Mamy 10 803 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rękojmia z tytułu sprzedaży domu

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 19.10.2014

Przed rokiem jako osoba fizyczna sprzedałem nowo wybudowany dom. Zgodnie z projektem budowlanym w domu została wykonana izolacja przeciwwilgociowa ze względu na częściowe podpiwniczenie. Ekspertyza geologiczna nie nakazywała wykonania specjalistycznej hydroizolacji. Rok przed sprzedażą podniesienie się poziomu wód gruntowych spowodowało, że w piwnicy pojawiła się woda. Pozostały po tym ślady na ścianach i na płytkach podłogi.

Kupującego poinformowałem, że po intensywnych opadach deszczu może w piwnicy pojawić się woda. Pokazałem ślady na ścianach ewidentnie wskazujące na podtopienie piwnicy. Kupujący oświadczył, że jeżeli obniżę cenę na naprawę tej i kilku innych usterek, on ten dom kupi. Wynegocjowaliśmy cenę. Transakcja doszła do skutku po 3 miesiącach, bo kupujący starał się o kredyt. Przy tej okazji dom sprawdzało dwóch rzeczoznawców, którzy robili zdjęcia m.in. w piwnicy. Dom został sprzedany.

Miesiąc temu zgłosił się do mnie ten kupujący z prośbą o dokumentację projektową domu, bo w piwnicy pojawiła się woda i firma, która zajmuje się naprawą, potrzebuje dokumentów. Przekazałem projekt i zaoferowałem pomoc, że mogę przekazać firmie, co zostało zrobione. Ku mojemu zaskoczeniu 2 dni temu otrzymałem przedsądowe wezwanie do zapłaty z tytułu rękojmi za wady sprzedanego domu. W wezwaniu jest napisane, że nie poinformowałem kupującego, że w piwnicy pojawia się woda. Kupujący wykonali opinię w firmie hydroizolacyjnej i żądają ogromnej kwoty za naprawę. Czuję się oszukany, co robić?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzedawca odpowiada za wszelkie wady (fizyczne i prawne), które powstały przed przejściem niebezpieczeństwa przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy na kupującego, lub też powstały po przejściu niebezpieczeństwa, lecz wynikły z przyczyn, które tkwiły już wcześniej w sprzedanej rzeczy (art. 559 Kodeksu cywilnego). W braku odmiennego uregulowania umownego przejście na kupującego niebezpieczeństwa przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy następuje z chwilą wydania rzeczy.

 

Sprzedawca nie odpowiada za wady rzeczy, o których kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy (jeżeli przedmiotem sprzedaży była rzecz oznaczona co do tożsamości) W szczególności dotyczy to wad, o których sprzedawca sam kupującego poinformował.

 

Dla zwolnienia sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nie wystarczy bowiem, że kupujący mógł – przy dołożeniu należytej staranności – wadę zauważyć, ale koniecznym jest, aby kupujący faktycznie o wadzie wiedział. Sprzedawca bowiem odpowiada także za wady jawne, jeśli nie były kupującemu znane (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 26 stycznia 1994 r. I ACr 640/94; Wokanda 1994 nr 11 str. 48).

 

Fakt, że dom oglądali specjaliści, wskazywali na wady, przemawia na Pana korzyść.

Ale konieczne będzie wykazanie, że kupujący wiedział o wadach, a to jest trudne. Szkoda, że nie było zapisu w akcie albo w umowie przedwstępnej, że obniżacie cenę z uwagi na wady.

 

W praktyce obrotu przetrwało znane Kodeksowi zobowiązań (art. 323 K.z.) pojęcie wady jawnej (a zatem także i stanowiącej jej przeciwieństwo wady ukrytej), a także wobec tego, że pojęcie wady ukrytej jest stosowane przy sprzedaży komisowej (art. 770), celowe jest wyraźne stwierdzenie, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi przy sprzedaży nie zależy od tego charakteru wady (tak: wyrok SA w Poznaniu z dnia 26 stycznia 1994 r., I ACr 640/94, „Wokanda” 1994, nr 11 s. 48).

 

Pojęcie wady ukrytej określane było przez przeciwieństwo do wady jawnej; ta ostatnia jest wadą, której istnienie kupujący mógł ujawnić w chwili zawarcia umowy (lub wydania rzeczy) przy dołożeniu zwykłej uwagi, wada zaś ukryta jest wadą, której ujawnienie wymagałoby szczególnych, fachowych badań.

 

Sądzić można, że właśnie w nawiązaniu do powyższego ujęcia wady jawnej w Kodeksie zobowiązań pojawił się – formułowany także na podstawie Kodeksu cywilnego – pogląd (S. Buczkowski w: Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 1972, s. 1290), że uprawnienia z rękojmi nie przysługują nabywcy, który nie zauważył wad przy odbiorze na skutek własnego niedbalstwa. Wydaje się, że tak zgeneralizowane ujęcie nie ma oparcia w przepisach tego drugiego kodeksu, brak w nim bowiem uzależnienia odpowiedzialności od tego, czy wada ma charakter jawny (tak też orz. SN z dnia 29 czerwca 2000 r., V CKN 66/00).

 

Wynika z tego, że kupujący, mając oczywiście prawo zbadania wydawanej mu przez sprzedawcę rzeczy (także arg. z art. 544 § 2 in fine), nie jest obciążony prawnym obowiązkiem czujności ani szczególnego badania rzeczy, chyba że jest to w danych stosunkach przyjęte (por. uwagę 3 do art. 563).

 

Brak obowiązku badania jakości rzeczy nawet co do jej cechy budzącej szczególne obawy, jaką jest szkodliwość rzeczy, potwierdza judykatura (orz. SN z dnia 18 marca 1981 r., IV CR 611/80, niepubl.). W wytycznych Sądu Najwyższego z 30 grudnia 1988 r. w zakresie wykładni prawa i praktyki sądowej w sprawach rękojmi i gwarancji (M.P. z 1989 r. Nr 1, poz. 6) pojawiło się wprawdzie sformułowanie, że „nabywca wie o wadzie wówczas, gdy mógł ją z łatwością stwierdzić w chwili wydania rzeczy”, ale podkreślono równocześnie, że kupujący nie ma obowiązku badania rzeczy. Jednakże wytyczne utraciły moc wiążącą (zgodnie z uchwałą obu Izb SN z 5 maja 1992 r., OSNCP 1993, nr 1, poz. 1: „wytyczne w zakresie wykładni prawa i praktyki sądowej nie mają mocy zasad prawnych”).

 

Jedyną okolicznością skutkującą ustawowym zwolnieniem sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, a w istocie – wyłączającą samo powstanie tej odpowiedzialności, jest znajomość wady przez kupującego.

 

Fakt, że kupujący miał świadomość wadliwości rzeczy, a ściślej – znał konkretną, istniejącą wadę rzeczy, wyłącza odpowiedzialność sprzedawcy za tę (i tylko tę) wadę, założyć bowiem wolno, że nabywając taką rzecz, godził się z jej wadliwością lub że ta konkretna wada nie miała dla niego w danej sytuacji znaczenia, a kwota, jaką zgodził się za rzecz zapłacić, stanowiła w jego ocenie ekwiwalent rzeczy obciążonej tą wadą. Nie może też być mowy o potrzebie ochrony zaufania kupującego.

 

Jak wynika z powyższego, znajomość wady przez kupującego musi być skorelowana z jego decyzją (aktem woli) zakupu konkretnej rzeczy mimo jej wadliwości. Dlatego wymagane jest, ażeby kupujący wiedział o wadzie najpóźniej w chwili zawarcia umowy; jeśli w tym momencie rzecz nie była jeszcze skonkretyzowana (tak przy rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku – patrz uwaga 1 do art. 561) lub w ogóle jeszcze nie istniała (tak przy sprzedaży rzeczy przyszłych), musi wiedzieć o wadzie w chwili wydania – odbioru rzeczy.

 

Co do zasady nie ma Pan dowodu na poinformowanie kupującego o wadach. Słowo przeciwko słowu. Chyba że w opiniach rzeczoznawców jest cokolwiek. Warto do tego dotrzeć.

 

W wypadku ujawnienia się wady fizycznej rzeczy sprzedanej na kupującym ciąży obowiązek dopełnienia pewnych obowiązków (aktów staranności) w stosunku do sprzedawcy, których wypełnienie jest warunkiem skutecznej realizacji uprawnień z tytułu rękojmi.

 

Kupujący jest zobowiązany zawiadomić sprzedawcę o wadzie rzeczy w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Jeżeli zaś w danych stosunkach przyjęte jest zbadanie zakupionej rzeczy, kupujący jest zobowiązany zawiadomić sprzedawcę o wadzie rzeczy w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym mógł wadę wykryć przy zachowaniu należytej staranności.

 

Skutkiem niedochowania terminów zawiadomienia sprzedawcy o wadzie rzeczy sprzedanej oraz terminów zbadania rzeczy jest utrata przez kupującego wszystkich uprawnień z tytułu rękojmi.

 

Zgodnie z art. 563 § 3 Kodeksu cywilnego do zachowania terminów zawiadomienia sprzedawcy o wadzie rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie listu poleconego. Nie oznacza to wszakże, że zawiadomienia muszą nastąpić w formie pisemnej za pośrednictwem poczty. Oznacza to tylko tyle, że kupujący, który wyśle list polecony z zawiadomieniem do sprzedawcy jeszcze przed upływem terminów do zawiadomienia, dochował terminu zawiadomienia już w momencie wysłania listu, niezależnie od tego, kiedy list faktycznie do sprzedawcy dotrze. Jeżeli jednak dokona tego w inny sposób (np. listem zwykłym lub ustnie) to skutek zawiadomienia nastąpi (zgodnie z art. 61 Kodeksu cywilnego) dopiero z chwilą, gdy zawiadomienie dotrze do sprzedawcy, tak aby mógł się on zapoznać z jego treścią.

 

W wypadku ujawnienia się wad rzeczy sprzedanej kupującemu zawsze przysługiwać będą dwa uprawnienia:

 

  • uprawnienie do żądania obniżenia ceny
  • uprawnienie do odstąpienia od umowy

 

Dalsze uprawnienia kupującego zróżnicowane zostały w zależności od tego, czy przedmiotem sprzedaży jest rzecz oznaczona co do tożsamości czy też rzecz oznaczona tylko co do gatunku. W pierwszym wypadku kupującemu może przysługiwać, obok wyżej wskazanych, również uprawnienie do żądania usunięcia wad rzeczy . W przypadku rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku kupującemu przysługiwać będzie uprawnienie do żądania wymiany rzeczy na wolną od wad.

 

Wybór pomiędzy powyższymi uprawnieniami przysługuje co do zasady kupującemu i po jego dokonaniu jest on nim związany (por. J. Skąpski [w:] System prawa cywilnego. Prawo zobowiązań część szczegółowa Wrocław 1976 r. str. 138).

 

Tu zażądał obniżenia ceny. I co do zasady jest związany tym stanowiskiem. Jeśli jest Pan w stanie wykazać, że kupujący wiedział o podtapianiu – sprawa jest do wygrania w sądzie.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VIII minus siedem =

»Podobne materiały

Wada ukryta – jakie roszczenia przysługują nabywcy mieszkania?

Jakiś czas temu kupiłam mieszkanie (spółdzielcze własnościowe) w bloku na ostatnim piętrze. Nad moim lokalem znajduje się taras należący do spółdzielni. Ze względu na nieszczelności w przypadku obfitych opadów dach przecieka i zalewa moje mieszkanie. Spółdzielnia dokonuje napraw, ale są one nieskute

Rękojmia za wady fizyczne budynku

Kilka miesięcy temu kupiłem od dewelopera dom. Po krótkim czasie okazało się, że woda z ujęcia własnego nie nadaje się do picia (o czym nie byłem poinformowany). Następnie ekipa wykańczająca strych stwierdziła, że część czterospadowego dachu nie jest zespolona z więźbą dachową, podpory dachu są ruch

Wady prawne nabytej nieruchomości

Żona kupiła działkę budowlaną. Okazało się niedawno, że przez działkę przebiega rurociąg, o którym nie wiedzieliśmy. Co możemy zrobić, skoro odkryliśmy wady prawne nabytej nieruchomości? Czy możemy domagać się zmniejszenia ceny, a od zakładu wodociągowego jakiegoś odszkodowania?
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »