Mamy 10 894 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Publiczny ciąg pieszych a służebność drogi i parkowanie samochodów

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 28.05.2010

Jestem właścicielem kamienicy, która sąsiaduje z nowym pawilonem handlowym. Teren przy moim budynku jest dojściem od drogi publicznej do tego pawilonu, a właścicielem terenu jest właściciel pawilonu. Czy potrzebuję służebności przejścia, skoro droga ta jest określona jako publiczny ciąg pieszych z udziałem zieleni? Czy na tym odcinku mogą parkować klienci pawilonu, utrudniając dostęp do działalności, którą prowadzę w mojej kamienicy?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jeśli Pańska nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, to może pojawić się konieczność ustanowienia na Pana rzecz służebności drogi koniecznej. Zgodnie z art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”.

 

Służebność drogi koniecznej w świetle przepisów Kodeksu cywilnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, polegającym na umożliwieniu właścicielowi nieruchomości niemającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej korzystania z nieruchomości sąsiednich, które taki dostęp posiadają (art. 285 § 1 w powiązaniu z art. 145 § 1 K.c.).

 

Kodeks cywilny wyraźnie mówi, że wystarczającą przesłanką do wystąpienia z roszczeniem jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Nie jest konieczny zupełny brak dostępu. Wystarczy, że droga jest zbyt wąska, bardzo okrężna, przebiegająca w trudnym terenie itd.

 

Jeżeli zachodzą powyżej opisane przesłanki, czyli nieruchomość nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, to właścicielowi przysługuje z mocy prawa roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej.

 

Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona na dwa sposoby. Po pierwsze – w formie umowy. Do umowy dochodzi, jeśli właściciel nieruchomości służebnej godzi się z żądaniami właściciela nieruchomości władnącej. Umowa ta jest więc efektem wypracowanego przez strony porozumienia. Oświadczenie woli właściciela nieruchomości służebnej ustanawiające służebność musi być złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 K.c.). Jedynie taka forma stanowi podstawę ujawnienia służebności w księdze wieczystej (art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

 

Strony mają całkowitą swobodę w ustaleniu treści ustanowionej służebności, dla której ogólne ramy wyznacza ustawa. W umowie określa się m.in., czy ustanowiona służebność będzie miała charakter odpłatny, czy będzie przechodzić na każdoczesnego właściciela, czy też powiązana będzie jedynie z konkretną osobą. Strony mogą również sprecyzować, na kim spocznie ciężar utrzymania drogi w stanie zdatnym do użytku, oraz szczegółowo określić sposób wykonywania służebności.

 

Drugim sposobem ustanowienia służebności drogi koniecznej jest postępowanie sądowe. Jeśli właściciele nieruchomości nie mogą się porozumieć co do kwestii ustanowienia drogi koniecznej, wówczas właściciel zainteresowany uzyskaniem służebności może wystąpić do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Opłata sądowa od wniosku wynosi 200 zł.

 

Teraz chciałbym przejść do kwestii parkowania samochodów na sąsiedniej nieruchomości, co utrudnia korzystanie z Pańskiej kamienicy.

 

Zgodnie z art. 144 K.c. „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Jest to jeden z podstawowych przepisów prawnych, jeśli chodzi o tzw. prawo sąsiedzkie. Przez prawo sąsiedzkie rozumie się tradycyjnie zespół tych przepisów prawa cywilnego, które regulują problematykę treści i wykonywania własności nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich. Zadaniem prawa sąsiedzkiego jest zapobieganie konfliktom rodzącym się na tle sąsiedztwa nieruchomości.

 

Chodzi o takie korzystanie z nieruchomości, które by ze względu na swój rodzaj nie stanowiło niedopuszczalnego oddziaływania bezpośredniego lub pośredniego na nieruchomości sąsiednie. Oddziaływanie to może wyrażać się zarówno w oddziaływaniu na samą substancję nieruchomości, jak i polegać na tym, że następuje zakłócenie korzystania (w szerokim sensie tego słowa) z nieruchomości sąsiednich. W tym ostatnim wypadku wchodzi w grę w szczególności problem możliwości bezpiecznego, bez narażania zdrowia i życia, przebywania na swojej nieruchomości i bez znoszenia niewygód przy korzystaniu z nieruchomości.

 

Pojęcie „przeciętna miara” zakłada obowiązek biernego znoszenia tego oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeśli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany, czyli nie zmierza wyłącznie w sposób umyślny do szkodzenia i dokuczenia. Elementem konkretnie współokreślającym „przeciętną miarę” jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Ono bowiem – z jednej strony – wskazuje na to, że to wspomniane oddziaływanie na cudzą nieruchomość może być usprawiedliwione w ramach funkcji nieruchomości w ogóle i nieruchomości w określony sposób eksploatowanych. Z drugiej zaś strony, społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości determinuje „przeciętną miarę”, wyznaczając stopień dopuszczalnego oddziaływania na sąsiednią nieruchomość i korzystanie z niej przez właściciela.

 

Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.

 

Owo oddziaływanie bywa nazywane w literaturze „immisją". W prawie wyróżnia się immisje bezpośrednie i pośrednie. Immisje bezpośrednie polegają na celowym, bezpośrednim kierowaniu określonych substancji (wody, ścieków, pyłów) na inną nieruchomość za pomocą odpowiednich urządzeń (rowy, rury itp.). Są więc zbliżone swym charakterem do fizycznej ingerencji. Immisje bezpośrednie są bezwzględnie zakazane.

 

Natomiast immisje pośrednie są ubocznym, choć kłopotliwym dla sąsiadów, skutkiem działania właściciela, nie stanowią zaś rodzaju zamierzonego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Tutaj właściciel koncentruje się na wykonywaniu swego prawa własności, lecz jego działanie zakłóca sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości. Immisje pośrednie są dopuszczalne w granicach wspomnianej wcześniej „przeciętnej miary”.

 

Immisje pośrednie mają różnorodny charakter. W pierwszym rzędzie wyróżnia się immisje materialne oraz niematerialne. Pierwsze polegają na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materii (pyły, gazy, dym) lub pewnych sił (wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne). Natomiast immisje niematerialne polegają na oddziaływaniu na sferę psychiki właściciela nieruchomości sąsiedniej (poczucie bezpieczeństwa, estetyki itp.).

 

Wyróżnia się również – według innego kryterium – immisje pozytywne oraz negatywne. Immisje pozytywne oddziałują wprost, aktywnie na sąsiednie nieruchomości poprzez przenikanie różnorodnych cząsteczek materii, energii, promieniowania, drgań itp. Immisje negatywne polegają natomiast na przeszkadzaniu w przenikaniu pewnych dóbr z otoczenia, np. światła, powietrza, widoku.

 

Mając na uwadze powyższe, można przyjąć, iż parkowanie samochodów w bardzo bliskiej odległości od Pańskiej kamienicy stanowi zakłócenie korzystania z tej nieruchomości (przede wszystkim blokuje i utrudnia dostęp). Ponadto można przypuszczać, iż parkujące w pobliżu kamienicy samochody powodują ciągły hałas i emitują spaliny, zabierają światło – można to potraktować jako immisje pośrednie ponad przeciętną miarę.

 

W takiej sytuacji przysługiwałoby Panu powództwo negatoryjne z art. 222 § 2 K.c. Zgodnie z tym artykułem „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. Na podstawie powyższego przepisu mógłby Pan więc spróbować wystąpić do sądu z żądaniem zaniechania naruszeń Pańskiego prawa własności ze strony właściciela centrum handlowego.

 

Dodam jeszcze, że moim zdaniem jeśli dany teren określony jest w planie jako ciąg pieszych, to urządzanie parkingu na tym terenie jest niedopuszczalne (chyba że plan dopuszcza wykorzystywanie tego jako parking). W związku z powyższym proponuję zawiadomić o zaistniałej sytuacji właściwy powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego, który na Pana wniosek może skontrolować, czy dany teren jest wykorzystywany zgodnie z jego przeznaczeniem. Wtedy będzie Pan miał najpełniejszą i najpewniejszą informację.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 4 plus VIII =

»Podobne materiały

Sąsiedzi nie zgadzają się na ustanowienie drogi koniecznej

Przed 40 laty został wydany akt własności ziemi na działkę bez drogi dojazdowej. Sąsiedzi nie zgadzają się na ustanowienie drogi koniecznej. Czy można zaskarżyć akt własności z wadą prawną i żądać wpisania drogi do KW?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »