nie ma podstaw, aby nakazać jego likwidację. Wymieniony organ powinien wtedy w drodze decyzji – wydanej na podstawie art. 66 Prawa budowlanego – określić realny termin wykonania potrzebnych robót i kontrolować ich wykonanie. Niepodjęcie tych robót w wyznaczonym terminie mogłoby być podstawą do zastosowania art. 67 i wezwania, na jego podstawie, właściciela obiektu budowlanego do rozbiórki tego obiektu i uporządkowania terenu.

 

Podział budynku do rozbiórki i koszty

 

Istotne jest, czy budynek – mimo że stanowi jedną bryłę – jest w rozumieniu Prawa budowlanego dwoma odrębnymi budynkami, czy jest jednym budynkiem, ale usytuowanym na dwóch działkach i podzielonym w swoisty sposób.

 

Jeśli złoży Pan wniosek o wydanie pozwolenia na rozbiórkę budynku, jako uczestniczka postępowania będzie występować sąsiadka. Co do zasady – jeśli mamy dwie osobne nieruchomości, nie ma podstaw, aby żądać podziału sumy z rozbiórki, ale z drugiej strony jest to najlogiczniejsze wyjście. Jeśli nie da się określić sztywno granicy działki i granicy podziału budynku, jest bardzo prawdopodobne, że przy pracach jednej z ekip zostanie zburzona część leżąca na innej działce – przypadkowo.

 

Jeszcze raz zaznaczę, że sąsiadka nie może Pana zmuszać do czegokolwiek ani tym bardziej straszyć kosztami ekspertyzy. Może jedynie zlecić własną ekspertyzę w ramach swojej własności i na swój koszt.

 

Jeśli istnieje problem natury budowlanej, jakiekolwiek obowiązki może nałożyć na Pana tylko inspektor w drodze postępowania. W takim przypadku zostanie wydana decyzja o konieczności podjęcia określonych prac, zawierająca termin ich wykonania.

 

Nie ma Pan także obowiązku zapewniać sąsiadce prądu. Nie ma przepisów, które by to nakazywały. Sąsiadka może jedynie wystąpić o służebność, czyli o to, aby sąd wyraził zgodę na usytuowanie na Pana działce słupa energetycznego, jeśli nie ma innego sposobu doprowadzenia prądu na jej działkę. Jest to tzw. służebność gruntowa. Należy przy tym podkreślić, że jest to wyłącznie wyrażenie zgody na udostępnienie działki, a więc to sąsiadka poniosłaby koszty postawienia słupa. 

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziewięć + I =

»Podobne materiały

Wstrzymanie robót budowlanych

Mój problem dotyczy wstrzymania robót budowlanych. Na mojej działce znajdował się stary budynek gospodarczy (do 20 m2), który przylegał do granicy z działką sąsiada. Dostałem pozwolenie na rozbiórkę tego budynku. Po rozbiórce rozpocząłem w tym samym miejscu budowę nowego budynku gospodarczego.

 

Wydanie decyzji o nakazie rozbiórki

Jestem jedną z osób, które odziedziczyły działkę po dziadku (zmarł w 1980 r., ale o spadek wystąpiliśmy dopiero w 2011 r.). Na działce oprócz małego domku, w którym mieszkał dziadek, znajdują się dwa murowane garaże o łącznej powierzchni ok. 40 m2. Chcielibyśmy te garaże wyburzyć, jednak jest proble

 

Rozbiórka kamienicy

Od kilkunastu lat ja, siostra i ojciec jesteśmy zameldowani w pewnym mieszkaniu socjalnym. Właśnie dowiedzieliśmy się, że dojdzie do rozbiórki kamienicy, w której znajduje się wspomniane mieszkanie. Od jakiegoś czasu mieszkam z moją partnerką i jej dziećmi w mieszkaniu własnościowym. Moja partn

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »