.
Mamy 12 389 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Remont linii gazowniczej i żądanie przez spółkę służebności przesyłu

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 07.12.2020

Spółka gazownicza wymienia linię gazowniczą na długości całej ulicy, wyjaśniając, że jest przestarzała. Chce również zmienić przyłącze doprowadzające gaz do budynku (wybudowane przed ok. 25 laty). Notarialnie żąda zgody na służebność przesyłu z wpisem do ksiąg wieczystych. Wstępne uzgodnienia nie przewidywały takiej służebności, tylko wyrażenie zgody na wpuszczenie wykonawców nowej instalacji na teren posesji na czas wykonywania tych prac. Czy taka pisemna zgoda jest niewystarczająca? Czy służebność przesyłu można ustanowić na czas określony, tj. na czas wykonania prac ziemnych i instalacyjno-montażowych? Jeśli to musi być służebność przesyłu, czy można ją będzie po zakończeniu robót wykreślić z ksiąg wieczystych?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Remont linii gazowniczej i żądanie przez spółkę służebności przesyłu

Kto jest właścicielem urządzeń służących dostawie gazu na prywatnej nieruchomości?

Opis sytuacji dotyczy różnych zagadnień prawnych, które warto ukazać dokładniej – głównie w celu ułatwienia Państwu podejmowania właściwych decyzji. Zacznijmy od tego, że wymienione przez Pana przedsiębiorstwo jest właścicielem odnośnej instalacji – stosownie do treści artykułu 49 Kodeksu cywilnego (K.c.):

 

„§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

§ 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.”

 

Różnie rzecz przedstawia się z przyłączami (na ogół za nie są odpowiedzialni odbiorcy, ale część przyłączy należy do dostawców tak zwanych mediów); proponuję sprawdzić (we własnej dokumentacji, w organie administracji budowlanej lub w odnośnym przedsiębiorstwie), do kogo należy przyłącze i kto za nie odpowiada – zachęcam jednak do ostrożności, ponieważ „wyjście na jaw“, że przyłącze należy do odbiorcy (jeśli tak jest), mogłoby Państwa narazić na wyższe koszty.

 

Przedsiębiorstwo jest uprawnione do przeprowadzania prac remontowo-modernizacyjnych swoich urządzeń

Odnośnie do składników przedsiębiorstwa (instalacji głównej oraz, być może, określonych przyłączy) sprawa jest jasna: właściciel (a więc rzeczone przedsiębiorstwo) jest uprawniony decydować w sprawie wymiany instalacji; chodzi nie tylko o przysługujące mu uprawnienia właścicielskie (art. 140 K.c.), ale również o inne względy, np. możliwość skorzystania z określonych dotacji lub dostosowanie się do wymogów prawnych (w takim przypadku mogłoby chodzić o realizację obowiązku prawnego).

 

Służebność przesyłu na czas wykonawstwa nie istnieje

W Polsce nie ma czegoś takiego, jak – cytując Pańskie słowa – „służebność przesyłu na czas wykonawstwa“. Każda służebność (art. 285 i następne K.c.) jest ograniczonym prawem do rzeczy (art. 245 i następne K.c.), a więc „epizodyczny charakter“ wprost jest sprzeczny z istotą służebności.

 

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Aby ktoś – inna osoba w rozumieniu art. 140 K.c. – był uprawniony prowadzić prace budowlane na Państwa nieruchomości, powinien wykazać się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które w art. 3 punkt 11) Prawa budowlanego określono następująco: „tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych”.

 

Niestety, zdarza się, i to dość często, przedkładanie do podpisu właścicielowi nieruchomości lub innemu uprawnionemu podmiotowi (np. zarządcy nieruchomości lub zarządowi wspólnoty mieszkaniowej) dokumentów, które w swej treści zawierają o wiele więcej niż samo oświadczenie, na podstawie którego inwestor (lub jego przedstawiciel) byłby w stanie wykazać się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dalsze „niestety“ dotyczy tego, że sporo osób podpisuje takie oświadczenia – niekiedy oczywiście bzdurne (np. wskazujące na to, że właściciel nieruchomości zezwala na coś sobie samemu), bezprzedmiotowe (np. dotyczące ustanowienia służebności już obciążającej daną nieruchomość), a nawet będące przejawem „bezwarunkowej kapitulacji“ (np. oświadczenie o zrzeczeniu się roszczeń, i to „wszelkich”). Być może Państwo stają przed wyzwaniem w związku z takim procederem. Jeśli tak jest, to wolno podjąć nawet bardzo stanowcze „kroki” – nawet włącznie z powiadomieniem organów ścigania o podejrzeniu popełnienia przestępstwa (np. w przypadku usiłowania wyłudzenia lub usiłowania doprowadzenia do złożenia oświadczenia bardzo niekorzystnego dla Państwa). Jeżeli bardzo nagannej treści formularz przygotował radca prawny lub adwokat, to powiadomienie odpowiedniego samorządu zawodowego lub Ministra Sprawiedliwości (sprawującego zwierzchni nadzór na samorządami zawodowymi prawników) mogłoby skutkować odpowiedzialnością dyscyplinarną (sprawcy). Nad koncernami energetycznymi (państwowymi) nadzór sprawuje odpowiedni resort – po kolejnej tak zwanej rekonstrukcji Rady Ministrów przydać się może ustalenie właściwego w tym zakresie ministerstwa (np. Ministerstwa Aktywów Państwowych), aby ewentualną skargę skierować do właściwego ministra. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów również można by powiadomić o takich praktykach, czy to monopolistycznych, czy to (potencjalnie) szkodliwych dla konsumentów.

 

Wolny człowiek jest uprawniony zdecydować o tym, co podpisuje lub czego nie podpisze. Oczywiście, z odmową wyrażenia zgody mogą wiązać się określone konsekwencje. Dlatego warto rozważyć wyrażenie zgody o takiej treści, która Państwu odpowiada (i np. została wcześniej uzgodniona) – nie ma obowiązku (zwłaszcza prawnego) posługiwać się formularzami przedkładanymi (lub podsuwanymi do podpisu) przez osobę prywatną (a także koncerny energetyczne zalicza się do „sektora prywatnego“). Złożenie oświadczenia, które organ administracji budowlanej traktowałby jako prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, mogłoby się przydać, np. w celu ochrony przed roszczeniami lub wnioskowaniem do starosty przez przedsiębiorstwo o wydanie im zezwolenia w „trybie administracyjnym“; do starosty można by skierować jeden z egzemplarzy oświadczenia.

 

Czy słusznie przedsiębiorstwo domaga się ustanowienia służebności?

Służebność gruntowa (art. 285 i następne K.c.) powinna służyć zwiększeniu użyteczności nieruchomości władnącej. Odpowiednie stosowanie przepisów o służebnościach gruntowych (art. 285 i następne K.c.) do służebności przesyłu (art. 3051 i następne K.c.) – co przewidziano w art. 3054 K.c. – skłania do wniosku, że służebność przesyłu powinna służyć zwiększeniu użyteczności urządzeń (których dana służebność przesyłu dotyczy) lub przedsiębiorstwa (którego składnikami są takowe urządzenia). To także przemawia przeciwko ustanowieniu służebności przesyłu o charakterze „epizodycznym”, tym bardziej, że do legalnego prowadzenia prac budowlanych lub prac instalacyjnych wystarczy prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które nie jest synonimem przysługiwania ograniczonego prawa rzeczowego (np. służebności przesyłu).

 

To, że ktoś wpadł na „cwany pomysł”, nie jest jednoznaczne z tym, że ktoś inny ma obowiązek taki pomysł realizować. Wystarczy złożyć oświadczenie, które zaakceptuje organ administracji budowlanej (a ten ma konstytucyjny obowiązek działać na podstawie i w granicach prawa) – poza zakresem właściwości organu administracji państwowej jest ustanawianie służebności (przepisy o szczególnych kompetencjach starostów w celu umożliwienia korzystania z cudzego gruntu nie są równoznaczne z ustanowieniem służebności).

 

Negocjacja umowy z przedsiębiorstwem przesyłowym

Jeżeli odnośne przedsiębiorstwo oczekuje ustanowienia służebności – co może być zasadne i czego nie trzeba musowo się bać (chociaż da się zauważyć „strach przed służebnościami”), to niech zaproponuję warunki, które Państwo rozważą; tym bardziej, że w art. 3052 „jest mowa” o „umowie o ustanowieniu służebności” (co być może nawet jest skutkiem „pisania prawa na kolanie”). W przypadku instalacji prowadzącej do Państwa budynku zapewne przesadą byłoby żądanie wynagrodzenia za korzystanie z Państwa nieruchomości (np. w związku z ustanowieniem służebności), aczkolwiek warto rozważyć rozsądne postanowienia umowne na okoliczność powstania ewentualnych szkód oraz ich usuwania (być może płacenia odszkodowania). Proszę się zastanowić nad tym, kto powinien ponieść koszty związane z ustanowieniem służebności (w tym taksę notarialną) oraz z wpisaniem służebności do księgi wieczystej (chodzi głównie o opłatę sądową). Skoro owemu przedsiębiorstwu aż tak bardzo zależy na ustanowieniu służebności, to warto rozważyć domaganie się, by przedsiębiorstwo poniosło takie koszty.

 

Ujawnianie służebności w księgach wieczystych

Ujawnianie służebności w księgach wieczystych jest dobrowolne, co, niestety, przyczynia się faktycznie do zmniejszenia wiarygodności ksiąg wieczystych. Służebności gruntowe (art. 285 i następne K.c.) ujawnia się w dwóch księgach wieczystych (dwóch, w ujęciu modelowym): prowadzonej dla nieruchomości obciążonej (w jej dziale III) oraz prowadzonej dla nieruchomości władnącej (w jej dziale I-Sp). Służebności osobiste (art. 296 i następne K.c.) ujawnia się w dziale III księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości obciążonej, tak samo rzecz przedstawia się z wpisami służebności przesyłu; chodzi o istotę oraz cele tych służebności.

 

Dla wykreślenia służebności z księgi wieczystej potrzebna byłaby zgoda uprawnionego lub dokument (w odpowiedniej formie prawnej), dowodzący wygaśnięcia służebności lub zniesienia służebności. Praktycznie rzecz biorąc, szanse na zrzeczenie się służebności lub na jej wykreślenie (gdyby służebność nadal obciążała nieruchomość) wydają się bardzo małe, więc w grę mógłby wchodzić spór sądowy, ale znikome jest prawdopodobieństwo, by sąd zgodził się na samo wykreślenie służebności z księgi wieczystej (bez zniesienia służebności lub bez stwierdzenia wygaśnięcia służebności). Łatwiej jest wyrazić zgodę lub nawet ustanowić służebność (np. służebność przesyłu), niż np. doprowadzić do zniesienia służebności. Do prowadzenia samych prac budowlanych lub prac instalacyjnych ustanowienie służebności wydaje się zbędne.

 

Zgoda na przeprowadzenie prac remontowo-montażowych powinna wystarczyć

Organowi administracji budowlanej powinno wystarczyć oświadczenie właściciela nieruchomości o wyrażeniu zgody na prowadzenie prac (budowlanych lub instalacyjnych) przez kogoś innego, np. przez przedsiębiorstwo branży energetycznej. Powinno wystarczyć, ale – co już napisałem – można zauważyć zmiany wykładni praktycznej (czyli związanej ze stosowaniem prawa), np. w organach administracji budowlanej (w tych organach da się zauważyć wzrost rygorów od kilku lat, czyli od „liberalizacji” Prawa budowlanego). Faktycznie przez dziesięciolecia w takich sprawach wystarczały oświadczenia w zwykłej formie pisemnej, ale teraz trudno zgadywać, co „kryje się w głowie urzędnika”.

 

Jak już wspomniałem, wolno Panu wyrazić zgodę (na określone prace) samodzielnie – nawet bez posługiwania się cudzym formularzem. Na wszelki wypadek (by np. uniknąć faktycznego wyłudzenia w starostwie urzędowej zgody na skorzystanie z Pańskiej nieruchomości w celach montażowych), przydać się może skierowanie jednego z egzemplarzy pisma (zawierającego Pańską zgodę na prowadzenie prac) do starosty; przy składaniu pisma trzeba domagać się pokwitowania jego przyjęcia (np. przez biuro podawcze), zaś listy polecone można wysyłać z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”).

 

Sama lektura ustawowego określenia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wskazuje na to, że ograniczone prawo rzeczowe (np. służebność) to jeden z prawnie przewidzianych wariantów. Jeżeli nawet ktoś w przedsiębiorstwie gazowniczym „odczuwa potrzebę”, by zostały ustanowione służebności, to niech sam swych potrzeb pilnuje. Pan jest od takiego obowiązku wolny. Jeżeli zaś przedsiębiorstwu zależy na ustanowieniu służebności przesyłu, to niech zobowiąże się do sfinansowania związanych z tym czynności (zwłaszcza zapłaci: taksę notarialną oraz opłaty sądowe); Panu, jako wolnemu człowiekowi, wolno przedstawić swe stanowisko (czy to co do służebności, czy to odnośnie do samych kosztów związanych z ustanowieniem służebności).

 

Jeżeli Pan odmówi „zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu”, to będzie im wolno wystąpić do sądu. Tylko po co ta służebność? Da się ją jakoś uzasadnić potrzebą formalizacji w związku z należytą dbałością o instalację? Z całą jednak pewnością, poza polskim systemem prawnym jest „służebność na czas budowy”.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 5 + I =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »